A lakásárakról mindig lehet újat mondani. Egyrészt azért, mert még nagyon friss terület. A KSH-nak sincsenek hiteles adatai 2007 előttről. Durva, mi? A legértékesebb vagyonunk, de egyébként…egyébként egy nagy feketelyuk az egész. Nem átlátható és minden szempontból nincs is valós képünk a lakáspiacunkról. Határozott véleménye ettől függetlenül mindenkinek van. Így hitelezzen Magyarországon egy bank, vagy adósodjunk el mi!
A lakáspiac elemzése új terület, szűz, hiába folyik a csapból is és jön már ki a könyökünkön. Ma olyan terepre tévedünk, ami először megint unalmasnak tűnhet. Statisztika. Kit érdekel? Hagyjon már minket ezzel, van elég bajunk! Nem ez a lényeg, csak hogy legyen pénz és vagy hitel a lakásra, amit meg akarunk venni, vagy vevő a lakásra, amit el akarunk adni. Minek ide a sok rizsa és fröcsögés? Okoskodásból nem lehet megélni!
Mondjuk talán azért, hogy vevőként és eladóként is ne az ingatlanhirdetési oldalakból induljunk ki. Nekik minden eladó! A bugyinkat és a melltartónkat is kifizethetjük egy lakásért, elkurvulhatunk miatta, őket nem fogja érdekelni. Náluk bármennyiért lehet hirdetni és hirdetnek is ezért. Eladóként meg az alapján árazzuk a hirdetéseinket, amit ott látunk. Meg halljuk a tévében is nyilatkozni őket, vagy a neten, hogy a hirdetési árak ennyivel nőttek. A cikk címe meg az lesz, hogy a lakásárak annyival nőttek, nem pedig a hirdetések. Hírhamisítás a sajtószabadság forradalmának igazi hőse 🙂 Mi meg még ezt is képesek vagyunk elhinni. Mármint a cikk címét és csak az marad meg bennünk, nem a tartalma. Ezért olyanok, olyan manipulatívak a médiában a címek egyébként.
Most arra világítunk rá, hogy a Statisztikai Hivatal is az elmúlt 11 évben odáig jutott, hogy adatokat szolgáltat. Nekünk lehetőségünk van azokat legalább elemezni. De ki ér arra rá? Meg amúgy is, mi a fenének?
Megmutatjuk, hogy hol van a hír a hírben, vagy az információ az adatokban. Lépjünk be a 21. századba és digitalizálódjunk egy kicsit. Adatbányászat és adatelemzés. Július végén megjelent 2018-ban két úton az ingatlanapiac , 2017-es évet értékelő és a 2018-as lakáspiaci folyamatokat elemző munkában nem véletlen a cím. Olyannyira két úton van, hogy még a Statisztika Hivatal is választott magának egyet. Nem gondoljuk ugyanis azt, hogy ők maguk ne látnák a problémát az átlagárak számításában, ne lennének tisztában azzal, hogy a statisztikával bűvészkedni is lehet, csak nincs igazán értelme.
Hogy mire is gondolunk pontosan?
Arra, hogy bombaként robbant július végén, hogy 2018 I. negyedévében a magyar lakáspiac nagyon erősen kezdett, 12,3%-kal nőttek az országos használt lakások árai. Erről az jut eszünkbe, hogy azért átlag, mert ennél magasabban és alacsonyabban is nőttek árak Magyarországon. Mondjuk simán rávágjuk, hogy Budapesten és a megyeszékhelyeken biztosan ennél magasabban, a többi településen meg alacsonyabban. Ez lenne a logikus, hiszen ezt kellene, hogy jelentse az átlag.
Nade mi van, ha homokszem került a Statisztikai Hivatal gépezetébe?
Mi van, ha úgy gondolták, hogy ezt úgy sem veszi észre senki, mert a közvélemény nem számol, nem gondolkodik, még akkor sem, ha előtte vannak a számok. Mielőtt lerántanánk a leplet, egy picit időzzünk el az átlagár számítása mellett. Nem csak a lakáspiacon okozhat gondot az átlagszámítás. Halljuk, hogy például a bérek, a fizetések számításánál is gond van vele. Pontosan azért, amiért a lakásáraknál is. Az átlagszámítás ugyanis a nagy különbségeket, a szélső és szélsőséges értékek figyelembevevételével beszámolja. Egyszerű példa, hogy mennyi az átlagára egy 10 milliós és egy 50 milliós ingatlannak? 30 millió! Van értelme? Nincs! És bizony az egyenlőtlengségek, a bérkülönbségek torz átlagfizetéseket mutatnak Magyarországon. Ez azt is jelenti többek között, hogy az átlagbér alatt jóval többen keresnek, mint 50% és jóval kevesebben keresnek felette, mint 50%. Nincs igazán értelme átlagbért számolni így. Becsap minket, elfedi a valóságot, azt, ami igazán számít.
A lakáspiacon 2018 I. negyedéve erre egy kiváló példa
Az országos átlagárak település típusonként is nyilvánosak. Beszéltünk már mi is róla július végén. Még grafikont is készítettünk róla.
Vártuk, hogy valaki csak rákérdez arra, hogyan lehetséges a 12,3%-os növekedés, ha egyik település típuson sem, még Budapesten is „csak” 10,5%-kal, a megyeszékhelyen pedig 10,7-%-kal nőttek csak az átlagos négyzetméterárak, a többin pedig drámai csökkenést mutatnak 2018 I. negyedévében? Ebben az egész országban senkit nem érdekelt ez!
Bejárta a sajtót a hír, hogy brutális évkezdéssel indított a lakáspiac 2017 után, miközben szinte mindenki 2018-ban egy kicsit nyugodtabb áremelkedésre volt felkészülve. Erre jön egy ilyen paradoxon hír a KSH-tól és nincs az a szakértő, aki elkezdene róla beszélni? Eltelik majd 3 hónap, 3 hét múlva jön az újabb lakáspiaci jelentés a KSH-tól, így mi úgy gondoltuk, hogy elővennénk a témát.
A KSH olyan országos lakásár változást közölt 2018. július 26-án, ami egész Magyarországon sehol sem értelmezhető, egy település típuson sem. Hogy is van ez?
Az átlagár számítása és használata ezért kockázatos
– 2017 országos átlagára és 2018 I. negydévének országos átlagára a különböző értékesítési részarányok miatt nem összehasonlítható.
– De a KSH összehasonlította, túlértékelve benne főleg a budapesti lakásárakat és a megyeszékhelyek árait.
– Ezzel kijött egy olyan országos átlagár 2018 I. negyedévére, amit összehasonlítva 2017-es országos átlagárral, olyan képet kapunk a lakáspiacról, amilyen kép nem is létezik.
Ezt a ziccert nem lőttük le hónapokig, de sajnos más sem 🙁
Még múlt héten sem, amikor szintén foglalkoztunk az országos lakásárak változásával, az Előrehozott lakásvásárlások (mellék)hatása című előkészítő munkában. Előzetesen, tehát az október végén megjelenő 2018 II. negyedévet értékelő lakáspiaci jelentés előtt, a KSH megjelentette szeptember végén, hogy 10,3%-kal nőttek az országos átlagárak.
A részleteket majd október végén fogjuk megtudni, hogy ez megint egy olyan szám, amitől mindenhol alacsonyabb szinten nőttek az árak, vagy jobban lefedi majd a valóságot.
Budapest és a megyeszékhelyek részarányának 2017-es évre jobban emlékeztető szintjét vetíti előre ez a szám, ami nem végleges. Ahogy mindig ismételni szoktuk magunkat, egész évben változnak a KSH által közölt számok, ahogy egyre jobban nő az adásvételek száma és közben egyre jobban feldolgozzák az értékesítési adatokat.
A kritika kritikája
Így talán itt lenne az ideje elgondolkozni a KSH-ban, hogy ha statisztikai paradoxonba botlanak, akkor arra felhívják a közvélemény figyelmét, esetleg alternatív számokat és számításokat is végeznek, törekedve a valós lakáspiaci kép minél valósághűbb visszaadására. Ennyire ostobának kár nézni egy egész országot 2018-ban. Statisztika vizsgán egy ilyenért nulla pont jár, nem pedig statisztikus állás.
Forrás: ksh.hu
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
