Egy új lakás megvásárlása koránt sem mentes a kockázatoktól. Olyan hasznos tanácsokat szeretnénk adni, amiket az előző újlakás boom idején már megtapasztalunk. Mivel az újlakáspiac is mindig a mennyiségről és nem a minőségről szólt, meggondolatlanul nem érdemes belevágni. Három típust különböztetünk meg.
- 1. Tervező asztalról kínált még nem létező lakás
- 2. Építés alatt álló lakást
- 3. Szinte már elkészült vagy már teljesen befejezett lakást
Amikor egy építkezés még nem kezdődött meg, olyan látvány tervekkel dolgoznak a beruházók, amit a nyomdafesték csak elbír. Kozmetikázott környezet, különleges design, modern kert, high-tech belsőépítészet és lakberendezés. Egy teljesen elkészül ház értelemszerűen jobban kézzelfogható, a kockázatok jobban kezelhetőek, mint egy építés alatt álló esetében. Egy meg sem kezdett lakásprojekt pedig maga lehet a kockázatok tengere.
Ne marketing tervek alapján döntsünk!
Ezekre a tervekre tényleg igaz, hogy csak „afféle útmutatók”. Komolyan venni nem szabad őket. Inkább menjünk ki a tervezett területre, nézzük meg a telket, a szomszédos épületeket, az utcákat, a környezetet. A marketing tervekről minden zavaró tényező ki lesz kozmetikázva. Az egyik legnehezebb dolog minél előbb átlátni egy lakásprojektet és tudni azt, hogy mely elhelyezkedésű, alaprajzú (adottságú) lakás számunkra a legmegfelelőbb.
A társasház egészét megismerve döntsük el melyik a számukra ideális lakás
Tipikus hiba lehet a különböző listákból válogatás, ami emelet, méret, szobaszám, erkély méret megadásáról szól. Jobb esetben lesz hozzá egy alaprajz is esetleg, de akkor sem látni, hogy az pontos az emeleten belül hol is van, vagy az egész épületet nézve pontosan hová is esik. A fényviszonyok, zaj, adott esetben a kilátás is igen különböző lehet. Típus lakásokat építenek egy társasházban. Ez azt jelenti, hogy lesz néhány alaprajzú lakás, ami között válogathatunk, de ezek különböző módon lesznek szétszorva az emeletken. Lehetnek persze nagyon hasonló emeletek is, de nem feltétlenül kell elhinni addig, amíg ezt nem látjuk. Ez különösen akkor igazán izgalmas kérdés, amikor az épület bizonyos alakú teret fog közre (pl. U-alakú) és nem biztos, hogy éppen sarokban szeretnénk lakni. Arra is kell vigyázni, hogy lehetnek külön extra épületek is (szomszédos társasház, irodaház, másik telek), aminek a közelsége, látványa rossz hatással van a lakás értékére. Van még egy ritka probléma, ez olyan egyedi problémák, mint a garázslejáró, garázskapú, speciális épület (valamilyen központi klíma, központi fűtésrendszer), amik extra zajokkal és/vagy kellemetlenségekkel járhatnak.
Adásvételi szerződés ne marketing, hanem műszaki tervek alapján írjunk alá a lakás pontos alaprajzával!
Ha döntöttünk és az adásvételi szerződés a következő lépés, nagyon fontos, hogy körültekintően válasszuk ki a mellékleteket és ellenőrizzük a szöveget. A beruházó folyamatosan trükközik és a figyelmetlenségünkre játszik. Ne ő irányítson, hanem mi. Ha nem bízunk magunkban, a képességeinkben, akkor legyen saját ügyvédünk. Ne fogadjuk el a beruházó, lakásértékesítő „ingyenes” ügyvédi segítségét. A lakásvásárlás nagy felelősséggel jár. Ha tényleg úgy érezzük, hogy ez már túl sok nekünk, hogy minden részletre körültekintően figyeljünk, akkor ne legyünk túl büszkék ahhoz, hogy ezt bevalljuk és szakmai segítséget kérjünk olyantól, akinek a hozzáértésében és lojalitásában 100%-ig megbízunk.
Ne írjunk alá semmit addig, amíg nem győződtünk meg, vagy győztek meg minket (jó értelemben) arról, hogy minden rendben!
Az új építésű lakásoknál négy nagyon fontos kihagyhatatlan a szerződésből:
- 1. kötbér mértéke, ha nem tudják határidőre átadni a lakást
- 2. lakás adottsága, ami nem térhet el jelentősen a műszaki tervektől (nettó és bruttó méret)
- 3. szavatosság, garanciák vállalása a minőségi problémákra, azok javítására akár évekig
- 4. a tulajdonjog bejegyzés, albetétesítés, társasházzá alakulás eladói kötelezettsége
Akinek eddig bármilyen kétsége volt, hogy az ügyvédi segítség csak ablakon kidobott pénz, az most már talán meggyőzte saját magát is, hogy ez egyedül nagyon kockázatos. Az adásvételi szerződések nyaktekert megszövegezése, a szövegértelmezés még a sokat gyakorlott szemeket és szellemet is próbára teszik. Vevőként viszont be kell biztosítani magunkat a beruházói kötelezettségekkel szemben. Ha nem vagyunk tisztában fogalmak, a jogi szabályozással, aki simán bevisznek majd minket a málnásba a szépen mosolygó, mindin segítőkész és kedves beruházók. Résen kell lennünk, hogy az általában fix fizetési ütemezés (amikor részletekben fizetjük ki a teljes vételárat, a lakás teljes elkészültéig) ne úgy nézzen ki, hogy a beruházó minden kockázat nélkül késhet, követhet el műszaki hibákat, végezhet silány munkát, nekünk még is mindent ki kelljen fizetnünk. Az is fontos, hogy egy új lakás gyakorlatilag nem létezik. Jogilag a teleken, osztatlan közös tulajdonostársak leszünk, amit egy úgy nevezet széljegyen jegyeznek be a földhivatalnál először. Ez nem egy szép látvány és nem is egy jó érzés, amikor szembesülünk vele, hogy nem lakást vettünk, hanem egy földdarabon lettünk tulajdonostársak. Az még inkább fájdalmas lehet, amikor látjuk, hogy a projektet hitelező banknak a jogai erősebbek mint a miénk. Ez egy elég jogbizonytalan helyzet – bárki bármit is mondjon – ezért nem mindegy, hogy kitől vásárolunk és mennyire tudunk benne megbízni a megköthető adásvételi szerződés alapján. A tipikus projektcéges lakásépítési konstrukciókkal pont ez a baj. Ha nincsenek társasházi referenciái (múltja), honnan higgyük el, hogy ő majd 3 évig garanciát vállal a minőségi problémákra és nem fog eltűnni addigra? További kérdés lehet, hogy képes-e albetétesíteni a lakásokat (?), ami azt jelenti, hogy minden lakás önálló helyrajzi számot kap. Addig ugyanis nincs lakásunk, amíg ez meg nem történik. De a társasház megalapítása is a beruházó feladata, amik körül azért akadnak botrányok. Ezek ugye már a végső lépések, amik csak és kizárólag költséget, terhet, időt jelentenek a beruházónak. Mondjuk úgy, hogy „elfáradhat” addigra és kevésbé lehet érdekelt abban, hogy minden a lehető leggyorsabban és legprofibban megtörténjen. Ebből aztán lehetnek olyan helyzetek, amikor néhány évig is eltarthat, amíg végül tényleg lesz egy saját lakásunk. Olyan apróságok, mint állandó lakcím és lakcím kártya igénylése is problémás lehet, mert nem lesz benne a címjegyzékben a társasház. Ha volt ott már előtte társasház, akkor meg idő, amíg lecserélik az új társasházra (több emelet, más ajtószám, stb.).
Minden út a bankba vezet
Végére hagytuk, mert minden beruházás mögött általában áll egy bank. Nem árt, ha találkozunk a bank képviselőjével, aki ismeri a projektet. Egyedül vagy jogi segítséggel, további részleteket tudhatunk meg a beruházóról, a lakásprojekt biztonságos hátteréről. Sokszor ugyanis nem közvetlenül a beruházó kapja tőlünk a vételár-részleteket, hanem egy elkülönített, zárolt számlára, amihez beruházónak nincs is hozzáférése. Vagyis nem árt megismerkedni azzal, akinek végülis fizetünk. A beruházó nem feltétlenül fogja ezt így kommunikálni. A hitelben gondolkodunk, akkor is a finanszírozó banknál érdemes először érdeklődni, mert lehetnek külön csak arra az adott projektre szabott hitelkonstrukciók.
A lakás utolsó vételár-részlete csak akkor legyen fizetési kötelezettség, amikor a lakás műszakilag kifogástalanul elkészült
Ezt legalább kétszer kell ellenőrizni. Először biztos, hogy egy hibalistát kell felvenni. Lehetnek üdítő kivételek, de ritkán fordul elő. Ha ismét nem tartjuk magunkat igazi hibakeresőnek, akkor kérjünk segítséget. A hibalista ugyanis nagyon fontos. Lehetnek sérült szaniterek, hideg- és melegburkolatok, hibás nyílászárók, ajtók, hiányos berendezések. Olyan szintig néha el kell menni, hogy van-e áram a vezetékekben (pl. kérjük azt, hogy minden hol legyen égő, ahol lámpának van hely), a konnektorokban ellenőrizni kell, hogy van-e bennük áram. A látszatra épülő építőipar sok furcsaságra képes, saját tapasztalatink alapján írunk le mindent. Láttunk már falból lógó (vak)vezetéket, a falba vésett, de kábelezés nélküli konnektorokat/csatlakozókat. Ha fontos számunkra a kábelszolgáltató (internet miatt pl.) akkor jobb ha előre tudjuk, hogy ki és mikor fog szolgáltatni a házban. Ilyen apróságokon bosszankodhatunk később. Ha megnevezik, akkor keressük meg minél előbb, hogy kiderítsük tényleg így van-e. Ha nem nevezik meg, akkor aggódhatunk. A mellébeszélés a lakásértékesítés elkerülhetetlen velejárója. Vegyük észre, ne hagyjuk magunkat becsapni!
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
