A saját lakásra spórolni kell. Kevesek örökölnek vagy kapnak ajándékba lakást. Még kevesebben vannak olyanok, akik gond nélkül tudnak lakást vásárolni a havi jövedelmük alapján. Akik albérletben élnek, na ő nekik kell a legjobban takarékoskodni, hogy végül saját lakásba költözhessenek. Az elmúlt évek lakáspiaci eseményei őket érintették a leghátrányosabban.
Legyünk először tisztában az árakkal
Nézzük meg közelebbről a lakásárak változását. Év elején néztük meg mit is jelent a tiszta és teljes árváltozás a lakáspiacon. A kettőt azért különböztetik meg egymástól, mert egy éven belül nem csak az adásvételek száma változik, hanem az eladott lakások egységára sem egyforma. Ezt úgy kell érteni, hogy egyáltalán nem mindegy hol és mennyiért adnak el lakást. Ezért sem mérjük a lakásokat darabra.
A tiszta és teljes árváltozás annál közelebb van egymáshoz minél inkább egyforma helyeken, egyforma (átlag)árú lakásokat adnak el a bázis és az aktuális évben.
Ha megváltozik egy évben az eladott lakások elhelyezkedése és egységára, akkor bizony különböző teljes és tiszta árváltozást fogunk látni. Ez egyben a lakáspiaci folyamatok megváltozását is jelenti, amikor a tiszta és a teljes árváltozás elkülönül egymástól.
Nagyon leegyszerűsítve, ha több drágább lakást kezdenek el eladni, akkor a teljes árváltozás nőhet úgy, hogy a tiszta árváltozás viszont csökken, mint ez történt 2013-ban. Fordítva pedig erre 2016-ban látunk példát, amikor egyre több olcsóbb lakást adtak el, ezért a teljes árváltozás minimális árnövekedést fog csak mutatni (még nincs végleges adat), addig a tiszta árváltozás jóval magasabbat. Ez azért van, mert a tiszta árváltozás csak azoknak a lakástípusoknak az árváltozását veszi figyelembe, amit mind a két évben eladtak, pl. budapesti lakások . Ezért hívják tisztának, mert a többi lakás árától megtisztítják, hiszen azt nem lehet hasonlítani máshoz – például egy budapesti és egy kisvárosi lakás ára nem összehasonlítható – mert előző évben nem adtak el belőle. Ezt nevezi a statisztika összetételhatásnak, ami 2016-ban újra látszik az országos lakásárakon.
Ezt tudja a statisztikai hivatal, de nem tudja a laikus átlagember, aki mindent gond nélkül fog elhinni árváltozásokról, amiket a médiában hall.
Ezért fontos tudni, hogy a lakáspiac egészét, aktuális folyamatait mindig a teljes árváltozás mutatja.
2013 végén már láthatóak voltak az árnövekedés jelei, amíg a tiszta árváltozás még mindig árcsökkenést mutatott. 2016-ban a tiszta árváltozás még nem mutat kóros árcsökkenést, csak az árak dinamikájának a csökkenését. Biztosak lehetünk benne, hogy egyszámjegyű országos árnövekedés történt 2016-ban, ha a tiszta árváltozást nézzük. A teljes árváltozás már stagnálást mutat, amiről januárban beszélve, megállapítottuk, hogy az olcsóbb lakások előretörését jelentette, magyarul Budapest súlyának és arányának bizonyos csökkenését az országos értékesítésben.
Budapesten még mindig brutális árnövekedés volt 2016-ban is. Az utolsó hivatalos KSH jelentés is 20% fölötti.
A bérnövekedés még nem jelent több esélyt a saját lakásra
Ezért az országos lakáspiaci folyamatoktól elkülönülve kell vizsgálni, ha Budapesten élő bérlőként gondolkodunk saját lakásban. A jövedelmi viszonyok hiába Budapesten a legkedvezőbbek, ha a lakásárak és a bérleti díjak is itt igen aktívak. A bérek és a lakásárak kapcsolatával február elején foglalkoztunk, viszont február 20-án a KSH véglegesítette a 2016 utolsó negyedévi bruttó béreket. A táblázatot módosítottuk, ami jelentős változást nem mutat.
A budapesti lakásárak jóval a bérek fölött nőttek az elmúlt években. Ez azt is jelenti, hogy extra megtakarításra kényszerül minden bérlő, aki vásárlást tervez. Illetve megnő a hiteligénye.
Egyre jobban el is kell adósodnia valószínűleg, ha bérlőből tulajdonos akar lenni.
1.Az első megállapítás, amit tehetünk, hogy bérlőként romlottak a kilátásaink a hitel nélküli vásárlásra. Szinte esélytelennek tűnik, hogy egy bérlő ilyen drágulás mellett hitel nélkül tudjon vásárolni.
Főleg szembetűnő lehet ez akkor, amikor a bérleti díjakat és a havi nettó fizetéseket hasonlítjuk össze. Brutális kiadási többletet jelenthet a hasonló életszínvonal fenntartása bérlőként.
2. Ez egyben azt is jelenti, hogy bérlőként mindig és mindenkor az tud spórolni és saját lakásra félretenni, aki átlagon aluli lakást bérel és vagy a lakhatás költségeit meg tudja osztani.
Így el is érkeztünk a legfontosabb megállapításhoz, amivel ma egy budapesti bérlő szembesülhet. Ha saját tulajdont akar, akkor zsúfolódnia kell másokkal egy lakásban és lehetőleg minél olcsóbban.
Nem véletlenül hangsúlyozzuk újra és újra, hogy még Budapesten is komoly lélektani határ a 100 ezer forintos bérleti díj. Csak így van reális esély lakást vásárolni hosszú évek kemény nélkülözései árán.
Egyedülállók, párok, egy gyerekes családok még ma is 100 ezer forintig keresnek leginkább lakásokat.
3. Az egyedülállóknak a legdrágább a lakhatás Budapesten, ő nekik tart legtovább és nekik a legnehezebb a saját tulajdon megszerzése megtakarításból.
100 ezer havi bérleti díj felett pedig elindul az összeköltözés, amivel bérbeadóként könnyen találkozhatunk a mai budapesti albérletpiacon. Ha több szobás egy lakás ma még fontosabb mint valaha, hogy mennyi használható belőle hálószobaként = külön nyílnak-e. Minél több ember tud bezsúfolódni egy lakásba, például 2 hálószobával és 2 párral számolva, négy fő, akkor óriási spórolást eredményezhet a lakhatási költségekben.
4. A budapesti lakáspiaci folyamatok az elmúlt időszakban újra arra kényszerítik a bérlőket, hogy a lakhatási költségeiket megosszák. Több az összeköltözés, vagy komoly harc folyik az olcsó egyszobás és kétszobás lakásokért.
Ésszerű döntésnek tűnik, amivel bérbeadóként sem árt, ha tisztában vagyunk.
5. Az átlag bérleti díj a budapesti lakáspiacon mindig és mindenkor azt jelentette, hogy az az alatti albérletpiac az aktív és a felette lévőben jóval kisebb a kereslet. Ez pedig pont azért van, mert nincs más út, ha egy bérlő egy bizonyos idő után nem albérleti díjat, hanem inkább hiteltörlesztőt szeretne fizeni. Ahhoz előtte viszont az önerőt spórolással elő kell teremtenie.
6. Az a bérlő, aki nem hajlandó feladni megszokott és kényelmes életszínvonalát a dráguló lakáspiacon, ő egyre távolabb kerül a saját tulajdonú lakástól.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
