Lázban ég a média, hogy micsoda horderejű változás várható a végrehajtási törvény ad hoc módosítása miatt. De ahogy szokott lenni, semmi sem az, aminek látszik. Más olvasható a hírekben, mint ami a törvényjavaslatban benne van. Abban szinte mindenki egyetért, hogy a végrehajtási törvényünk finoman szólva sem 21. századi. Nem toldozgatni foldozgatni kellene, hanem teljesen új alapokra kellene helyezni, ha modern Magyarországban gondolkodunk.
Különösen az ingatlanvégrehajtásokat éri sok kritika. A kritikáknak engedve, különösebb szakmai egyeztetés nélkül, új gumiszabály van születőben. Nem egyedi, mondhatni, elég általános jogalkotói magatartás Magyarországon, hogy semmit sem egyértelműen szabályozunk, hanem csak úgy, hogy mindenkinek igaza lehet, de vita esetén majd a bíróságok így vagy úgy is ítélhetnek, éppen attól függően, hogy ki, mit és hogyan tud belemagyarázni.
A módosítás röviden tömören elsősorban azt próbálja késlelteni, hogy az ingatlant minél előbb féláron hirdessék meg. Jelenleg ugyanis ez nem is olyan nehéz. A kikiáltási ár kezdésnek mindjárt 70%-a a lakóingatlan becsült értékének. Itt megállhatnánk egy pillanatra és tiszta vizet önthetnénk a pohárba:
1. Nincs az a végrehajtási törvény, ami szabályozni tudja azt, hogy egy lakóingatlannak mennyi is valójában a valós értéke.
2. A magyar ingatlanértékelés egy katasztrófa. Nemzetközileg teljesen értelmezhetetlen a magyar lakások értékelése. Az értékbecslők bármilyen árhoz tudnak egy módszertant készíteni és szép hosszú oldalakon keresztül beszélni a nagy semmiről.
3. Hogy egy lakásnak, háznak mennyi lesz az értékbecslő szerinti ára, az az értékbecslést megrendelőtől jobban függ, mint magától az értékbecslőtől.
4. Pontosan azt kell mondania az értékbecslőnek, amit a megrendelő hallani akar. Az lehet egy bank, követeléskezelő, de lehet egy végrehajtó is.
5. Az értékbecslők Magyarországon egyáltalán nem függetlenek, az értékbecslések ezért teljesen szubjektívek, amik már önmagukban teret engednek a visszaélésre.
6. Az új törvénymódosítás csak arra lesz jó első sorban, hogy az értékbecslők még inkább nyomás alá kerüljenek és még alacsonyabbra értékeljék, az amúgy általában sem túlértékelt árverés alá kerülő lakóingatlanokat.
Emiatt épült erre egy üzletág, ahol a lakóingatlan árverésekre nagy erővel hajtják fel a potenciális vásárlókat, hogy licitverseny alakuljon ki. Olyan komoly licitversenyek is vannak, ahol a lakóingatlanokat piaci ár felett értékesítik, mert időközben mindenki elfeledkezik arról, hogy a licitálásnak ez is lehet a vége.
Az új szabályozás szerint, ha egy évig nem sikerül vevőt találni a kikiáltási áron – ez a becsült érték 100%-a – akkor egy év után 80%-os becsült értéken lehetne értékesíteni, magyarul érvényes vételi ajánlatot tenni a lakóingatlanra. (Frissítve: 2017. március 7-en magszavazták, de már a becsült érték 90%-ra emelték az érvényes vételi ajánlat értérhatárát egy év sikertelen árverés után!)
Ha elfogadják, akkor majd az új 100% lesz egyenlő a régi 70%-kal. Az értékbecslés eddig is és ezek után is meg fog tudni felelni a bankok, követeléskezelők és a végrehajtók elvárásainak. Ez a szabály pillanatok alatt kijátszható, semmin sem változtat, csak papíron úgy fog kinézni, mint ha minden rendben lenne.
De ez így egyáltalán nem helyes irány és nincs is miért tapsolni. Ameddig a magyar ingatlan értékbecslés nincs úgy beszabályozva, hogy az nemzetközi standardok alapján 100%-ban transzparens legyen és 1000%-ban független és megkérdőjelezhetetlen, addig időpazarlás minden ilyen gumitörvény.
De van a módosításnak is egy kritikus pontja, ami a guminál is gumibb törvényt akar alkotni. Ártatlannak tűnő, nem is túlságosan bonyolult mondat kerülne bele. Mivel erről szerintünk még sokat fognak vitatkozni, ha nem pontosítják, ezért most szó szerint idézzük:
„4. § A Vht. 156. §-a a következő(5) bekezdéssel egészül ki : „(5) A végrehajtó a lakóingatlan árverezése során a legalacsonyabb érvényes vételi ajánlat összegét a felek kívánságára az általuk meghatározott értékre lecsökkenti.”
Van hozzá jogalkotói magyarázat is, ami ad egy kis támpontot, hogy miért is fontos ez az ártatlan mondat:
„4. §-hoz
A módosítás lehetőséget biztosít arra, hogy a lakóingatlan fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása iránt indult végrehajtási eljárásban a becsérték összegénél alacsonyabb értéken kerüljön értékesítésre. Ebben az esetben a felek mindegyike, tehát az adósnak és a végrehajtást kérőnek, több végrehajtást kérő esetén pedig mindegyik végrehajtást kérőnek bele kell egyeznie a meghatározott érték összegébe, illetve kérniük kell, hogy a meghatározott érték legyen az árverésen a legalacsonyabb érvényes vételi ajánlat .”
Ha még mindig nem értenék, hogy miért borzolja ez majd a kedélyeket, akkor idéznénk a hirado.hu híréből Soltész Miklós szavait:
„Hozzátette, a felek közös megállapodása esetén ettől a kikötéstől el lehetne térni, azaz meg lehetne állapodni alacsonyabb árban is, ám ezután nem maradhat fenn több adósság. Így nem fordulhat elő többé az, hogy egy család elveszíti a lakását és még tartozása is marad – magyarázta Soltész Miklós. Kikötés – közölte -, hogy csak egy ingatlana lehet a családnak, és a végrehajtást megelőzően legalább hat hónapig folyamatosan abban a házban vagy lakásban kellett lakniuk.”
Sem a törvénymódosítás mondatából, sem a hozzá fűzött magyarázatból nem derül ki az, amit Soltész Miklós mond. Ha ezt szeretnék, akkor miért nem ezt írják bele a törvénybe?
A magyarázat szerint, nagyon beleképzelve, a képviselő arra gondol, hogy ha a felek, beleértve az adóst is, 100%-ban közös megegyezéssel az ingatlan értékét a törvényi szabályozásban foglaltak szerint alacsonyabb áron akarják árverezni, akkor ott a hitelezők, a tartozást behajtók kvázi lemondanak az ingatlan árán felüli tartozás további követeléséről.
Ma még könnyedén előfordul az, hogy elveszik a ház, de közben a tartozás megmarad. Az adósrabszolgaságot talán, hangsúlyozzuk, hogy talán nem gumitörvényekkel kellene megpróbálni felszámolni. Azzal igen nehéz lesz.
Induljunk ki abból, hogy ki és milyen indokból fog lemondani majd a követeléséről a másik javára:
7. Eleve sorrend van, hogy kik és milyen módon kaphatják meg a követelésüket.
8. Aki a legelső, ő örül majd minden forintnak, a többieknek meg semmi érdekük nem fűzödik ahhoz, hogy lemondjanak a tartozás további követeléséről.
9. Az ingatlan értékesítése így lassítható, a visszaélés részben kezelhető, hiszen elég csak alulértékelni az ingatlant, azt utána legalább 80%-os értéken egy év után értékesíteni és már adósrabszolga marad minden ilyen helyzetbe került adós.
10. Ha pedig még 100%-os áron vagy a fölött is elmegy az ingatlan egy éven belül, akkor meg főleg adósrabszolga marad az adós, ha nem fedezi a tartozásait az ingatlanárverésből befolyó vételár.
Itt nincs olyan megoldás, hogy a káposzta is megmaradjon és a kecske is jóllakjon. A kecske eddig is megette a káposztát és ezután is meg fogja enni, csak egy kicsit lassabban.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
