2018 a hazugságok éve a lakáspiacon. Kíméletlenül önteni fogják ránk a szereplők az érdekeiktől vezérelt féligazságaikat. A lakáspiaci ciklus 5. éve ez. 2014-ben, az első évben, elkezdődött a lakáspiac feltámadása. 2018-ban már nem beszélhetnénk úgy a lakáspiacról mint 4 évvel ezelőtt. Az 5. évre nyilvánvalóvá vált, hogy a nagy kereslet elmarad a lakáspiacról.
Ha visszanézünk, a nagy törés 2016-ban történt. Sokkal jobb évet vártak a lakáspiacon, szinte minden szereplő túlértékelte az akkori piacot. Miért? A lakásárak miatt. A lakásárak robbanásszerű növekedése miatt mindenki azt gondolta, hogy a kereslet is robbanásszerűen nő. De nem nőtt.
Így nem maradt más téma, mint a lakásárakról és azok növekedéséről beszélni. Évek óta ez megy már, hogy nőnek a lakásárak, akkor minden rendben van. A lakáspiacon a lakásárak növekedési üteme is csökken. Pont 2016 első negyedéve óta. Micsoda véletlen!
Nem, nem véletlen. A lakáspiaci keresletről beszélgessünk egy kicsit:
Elméletben minden magyar lakásvásárló, de a lakáspiac mégsem tízmillió magyar lakáspiaca.
Ez nem csak azért van, mert nem csak magyarok vásárolnak lakásokat. Induljunk ki abból, hogy lakóingatlant hányszor vásárolunk az életünk során. Az 1-2 vásárlás/építés lenne a legnépesebb csoport. Hány magyar vásárol életében háromszor vagy többször lakóingatlant? Amikor nagy gáz volt a magyar lakáspiacon, akkor éveken keresztül kb. 90 ezren vásároltak lakásokat. Ma, amikor elvileg Kánaán van a lakáspiacon, akkor meg kb. 150 ezren. Nem vagyunk már tízmillióan, tudjuk jól, de viszonytani még lehet hozzá:
– A sötét években kevesebb mint 1%-a a magyaroknak vásárolt lakóingatlant.
– Az „új aranykorban”, meg 1,5%.
– Vagyis 2014 előtt 99% nem vásárolt lakást, ma meg 98,5% nem vásárol.
Ezek elég beszédes számok, mindenféle hókuszpókusz nélkül. Láthatóan nagyon kevés magyart érint a lakáspiac egy évben. Azonnal hozzá is tesszük, hogy sokkal több embert érdekel. Attól, hogy nem vásárolunk, még szeretnénk mindig jobb és szebb ingatlanban élni. A lakáspiacon vevőként megjelenők száma és csak a bámészkodók között óriási a különbség. Beszéltünk róla már néhányszor, főleg, amikor a hirdetési oldalak ámítják magukat meg minket, hogy milyen sokan nézegetik a hirdetéseiket.
A lényeg meg az, hogy hányan vásárolnak, nem az, hogy hányan nézelődnek a lakáspiacon. Az elmúlt 4 év tanulsága ez lehetne. De nem ez lesz 2018-ban, hanem az, hogy tovább nőnek a lakásárak.
A hirdetési oldalak is erről fognak beszélni, nem arról, hogy úgy leszállt a köd a lakáspiacra, mint ma reggel Budapestre. Az orrunkig alig látunk, nem hogy tovább.
Ettől még megérthetnénk azt, hogy ha ma Magyarországon 98,5%-unkat nem érint a lakáspiac 2018-ban, akkor mi köze lenne a lakásáraknak az átlagfizetéshez?
– Ha így tesszük fel a kérdést, mindjárt egyértelmű, hogy nem az átlagemberekről szól a lakáspiac.
– Ha valójában róluk szólna, akkor sokkal nagyobb lenne a lakáspiac és sokkal több embert érintene.
Fel is tehetnénk a kérdést, hogy volt-e már nagyobb a magyar lakáspiac?
– Persze, hogy volt. Azokban a régi szépidőkben már képzeljék csak 97,5%-unk nem vásárolt lakást egy évben.
– Azt lehetne mondani, hogy a magyar lakáspiac a magyarok 1%-2,5%-át érintheti évente.
Ebben bizonyára közrejátszanak a lakásárak, meg az a magyar szokás, hogy nem veszünk gyakran lakást, nem költözünk, a lakásbefektetők meg minden évben bőven beleférnek a lakásvásárlók 1%-2,5%-os táborába. Nem osztanak nem szoroznak.
Ezek után könnyen belátható, hogy az átlagfizetéseknek semmi köze sincs a magyar lakáspiachoz
Aki akar és képes vevőként belépni a piacra, az élete során egyszer biztosan belép. A további belépések közül a második, még a valószínűbb. A többire már nagyon-nagyon kevés az esély a mai Magyarországon. Akik vásároltak 2014-2017 között, az elmúlt 4 évben, rájuk már nem nagyon lehet számítani vevőként. Természetesen mély tisztelet a kivételeknek, akik csak erősíthetik ezt a szabályt. Az új vevők „tömegeit” sem az átlagmagyarok és az átlagfizetésből élők között kell keresni. Már így utólag a kérdést is arrogánsnak érezzük, sértőnek, elnézést is kell kérnünk, hogy feltettük. Nem tehetünk róla, sajnos a lakáspiaci ciklus 5. évében már egyre diszkomfortosabb a lakáspiacról igazat mondani.
Kép: Instagram (Megjegyzés: a link már nem elérhető)
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
