Lakásvásárlásnál az ügyvédre a legtöbbünk legutoljára gondol. A vevőknek az első dolga kellene, hogy legyen egy megbízható és szakmailag is kifogástalan, tapasztalt ügyvédhez fordulni, ha otthont vagy ingatlanmegtakarítást (befektetést) tervez a közel jövőben.
Miért fontos az ügyvéd és miért kötelező?
A lakásvásárlásban a hirdetések böngészésén, fárasztó emberekkel való találkozáson túl az a legbosszantóbb, ha kiderül vannak nem várt komplikációk. Az ilyen derült égből villámcsapást leggyakrabban egy jó ügyvéddel könnyen lehet kezelni. De most kezdjük az elején.
A vevőnek az ügyvéd kötelező „tartozék”. Kis túlzással ki lehet jelenteni, hogy lakóingatlant el lehet adni ügyvédi segítség nélkül, de venni, csak ügyvéddel lehet. A magyar ingatlanjog (hívjuk így), nem engedi meg, hogy a vevő és eladó ügyvéd (lehetne közjegyző is, de nem gyakori, még ritkábban speciális esetekben jogász) közreműködése nélkül kössön adásvételi szerződést, végezze el a földhivatali eljárást, a tulajdonjog bejegyzést. Ha vevőként tisztában vagyunk azzal, hogy ügyvéd nélkül nincs lakásvásárlás, már jó úton járunk.
De mi a baj az „ingyen” ajánlott vagy nagyon kedvezményes extra költségért kínált (kapcsolt) ügyvédi szolgáltatásokkal?
Az ügyvéd legyen független az eladói oldaltól. Ma az eladói oldalon, az ingatlan tulajdonosán kívül, az ingatlanközvetítőt, bankot és beruházót/fejlesztőt (új építésű ingatlanoknál) is értjük. Ha ők ajánlanak nekünk ügyvédi szolgáltatásokat, azokat jobb ha visszautasítjuk. Az ügyvédünk ugyanis pont ő ellenük véd. Lakásvásárlók alapszabálya: Nekünk nem kell érteni az ingatlanjoghoz, ahhoz értsen az ügyvédünk. A vevő nem fogalmaz adásvételi szerződéseket, nem is kell tudnia, hogy mik a kötelező elemei, mire kell odafigyelni. Még elolvasnia sem kell. Az ügyvéd mindezért van. A vevő ügyvédje, az ő füle, szeme és „feje”. Olyan ez mint az orvoslás. Vakon kell bíznunk benne és ez így van rendjén. Ehhez viszont olyan ügyvédet is kell választanunk, akinél ez nem lehet kérdés. Nem az ismerősök körében keresünk „szívességet” jó magyar szokás szerint. Nem, ezért bizony érdemes fizetni. És ahogy írtuk, nem az adásvételi szerződés megkötése előtt, hanem már a lakáskeresés megkezdésekor.
Miért jó ez nekünk?
Az ügyvéd sok apróságra felkészíthet minket, főleg, ha megtudja milyen területen nézelődünk. Vannak a használt és új lakásoknak is speciális velejárójuk. A használt lakásoknál az elővásárlási jogok okozhatnak kellemetlenségeket. Ez azt jelenti, hogy az eladónak az összes tulajdonostárstól lemondó nyilatkozatot kell beszereznie, mielőtt a lakást meghirdeti. Na most ezt inkább akkor szokták megtenni, amikor kiderül, hogy a társasházi alapító okiratban ez szerepel, vagy éppen az ügyvéd rákérdez. Ki lehet játszani, ha elég nagy a társasház. Van erre joggyakorlat, hogy mire kell ilyenkor hivatkozni. De kisebb társasházakban ez elkerülhetetlen tud lenni. Ez pedig akár néhány héttől több hónapig tartó papírmunkát is jelenthet, mire beszerezhetők lehetnek. Ha ezt tudjuk vevőként, akkor már erre rá is tudunk kérdezni lakásnézéskor. A tulajdoni lap mellett, ezeknek a lemondó nyilatkozatoknak kellene lenni a másik kötelező iratnak, nem az energetikai tanúsítványnak. A használt lakások másik jellegzetes problémája az egynél több tulajdonos. Az is hasonlóan időigényes tud lenni, ha nincs előkészítve az eladói oldalon. Egyik fél kitalálja, hogy eladja a lakást, a másik pedig erről nem is tud. Ha vita van az eladói oldalon, az sem szép történet. Ha kiskorú van az eladói oldalon, akkor pedig külön érdekes időrabló csikicsuki helyzetbe kerülhetünk. Az ügyvéddel üljünk le és ezért beszéljünk át mindent, hogy mire figyeljünk, mit kérdezzünk, mit ne tegyünk egy adásvételt megelőzően.
Az új lakások világa pedig még inkább tiszta aknamező
Aki még nem vett sosem teljesen új lakást, az nem is tudja, hogy mire vállalkozott. A tulajdoni lap (gyakran csak széljegy) és a tulajdonosi jog ott egész mást jelent, mint a használt lakásoknál, mert ezek jogilag még nem létező külön önálló (albetétesített) lakóingatlanok. Aki még nem is hallott ilyesmiről, az azt sem tudja, hogy eszik vagy isszák ezeket a kifejezéseket. Különösen izgalmas a kérdés, ha még nem is fejeződött be az építkezés (vagy el sem kezdődött) és felmerülnek a kötbér kérdések. Új lakásoknál gyakoribb kérdés ez, mint a használt lakásoknál. De ott is érdemes vele kalkulálni, mert kötbért fizethet a vevő azért, mert a vételárat nem tudja megfizetni határidőre és az eladó, hogy ha a lakást nem tudja átadni időben. Az új lakásoknál ez mégis azonnal az első megbeszélendő kérdések között szerepel. Napi díjazás van és nem filléres kérdésekről beszélünk. Az ügyvéd elmagyarázhatja, hogy miről tárgyalunk személyesen, még az adásvételi szerződés konkrét átbeszélése előtt.
Nagyon nagy tévedés ugyanis az, hogy alapvető szerződéskötési feltételekről, csak egy szerződéstervezet kézhezvétele után foglalkozunk. A lakáslátogatások, tárgyalások, bemutatók során, igenis mindenről érdemes beszélni. Fizetési ütemezések, átadások, kötbérek, esetleges műszaki és pénzügyi problémák kezelése. Egy hitellel terhelt ingatlan megvásárlása csak majd nem olyan, mint egy tehermentés például, ezért egyáltalán nem mindegy, hogy vevőként mire készülünk fel, mielőtt igent mondunk és asztalhoz ülünk szerződést kötni. Ha már komolyodik a helyzet, akár kérhetjük azt is, hogy az ügyvéd jelenlétében történjen egy előzetes szóbeli átbeszélés, mielőtt kezet rázunk, foglalót fizetünk és abba a bizonyos nagy fába vágjuk a fejszénket. Az írásos szerződés mellett, a ráutaló magatartás fogalma is létezik történjen az szóban, vagy elektronikus formában (e-mail). Jogi hatálya akkoris, csak (minőségi okiratban) írásban tett nyilatkozatnak van. Ezt fogja tudni kezelni a földhivatal.
Egy jó ügyvéd nagyon sokat segíthet nekünk, vevőknek a kezdeti lépésektől a tulajdonjog bejegyzésig. Az illetékről, a kedvezményekről és illetékmentességről röviden már szóltunk. Abból is világosn kidrült, hogy inkább ügyvéddel kössünk megbízási szerződést már a kezdetek kezdetén, mint sem egy ingatlanközvetítő karjaiba rohanjunk. A lakáskölcsönök útvesztőjében is sokat segíthet, mert a bankok és velük dolgozó közjegyzők, „megérnének egy misét”. Érdekes tapasztalataikat nyugodtan osszák meg velünk. Mások is sokat tanulhatnának belőle.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
