”Egy lakóháznál már 500 ezer forintos kivitelezési költségek kezdenek elterjedni eladható négyzetméterre számolva, ami az elmúlt egy évben nőtt meg 400-450 ezer forintról ekkorára. Ehhez hozzájön még mondjuk 50 ezer forint telekár, 100 ezer egyéb költség (tervezés, értékesítés, marketing, menedzsment stb.), ami már 650 ezer, és még egy fillért sem keresett rajta a fejlesztő. Erre jön a 27 százalékos áfa, így már 825 ezer forintnál járunk (egy garázzsal együtt). Néhány évvel ezelőtt még nem hittük volna el ezt az árat. Ha a fejlesztő ezen még keresni akar 15-20 százalékot 4-5 év alatt, akkor 950 ezer-1 millió forintért kellene értékesítenie egy négyzetméternyi új lakást egy átlag projektben. Vajon hányan fognak ennyiért lakást venni? Ezért azt gondolom, hogy drasztikusan vissza fog esni a kereslet.” – mondta Futó Gábor, a Futureal-csoport alapító társtulajdonosa 2019. január 12-én egy interjúban.
Nem lett tele a média olyan szalagcímekkel, hogy a lakáspiac saját magától felrobbanhat, még a piros gombot is a lakáspiac fogja megnyomni ehhez. Nem kell hozzá semmilyen gazdasági válság, kár valami világméretű válságra várni, hogy bajba sodorja magát. A magyar lakáspiac összeomlását csak akkor tudják értelmezni, amikor nem is a lakáspiac van bajban, hanem globálisan a világ, lokálisan egy régió, mondjuk az EU, vagy egészen mikroszinten, egy ország. De mi van akkor, ha egy ország lakáspiaca már jóval korábban bajba kerül?
A magyar lakáspiac jeleket küld felénk, amiket nem tudunk és nem is akarunk értelmezni – írtuk néhány napja, megismételve mindazt, amiről két éve folyamatosan beszélünk. Pontosan azért írtuk, mert tisztában vagyunk vele, hogy a magyar lakáspiac válságát külső okoktól várjuk, azokban látjuk és láttatjuk a veszélyforrást. A hazai lakáspiaci jelenségeket összességében nem értelmezzük, csak kiragadunk egy elemet belőle, egy bizonyítékot arra, ami bizonyíthatja nincs is válság. Azt mondjuk, hogy nem lehet válságban a magyar lakáspiac, ha nőnek a lakásárak. Azt mondjuk, hogy az lehetetlenség, hogy így legyen. Nem, nem és nem. Tagadjuk, tagadjuk, a végtelenségig tagadjuk. Pedig már átverésnek érezzük a lakáspiacot.
A zsigereinkig hatol bennünk a felismerés, hogy a piac nem a keresletnek áraz, hanem a kínálatnak. Ez azt jelenti, hogy egymásnak áraznak a hirdetők, legyen szó most használt vagy új építésű lakásról. Mondjuk ma 350 Ft egy kiló olyan kenyér, amit olyan ember nem vesz meg, akinek csak egy picit is fontos, hogy mit eszik. A minőségi kenyérnek már inkább 1000 Ft kilója és hol vannak már ettől az ártól a többi finomságok. Mi lenne, ha holnaptól minden pékség, az összes, minden bolt, az összes a legolcsóbb kenyeret 1000 Ft-ra árazná be? Azt mondanánk ez nonszensz, nincs semmi értelme, mert nem tudnák eladni és a nyakukon maradna. A pékeknek az az érdeke, hogy el tudják adni a kenyeret és nem az, hogy kenyeret süssenek. A sütésből még nem fognak megélni. Így biztosan rá lennének kényszerülve, hogy a vevők pénztárcájához árazzák be a kenyeret. A kenyér ára általában az előállítási (technológia és munkabér), alapanyag és szállítási költségek miatt nő. Az új építésű lakások ára is valami hasonló miatt kellene, hogy változzon. A használt lakások árai meg mindig szépen követik az új építésű lakásokat. Hiába nem tudjuk értelmezni ezt, így működik a magyar lakáspiac.
Nem látjuk semmi valódi okát annak, hogy az elmúlt 5 évben valami olyan óriási csoda történt volna itt, amiért indokolt mindent aranyárban adni a lakáspiacon. Főleg azon a lakáspiacon, ahol beszéltünk már a láthatatlan keresletről, ami csak a fejekben létezik. A pékek nem tudnának a láthatatlan keresletből megélni és kenyeret sütni neki, a pékek és a vásárlóik között működik a klasszikus kereset-kínálat kapcsolat. A lakáspiacon nem létezik ez a szoros kapcsolat a vevők-eladók között. Lakást lehet építeni és lehet árulni is a láthatatlan keresletnek, mert maximum nem adják el. Nem megy tönkre, jól el van az ott, ahol megépítették. Ha egy használt lakást nem tudnak eladni, akkor mi lesz? Semmi, nem adja el a tulajdonosa. Marad benne továbbra is, esetleg kiadja, vagy áll üresen. Kit érdekel! Egy lakásnak pont az a nagy előnye egy kenyérrel szemben, hogy igen tartós.
Ezzel azt akarjuk mondani, hogy a lakáspiac kínálati oldala teljesen el tud szakadni a keresleti oldalától Magyarországon, mert a kínálati oldal sosincs olyan nyomás alatt, mint mondjuk a pékek. A lakáspiac nem valódi piaci alapokon működik itthon, a kereslet pénztárcájában inkább turkálni szeret a kínálat, nem alkalmazkodni hozzá.
Egy ilyen torz, kínálatvezérelt lakáspiac, mint a magyar, jóval hamarabb bajba tudja sodorni magát, amikor kezdi elveszíteni a kapcsolatot a kereslettel. A budapesti lakáspiac már 2016 óta elveszítette. Az országos lakáspiac még nagyon komoly erőfeszítéseket tesz, kínkeservesen, vért izzadva a kereslet látszatát tartja fenn.
De ma, 2019-ben, nem találnánk már olyan lakáspiaci szereplőt, aki azt merné mondani, hogy az adásvételek száma, magyarul a kereslet olyan optimista lenne, mint az volt évekkel korábban. A nagy, hangadó piaci szereplők, a véleményformálók 2019-re már bőven „válság” előtti keresletre számítottak, látványos és dinamikus növekedésre az adásvételekben. Félig igazuk lett! Tényleg válság előtti kereslet van, csak nem pozitív, hanem negatív értelemben. Már a kifinomult konformisták is árérzékeny vevőkről suttognak. Mi inkább azt mondjuk, amit a lakáspiac mondana, ha lenne egy szóvivője: a vevők egyre nagyobb átverésnek érzik a lakáspiac kínálati oldalát.
A magyar lakáspiaci válság akkor lesz igazán látványos, amikor majd a kínálat is egyre nagyobb átverésnek érzi azt, amit képvisel. Ma még nem beszélhetünk irányváltásról. A magyar lakáspiac kínálati oldala önfejű, fafejű, sosem tanul a hibáiból és hagyja, hogy a történelem megismételje önmagát. Nem kell hozzá kamatemelés, nagy infláció, de még gazdasági recesszió és hitelpiaci anomáliákra sincs szükség, hogy a lakáspiac válságba sodorja magát. Elég az is, ha már a vevők úgy gondolják, hogy válságban van és jobb például kivárni, türelmesnek lenni, a pálya széléről nézni a kínálat színházi előadását. A vevőknek is van hol lakniuk – mondaná a lakáspiac szóvivője a gőgös kínálatnak 2019 január közepén – nincsenek rászorulva mindenáron az eladók lakásaira.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
