A hirdetési áraknak pszichológiai hatása van a hirdetőkre – ez a tulajdonosok és ingatlanosok első benyomása – a bankokra, értékbecslőkre és az ingatlanfejlesztőkre is. A hirdetési árakkal sokkal könnyebb találkozni, mint az adásvételi árakkal. Emelkedő hirdetési árak nélkül nincsenek emelkedő adásvételi árak sem. A hirdetési árak szerepe és ismerete a lakáspiacon elég különleges. Nem szabad sem túlértékelni vagy félreérteni, de lebecsülni sem és mondjuk tudomást sem venni róluk, lehülyézve az eladókat. Főleg akkor, amikor gyakorlatilag 6. éve árnövekedés van a hirdetési és az adásvételi árakban is. Az árnövekedés kockázatairól beszélni – legyen az hirdetési vagy adásvételi ár- az nem egyenlő az árcsökkenés melletti érveléssel vagy azzal, hogy senki ne vásároljon és mindenkinek elmenet az esze, aki ma vevőként pénzt költ. A lényeglátás és a kritikai gondolkodás nem befektetési tanácsadás, hanem piackutatás és kockázatelemzés. A döntéseiért mindenki maga felelős és azért is, hogy mindezt milyen információkra alapozza.” – fogalmaztuk meg néhány napja egy olvasónknak.
Januárban több könnyen félreérthető és félremagyarázható munkánk jelent meg. Feltehetik a kérdést, hogy mi értelme a kockázatokról beszélni, ha a lakásárak nem csökkennek? Mi értelme piaci összefüggéseket elemzeni, ha a lakásárak megállás nélkül csak nőnek? Miért nem dőlünk hátra és csak élvezzük a lakásárnövekedés előnyeit?
A lakásárnövekedés növeli a biztonságérzetünket. Ilyenkor a biztonságkeresés jellemző a lakáspiaci hírekre és a véleményvezérekre is.
Ha nőnek az árak, akkor minden lakáspiaci szereplő biztonságban érzi magát. Ezt megzavarni piackutatással és kockázatelemzéssel népszerűtlen feladat. Ez nem lájkvadász és nem is különösebben médiabarát. Trollkodás röviden és tömören. Csoda, hogy olvasnak minket. Ezúton köszönjük, hogy vannak, akik figyelnek ránk, még akkor is, ha nem mindig tudunk a kedvükben járni.
A kockázatelemzés és piackutatás célja, hogy megismerjük a lakáspiacunkat, amin értékbecslőként, ingatlanközvetítőként, hitelközvetítőként, bankként, egyéb pénzügyi szolgáltatóként és biztosítóként, államként, hirdetési oldalként, lakásfejlesztőként, lakáshasznosítóként dolgozunk. Célja tisztában lenni a lakáspiac sajátosságaival, a korlátaival és feszegetni a határokat.
A lakáspiacon nem az árak korlátosak. A lakáspiac mérete korlátos.
Minden országnak, városnak, településnek megvannak a méretkorlátai. Mindazok, akik a lakáspiacból élnek, ott pénzt keresnek, mégis az árakat érzik leginkább korlátosnak, a keresletet és kínálatot végtelennek. Ez viszont nem igaz. Nemcsak Magyarországon nem igaz, hanem ez egy nemzetközi lakáspiaci sajátosság. A piackutatás és kockázatelemzés alapja, hogy tisztában legyünk annak a lakáspiacnak a méretével, amiről beszélünk. Magyarországon nem közbeszéd téma a lakáspiac méretkorlátossága. A lakásárak, a lakásárnövekedés és annak különböző okai viszont a csapból is folynak. A lakásárnövekedés egyáltalán nem jelent azonnal és egyértelműen nagyobb lakáspiacot, nagyobb méretet.
Magyarország lakáspiaca volt már sokkal nagyobb, mint például 2018-ban? A válasz az, hogy igen. A legnagyobb adásvételszám kb. 270 ezer volt egy évben. Mindenki örömtáncot járna, ha meglenne a 165 ezer 2018-ban (esélyesebb 160-165 ezer között inkább). 60%-át sem éri el az értékesítési csúcsnak. Ezt érzik, megérzik sokan, akik az ingatlanpiacból akarnak megélni.
Budapesten még látványosabb a visszaesés. A csúcson 100 ezer adásvétel is megvolt egy évben. 70-90 ezer körül így is pörgött minden gond nélkül évekig. Most mennyi? 34-35 ezer között ingadozik. Egyharmada a mai budapesti lakáspiac mérete a csúcshoz képest és fele akkora, mint az „elvárható” lenne.
Magyarország és Budapest is sokkal, sokkal jobban teljesített, amikor a lakáspiac valójában pörgött. Most csak a lakásárak pörögnek, pláne Budapesten. Milyen kilátásokkal lehet így szolgáltatásokat tervezni és bevezetni, új lakásokat építeni a magyar lakáspiacon?
Hány kezdeményezés bukhatott és bukott el az elmúlt években és fog idén vagy a következő években, mert nincsenek tisztában a jelenlegi piacmérettel? Még azok a szereplők is komoly kihívásnak élik meg ezt a piacméretet, akik korábban gyökeret eresztettek. Új technológia bevezetése, új hirdetési oldal, új ingatlanközvetítő, új hitelközvetítő, új állami eszközök/ösztönzők, új lakáshitelezés, új pénzügyi szolgáltatások (megtakarítások, befektetések, biztosítás) új lakások építése és értékesítése – kockázatok és piackutatások valós mérlegelése nélkül nem lehetséges. Ezért van értelme összefüggéseket keresni, annak ellenére, hogy a lakásárak csak nőnek és nőnek. A lakásárak növekedése még nem jelent tuti biztos üzleti lehetőséget, soha vissza nem térő alkalmat a piaci szereplőknek. Eladni és venni bármikor lehet, ezt nem befolyásolják a lakásárak vagy a piaci hangulat.
Az ingatlan státuszszimbólum, tulajdonosnak lenni életérzés:
A vevő és az eladó azért vásárol és ad el, mert mindig szerencsésnek érzi magát. Az eladót boldoggá teszi a nagy összeg, amit az ingatlanért kap. A vevőnek nagy öröm az értékes vagyon, amit a pénzért megszerez. A vevő és az eladó mindig úgy érzi jókor van jó helyen, amiért a lakáspiac sohasem alszik, állandóan születnek adásvételek. Aki jó döntésnek tartja a vételt vagy az eladást, az mindig piacra lép. Aki nem tud eladni vagy venni, az igényei nem jelennek meg a lakáspiac méretében, de megjelenhetnek a lakáshirdetéseken keresztül a lakásárakban.
Meg lehet nézni Budapest lakáspiacát. Vásároltak lakásokat 2009-2013 között is. Alacsonyabbak voltak az árak, de nem érezte annak senki. A forgalomban nagyobb volt a visszaesés, mint az árakban. Nem is tolongtak a vásárlók. 2014-2018 között villámgyorsan megnőttek az árak, de a vevők továbbra sem tolongnak. A tanulság ebből, hogy Budapesten a lakásárak csökkenése nem aktivizál több vásárlót, ahogy a lakásárak emelkedése sem.
Eladók helyzeti előnye a budapesti lakáspiacon:
Budapesten az árakat nem a vevők csökkentették minimálisan 2009-2013 között. Az árakat nem a vevők emelték az egekbe 2014-2018 között sem. Az eladók emelhetnek és csökkenthetnek árat egy lakáspiacon. A vevők csak elfogadhatják az árakat, hatásuk nincs rá.
A budapesti lakáspiac 2008-2018 között új méretkorlátot talált magának. 2008 már a válság éve volt a budapesti lakáspiacon. Felére esett vissza az adásvételek száma 2007-hez képest. A budapesti lakáspiac 2008-as mérete egy olyan új korlátnak tűnik, amivel számolni kell a jelenlegi piaci szereplőknek és azoknak is, akik újként vagy új tervekkel vágnak neki a nagy kalandnak. Beszédes a 2015-ös év „rekord értékesítése”, azóta a piac a 2008-as méret körül stagnál, az árak meg tudomást sem vesznek a piac méretéről.
Ezt továbbra sem lehet úgy értelmezni, hogy mindenki fejvesztve meneküljön a budapesti lakáspiacról. Ellenkezőleg. Ideje lenne komolyan venni a méretét, a méretkorlátait. Ez a hozzáállás viszont csökkentheti a biztonságérzetet, a biztonságkeresők komfortzónáján kívül esik. Talán még a lakásárak sem úgy pörögnének, mint a visszatett pisztollyal is pörgő benzinkúti számláló. A lakáspiac folyamatosan változik és nem azoknak kedvez, akik állandóan a biztonságot keresik benne, hanem azoknak, akik vele együtt változnak meg.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
