„Egy bevétel nélkül maradt ingatlanos vállalkozásnak különösen aktuális lehet a kérdés, hogy mire és mennyit költsön, ha már hirdetnie kell. Biztosan szóba álljon egy magánszeméllyel, aki a hirdetési költséget és kockázatot most inkább az ingatlanos vállalkozásra terhelné? Nem biztos.”
– álltunk bele a kérdésbe, amit ha tehetünk, akkor inkább a szőnyeg alá söprünk. Nem kell kelteni a feszültséget, borzolni a kedélyeket, van éppen elég a nélkül is.
A tulajdonosok kíméljenek, legalább annyira álszent gondolat, mint az ingatlanosok kíméljenek
De akkor beszéljünk erről az álszentségről, a tulajdonosok és az ingatlanértékesítők közötti fura kapcsolatról. Hiszen a sikeres értékesítésnek mindig ára van.
„2020-ban eljött az idő, hogy egy tudatosabb ingatlanos vállalkozó utasítja el egy tulajdonos kérését, látva az ingatlan rossz adottságait. Hirdetni 2020-ban csak azt éri meg, amire biztosan van vevő és bérlő. Amire nincs, azt kár hirdetni, mert csak viszi a pénzt. A hirdetéspiac szerint természetesen ez nem igaz.”
– folytattuk ezt a kényes témát, amikor a hirdetések és a hirdetéspiac árny oldalát próbáltuk bemutatni. Ezen az árnyékos oldalon mind a két fél, tehát a tulajdonos és az értékesítő is kényelmetlenül érzi magát.
A hirdetéspiac meg pont ebből él
Nekik még jól is jön ez a tulajdonos-értékesítő cicaharc. Az értékesítőknek lejt a pálya. Ez nem azt jelenti, hogy akkor az értékesítőnek nyert ügye van még akkor is, amikor a tulajdonos az „Ingatlanosok kíméljenek” hozzáállással lép a piacra. Az ilyen tulajdonos igazából mindig kiszámíthatatlan marad. Ennek most egy igen fura példáját szeretnénk kicsit felboncolni. Az ilyen tulajdonos maga is hirdető lehet, miközben értékesítő is hirdeti az ingatlant.
Mi értelme van egy ingatlant, egy felületen kétszer vagy többször hirdetni?
A hirdetési piac szerint a több hirdetés = több bevétel. Ez az ő érvük, tehát nekik nagyon kedvező ez a helyzet. Egy ingatlanra csak akkor költik a legkevesebb hirdetési költséget, ha azt egyetlen egy fél hirdeti. Magyarán a hirdetési piac minden híresztelés ellenére, a hirdetések duplikációjának nagy barátja.
Olyan lépést már láttunk, ahol egy hirdetési felület konkrétan megpróbálta eldugni a magánhirdetéseket. Minél nehezebben található meg egy hirdetés, annál kevésbe van értelme, de nem olcsóbb. Sok magánhirdető nem is tudja, hogy mi a gond a hirdetésével, miért csak értékesítők jelentkeznek rá. De még mindig ott tartunk, hogy a hirdetési felületeken kívül, ki és miért gondolja azt, hogy a hirdetések ismétlődése bármilyen előnnyel jár?
Arról is beszéltünk már, hogy minél többen hirdetnek egy ingatlant, azt annál olcsóbban fogják eladni. Ez egy értékesítői érdek
Mert az értékesítő elsődleges feladata, hogy meggyorsítsa az értékesítést. Ennek a legegyszerűbb eszköze az ár csökkentése. Akit érdekelnek a részletek, az utána olvas.
Azt már tudjuk, hogy a hirdetéspiac jót keres ezen, mindegy mennyiért értékesítik az ingatlant. Az értékesítőnek meg egy célja van, hogy ő értékesítse az ingatlant, mert abból van bevétele. Ezzel vállalja a duplikációt, ami nem feltétlenül csak plusz egy hirdetést jelent, hanem sokkal többet.
De mi motiválthatja a tulajdonost?
Őt is az értékesítés. Neki is ez a célja. Ez az a közös csónak, amiben együtt tud evezni az értékesítővel. Még akkor is, ha egyébként bármelyik percben legszívesebben kilökné az értékesítőt a csónakból. A hirdető tulajdonos, az értékesítővel vagy értékesítőkkel együtt hirdető tulajdonos, szépen termeli a bevételt a hirdetési piac szereplőinek. És most tényleg ne csak lakáshirdetési oldalakban gondolkodjunk. Amikor a tulajdonos is hirdet, őt még mindig az motiválja, hogy értékesítő nélkül találjon vevőt.
Mert milyen a vevő?
Ha lát egy hirdetést, mindjárt keresi a duplikációkat. Általában nem a tulajdonos hirdetését találja meg legelőször. Az értékesítő hirdetése ilyenkor a csali. Bármennyire el van rejtve az avatatlan szemek elől a tulajdonos hirdetése, a vevő meg fogja találni. A hirdető tulajdonos ilyenkor egyszerűen csak kihasználja az értékesítőt és az értékesítési stratégiájának részéve teszi. Az értékesítők többsége ilyen tulajdonos ingatlanát nem is hirdeti. Teljesen felesleges. De akkor miért vannak mégis még mindig olyan duplikált hirdetések, ahol az értékesítő és a tulajdonos ugyanazt az ingatlant hirdeti?
A vevők és a tulajdonosok szerint az értékesítő a felesleges harmadik ilyenkor, a balek, akit könnyedén ki lehet hagyni a „buliból”
Az ilyen értékesítőtől kellene megkérdezni. Túl sok logika nincs benne. Lejáratja saját magát, semmilyen védhető üzletpolitika nem állhat mögötte. Az nem az, ha arra épít, hogy a vevő a balek, és inkább az ő hirdetésére jelentkezik, nem a tulajdonos hirdetésére.
Aki értékesítőként baleknak nézi a vevőt, az elég sokat kockáztat. Vagy más motiválhatja?
Az is motiválhatja, amiről korábban beszéltünk. Az értékesítőnek nagyobb érdekében áll az árcsökkentés, mint a tulajdonosnak – ezt meg tudja a vevő is. Egy vevő is gondolhatja azt, hogy egy értékesítő segítségével jobb alkupozícióban van.
De miért gondolná, ha a tulajdonosnak az értékesítő felé jutalékot kell fizetni? Nem mindenki tud és képes jól alkudozni. Egy értékesítő egyik fontos feladata a vevő és a tulajdonos árról alkotott elképzeléseinek a kisimítása. Egy értékesítő tud nyomulni a vevő érdekében, ha áralkuról van szó. A vevőt meg az ingatlan végső adásvételi ára érdekli, nem az, hogy a tulajdonos azt hogyan vagy kire költi el.
Persze az ilyen vevő is kockáztathat, aki látja a tulajdonos hirdetését, de inkább mégis az értékesítővel együtt alkudozik. Ha a tulajdonos közben talál másik vevőt is, akkor az ő vevője és az értékesítő vevője közül a sajátját fogja választani. De ez ritka, így az értékesítő, a vevő, a tulajdonos közösen vállalnak kockázatot, amikor a tulajdonos és az értékesítő együtt hirdet. Ez lehet a magyarázata annak, hogy miért lesznek még 2021-ben is olyan eladó ingatlanok, ahol a hirdetők között a tulajdonos és az értékesítő együtt álszent érdekszövetséget köt.
Kép: Instagram (Megjegyzés: a link már nem elérhető)
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
