Egy kis segítség azoknak, akik elbizonytalanodtak a NAV tájékoztató levele után. Nem mondható média hecc kampánynak, ami az idei adóbevallási tervezet körül folyik, de mint ha kampányolna az adóhatóság idén azért, hogy jóval május előtt már a figyelem középpontjába kerüljön az éves adóbevallás.
Nem kell tőle félni!
Ez az egyik legfontosabb, főleg bérbeadóként, ahol magára van utalva a lakás tulajdonosa, hogy se nem több se nem kevesebb adót ne fizessen, mint amennyit kell. Nem létezik már fix adó, amit ki lehet számolni könnyedén egy alapművelettel a bérleti díj bevételek után. Egy nem túl bonyolult Excel tábla szinte ma már elengedhetetlen a pontos számításhoz. Ott vannak a különböző adózási szabályok ismerete, ami egyben a különböző kedvezmények ismeretét is jelenti. Bizony, ma már bérbeadóként igen jól kell ismernünk az adózási környezetet, ha számít az, mennyi is marad a végén a zsebünkben.
Az is számít, mennyi marad a zsebünkben!
A NAV a lakásbérbeadóknak tudja a legkevesebbet segíteni jelenleg. Pontosan az adózási szabályok miatt. Nem mondjuk, hogy bonyolult, de az adóhatóságnak az adóbevételek maximalizálása az érdeke, amíg a bérbeadóknak meg az adóoptimalizálás. A kettő nem összeférhetetlen, csak a NAV-nak nem érdeke, hogy nekünk ebben segítségen.
Magánszemély vs. Céges bérlő
Ha mégis kérünk egy tervezetet, akkor azzal már foglalkoznunk kell, szükségszerűen módosítani kell, vagyis javítani a NAV előzetes számításait. Ha ezt elmulasztjuk és félvállról vesszük, akkor kevesebb maradhat a zsebükben. De ami igen fontos, hogy bérbeadóként nem igazán érdemes ezt igényelnünk. A NAV ugyanis csak azoknak a bérbeadóknak tud majd tervezetet készíteni, akiknek céges bérlőjük van. A céges bérlőknél ugyanis kötelező – adózási szabály – hogy ők havi rendszerességgel SZJA bevallást készítsenek és adóelőleget fizessenek a tulajdonos nevében. Ezt úgy kell elképzelni, mint a bérszámfejtést. A céges bérlőnél a tulajdonos, mint egyfajta munkavállaló van nyilvántartva, ahol a bérleti díj, havi munkabér és azután kell fizetni SZJA előleget. Emiatt tud a NAV számolni vele, hiszen látja a havi „munkabért” és a befizetett adót. De nem látja az elszámolható költségeket és persze a kedvezményeket. Azoknál, ahol magánszemély a bérlő, a NAV semmit sem lát, így ők egyáltalán nem tudnak jelenleg élni ezzel a NAV szolgáltatással. Nekik marad a klasszikus önbevallás. Nem is lehet elégszer hangsúlyozni, hogy az önbevallás nem a csalásról, adóelkerülésről szól. Az önbevallás lényege pont az, hogy annyi adót fizessünk, amennyire az adójog erre kötelez minket. Ezért a NAV tervezetét tényleg kezeljük fenntartásokkal. Egy nagylelkű ajánlat, de nem lakásbérbeadóknak.
A könyvelő sem mindegy
A bérbeadás sikere, jövedelmezősége múlhat azon, hogy mit és hogyan számolunk ki. Felületes ismeretekkel, a vak szerencsében bízva nem ajánlatos az adótörvények birodalmába belépni. Legyen legalább könyvelőnk, aki ért a lakásbérbeadás adózásához. Ez sem olyan egyértelmű, mert egy külön szakterület, amihez csak azért, aki ezzel foglalkozik. Nem minden könyvelő tudja kapásból, hogy milyen módon is optimalizálható egy bérbeadó bevétele, az elszámolható költségekkel és kedvezményekkel együtt. Ha a könyvelő ismerete is felületes a bérbeadás adózásával kapcsolatban, akkor adtunk a sz@rnak egy pofont.
Albérletpiac, a feketebárány
A lakásbérbeadásról azt mondják, olyan feketepiac mint a korom. Nem csak azért fekete, mert minden bérbeadó adócsaló. Azért olyan fekete, mert nem ismerik az adókörnyezetet, ezért félnek tőle.
Pedig nagyon sok bérbeadónak megérné adózni, amivel nem csak nyugodtabban lehet otthon aludni.
1. A nyugalom csak egy dolog.
2. A másik egy sokkal fontosabb előny. Jobb bérlőket is lehet találni, ami viszont hosszú távon jobb bevételekkel és több zsebben maradt pénzzel kecsegtet.
Aki azt hiszi, hogy feketén bérbeadni mindig több pénzt jelent a zsebben, az óriásit téved. Ez az buta tévhit, ami táplálja a koromfekete lakásbérleti piacot.
Emiatt tudnak ma még lakáscsalók lenni az albérletpiacon, akik lakásokat foglalhatnak el, bérbeadókat fenyegethetnek. De ugyanez a koromfekete albérletpiac fenyegeti a tisztességes bérlőket is, akik a feketén kibérelt lakásokban nincsenek olyan biztonságban.
A feketepiac csak és kizárólag a rosszhiszemű feleknek jó, amivel károkat okozhatnak és okoznak is a jóhiszemű feleknek. A lakásbérleti piac kifehérítése minden jóhiszemű fél érdeke, legyen az bérlő és bérbeadó.
A fehérebb albérletpiaccal nem a NAV nyerne igazán, hanem „MI”, akik attól rettegnek, hogy áldozatul esnek a rossz és veszélyes bérlőknek vagy éppen bérbeadóknak. A koromfekete albérletpiac ára ez a félelem ma. Nem adunk számlát, nem kérünk számlát. Nem valljuk be, nem írunk alá hivatalos szerződést, vagy akár több szerződést is írunk, de egyik sem hivatalos. Bizalmatlanok vagyunk, bujkálunk, eltitkolunk, hazudunk, mellébeszélünk, beleőszülünk, belebetegszünk és csak minduntalan rettegünk és félünk…a következményektől, az emberektől. Nem kellene, hogy így legyen. Rajtunk is múlik, hogy változtatunk-e rajta, nem csak a NAV-on.
Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:
1. Albérlet adózása – Adóbevallás
2. Adószám igénylése bérbeadáshoz
5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása
6. Adókedvezmények, amikről tudni kell
7. Építményadó, mint elszámolható költség
8. Adóellenőrzés – Ne féljünk!
9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren
10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak
11. Bérbeadóként egyenlőnek lenni 2018-tól
12. Ingatlan bérbeadás vs. számlaadat-szolgáltatás
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
