Nem az ingatlan az első és a legfontosabb az életünkben – fogalmaztuk meg markánsan még 2019. május 3-án. Pillanatok alatt kiderülhet mégsem az a fontos, hogy mikor veszünk vagy adunk el ingatlant, hanem az, hogy mindig legyen fedél a fejünk felett. Gyorsan el tudjuk engedni az eladást vagy a vételt, de nem élhetünk otthon nélkül. A legfontosabb az életünkben mindig az az ingatlan, ahová hazamehetünk. Erre kell vigyáznunk. Ez nem kerülhet veszélybe. Nem veszíthetjük el. Ez egy olyan alapattitűd, amivel kevesen számolnak, amikor a lakáspiacról beszélnek. Nem hisznek abban, hogy a vevők és az eladók minden gond nélkül engedik el lakásügyeiket, ha az veszélyezteti az otthonukat, a nyugalmukat. A nyugalom, a biztonság felülírja a lakásterveinket:
„Magyarországon a lakásárak rugalmatlanok
Ez azt jelenti, hogy az eladók, a kínálat döntenek az árakról és a kereslet csökkenése, visszaesése esetén sem kerülnek pánikhangulatba. Kényszerhelyzetek lehetnek, de a lakáspiac számai szerint az eladók inkább elfogadják, hogy egy évben kevesebben adnak el, de az árazási szokásukon nem változtatnak. A valóságban a kereslet csak alkalmazkodik a lakásárakhoz, azt nem igazán befolyásolja. Magyarországon a lakásárak alig csökkennek a kereslet hiánya esetén Ezért történhet az, hogy az adásvételek száma jóval nagyobb mértékben tud visszaesni kedvezőtlen piaci viszonyok között, mint maguk a lakásárak.” – 2019. május 3.
A nyugalmat és a biztonságot keresve a lakásárakkal sohasem békülünk ki
A lakásárak mindig indokolatlanul magasabbak, szerintünk. Bosszantja a vevőket, de közben biztonságot is ad nekik, mert ki vásárolna olyan ingatlant, amiről biztosan tudja, hogy évről évre egyre kevesebbet ér, amíg egyszer csak nulla forint lenne az értéke? Az ingatlan birtoklása nyugalommal tölt el, mert a lehetséges árnövekedése megnyugtatja a korábban még a növekvő lakásárakon bosszankodó vevőt (is). 2019. október 17-én neveztük mi egyszerűen ezt Az ösztönök logikája = Lakásárnövekedésre születtem hozzáállásnak.
Miattunk, emberek miatt nőnek a lakásárak. Mi értékeljük ilyen nagyra az ingatlant, vágyunk rá, tulajdonosai akarunk lenni, akik utána az árnövekedést személyes sikerként élhetik meg (tudat alatt vagy tudatosan). Az ingatlan az nem egy darab papír (adásvételi szerződés), vagy néhány szám (helyrajzi szám) a számítógépben. Az ingatlan az valóságos, földhöz ragadt és földhöz kötött. Az lakóingatlan inkább megtakarítás, mint egy befektetés a tulajdonosa számára. A lakóingatlannál sokkal jobb befektetések vannak. A magyar ingatlantól nem lehet meggazdagodni, persze ettől még gazdagnak érezhetjük tőle magunkat. A magyar ingatlannal nem fogjuk megtízszerezni a pénzünket, de lehet, hogy megduplázni igen. Az ingatlan nem inflációbiztos, de azért nő az ára. Igaz, a magyar lakóingatlan ára nem is omlik össze. A lakáspiacon nem beszélhetünk volatilitásról, nagy lakásáringadozásról napokon, heteken, hónapokon belül:
„Amikor megkérdezik, honnan lehet tudni biztosan, hogy nagy a baj a lakáspiacon, akkor mindig csak egy nyilvánvaló válasz van erre: amikor a bankok kilépnek a lakáspiacról és a médiában megszűnnek a lakáshitel reklámok. A bankok a lakáspiac egyensúlyi állapotában, tehát lakásárnövekedési időszakban aktívak csak és kizárólag a lakáspiacon. Ennek egyik oka, hogy a bankok is úgy hiszik, hogy a növekvő lakásárak növekvő keresletet = egyre több eladott lakást jelentenek. Ez nem csak azt jelenti, hogy egyre több lakást adnak el évről évre, de azt is, hogy egyre könnyebb és egyre gyorsabb az adásvétel a lakáspiacon = nő az ingatlan likviditása, amit a bankok (is) hajlamosak összekeverni a növekvő lakásárakkal.” – 2019. október 17.
Mára eltűntek a lakáshitel reklámok
A gyorskölcsönök, a különböző fogyasztási hitelek hirdetései még mennek, de a lakáshitelek reklámozásának vége. A hitelközvetítőkön kívül már csak az MNB beszél a lakáshitelezésről. A hitelközvetítőkbe beletartoznak azok az ingatlanközvetítők, de még lakáshirdetési oldalak is, akik hitelközvetítők is. Ha jobban belegondolunk, a lakáspiac szépen lassan nyugalmi állapotba kerül. Visszakerül oda, ahol 2014 előtt volt. Az államot sem érdekli már a lakáspiac, van sokkal fontosabb dolga. Már nincsenek állami reklámok sem az otthonteremtési támogatásról. 2015 óta 2020 lehet az első olyan év, amikor egyáltalán nem hallunk majd új állami lakásvásárlási ösztönzőről. Az állam 2020-ra elengedte a lakáspiac kezét. Az MNB, mint lakáspiaci lobbiszervezet, továbbra sem látja a lakáspiac korlátait, az önműködő mechanizmusait, a nyugalmi állapotát. Az MNB vezetője még tegnap is úgy beszélt a lakáspiacról, mintha 2016 év eleje lenne. 2019-cel kozmopolita lakáspiaci ciklus kezdődött. A lakáspiacon mindig folyamatokat értékelünk és nem eseményeket. A folyamatokat hosszú idősorokon helyezzük el, amiben egy-egy esemény összefüggéseiben jobban értékelhető, mint egy-egy esemény önmagában.
A kozmopolita ciklus a nemzetközi és a globális események időszakát jelenti
Amikor a lakáspiac határokon átívelő nyomás alá kerül. Ma már senki sem kérdőjelezi meg, hogy 2019-ben minden megváltozott. 2019 első felében ez még nem volt így. 2019. december 13-án azt mondtuk 2020-ról, hogy Minden reaktív:
„A vihar előtti csend és a béke csendje között nem hallani a különbséget. Másrészt a gazdasági válságok mindig úgy kezdődnek, hogy pénteken még minden ok, de „hétfőn hirtelen” már semmi sem az ( = a gazdasági világválságok hivatalos kezdőnapja leggyakrabban hétfőre esik). Ne csodálkozzunk, ha a hétfőnek ezek után nem túl jó a marketingje és csak simán feketének hívják az ilyen napokat.
Ha 2018 végén azt mondtuk, hogy 2018-cal lezárult egy korszak a magyar lakáspiacon és kozmopolita ciklus kezdődik 2019-ben, akkor mit mondhatnánk 2020-ra?
A lakáspiac helyes értékelésének is két nagy akadálya lehet: a konformizmus és az opportunizmus. Mára, a 2019-re, kialakult feszült helyzet csak fokozódik jövőre. Minden új év ettől függetlenül derülátóan kezdődik, telis-tele nagyratörő várakozásokkal. 2020 közepétől viszont újra felerősödnek a félelmek, bármelyik hétfő potenciálisan „fekete” lehet, mert 2020 a szűkülő lehetőségek időszakát hozza el – többek között a magyar lakáspiacon is, ahol mindennek van határa, az önvédelmi lakáspiaci mechanizmusoknak is” – 2019. december 13.
A szűkülő lehetőségek időszaka a kozmopolita lakáspiaci ciklus sajátossága
2019-ben már szűkültek a lakáspiaci lehetőségek, amik 2020-ban tovább erősödnek. Olyannyira, hogy egyenesen nyugalmi időszakról beszélhetünk:
– A lakáspiac kikerül a reflektorfényből.
– Az érdeklődés iránta minimálisra csökken.
– A lakáspiacnak nem lesz hírértéke 2020-ban.
– A lakáspiac sokadrangú szereplője lesz az életünknek.
– A lakáspiac ismét a béke szigete lesz és végre nem fog a csapból is a lakáspiac folyni.
– A lakáspiacon csak azok maradnak, akik tényleg odavalók.
– A rostálás már javában tart.
– Hullanak a felesleges szereplők, a bámészkodók, a hangemberek, a turisták.
A lakáspiaci ciklusok közti váltást nem biztos, hogy azonnal érzékeljük. Sokaknak ehhez idő kell, hónapok, akár egy év is. 2020. január 2-án óvatosan ugyan, de felhívtuk a figyelmet mit jelenthet az új lakáspiaci ciklus Magyarországon, ahol Egy lakásár, két lakáspiac van, már évek óta:
„Az eladóknak és a lakáspiaci szereplőknek már az is elég, ha hihetnek a láthatatlan vevőkben. 2019-ig erősen hittek benne. 2019-ben csak az lepődhetett meg, érhette váratlanul a két lakáspiac létezése, aki időközben teljesen elveszítette a kapcsolatát a magyar lakáspiaci realitással.
– Az elég nyilvánvaló, hogy a lakáspiaci szereplők egyre kevésbé hisznek a láthatatlan vevőkben, de az eladók még jóval erősebben
Ha valami, ha tényleg valami tudná fékezni az eladók erős lakásáremelési ösztönét a következő hetekben és hónapokban, az az, ha már nem úgy hinnének a láthatatlan vevőkben 2020-tól, mint tették azt az elmúlt bő 4 évben. De az eladóknak erős sokkra lenne ehhez szükségük.
Tud 2020 magyar lakáspiaca sokkolni? Ha tud, akkor a vevőket is sokkolni fogja.
Vevőként kár erre várni. Sok lakást akkor vásárolnak Magyarországon, amikor nőnek a lakásárak. Ennek legfőbb oka a választék bősége. Magyarországon a lakáspiacon a kínálat gyorsan beszűkül, amikor nem nőnek a lakásárak. A lakáskínálat szűkülése csökkenti az esélyt, hogy vevőként megfelelő lakást találjunk magunknak. Elég röhejes, de mindig el kell mondani, hogy a lakást nem darabra és nem is kilóra mérjük. Az eladó lakások minősége nem árnövekedési időszakban látványosan romlik és ilyenkor is az eladott lakások ára alapján árazzuk be az el nem adott lakásokat.
Ilyen időszakban vevőnek sem könnyű lenni, mert nem árnövekedési időszakban előfordulhat, hogy nem a lakásügyeinkre koncentrálunk. A lakásárakban a fékek és ellensúlyok rendszere nem úgy működik, mint egy jogrendszerben. Nem véd minket, ellenkezőleg, inkább teljesen kiszolgáltat. Ha a lakáspiac behúzza a kéziféket, akkor nagyon sok vevő zuhan ki a lakáspiacról egyik pillanatról a másikra, mert már nem lesz az autóban biztonsági öv.
Ilyenkor olyan könnyen engedjük el a lakásügyeinket, mint amilyen hirtelen előtte magunkévá tettük. Minél több embernek van aktív lakásügye Magyarországon, annál aktívabb a lakáspiac és a lakásárnövekedés is. Ez fordítva is igaz. Egy két lakáspiaccal rendelkező országban különösen igaz lehet. A két lakáspiac egy olyan jelenség Magyarországon, ami lehet átmeneti és lehet egy hosszútávú piaci környezet is. Ez egy olyan új piaci környezet, amire nem a növekvő-stagnáló-csökkenő lakásárak jelentik a megoldást. Ezek olyan idejét múlt sztereotípiák, amit érdemes lenne elengedni. Ez teljesen új hozzáállást igényel és nem ártana újragondolni a lakáspiacról alkotott véleményét mindenkinek, akinek tervei vannak itt a következő években. Bármilyen irányba menjenek a lakásárak 2020-ban, azt már két lakáspiacon teszi 4-5 éve. Az is lehet, nagyon valószínű, hogy a következő 4-5 évben is két lakáspiac lesz egy lakásár mögött Magyarországon.” – 2020. január 2.
Nyugalom, nyugalom, nyugalom. A magyar lakáspiacon nyugalom van.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
