Hallottunk már olyat, hogy az ingatlanok olcsók? Voltak már arról hírek, hogy az albérletek milyen megfizethetők és milyen jó bérlőnek lenni? Egyáltalán létezik olyan, hogy tökéletes ár a lakáspiacon? Természetesen minden kérdésre nem a válasz. Az ingatlan alaptulajdonsága, hogy az adottságaihoz képest mindig drága. A bérleti díjak esetében is így van ez, mert egy lakóingatlan bérleti díja az ingatlan árától függ, nem a bérlők elvárásától. Ha a vevőknek egyre nagyobb anyagi áldozatvállalás mellett lehet csak vásárolni, akkor a bérlőknek is bérelni.
A lakhatás költségei mindig terhet jelentenek
A múlt lakhatási költségeit értelmezni a jelenben nincs értelme, de gyakran megtesszük. A jelen lakhatási költségeit a jövő lakhatási költségeivel tudnánk értelmesen összehasonlítani, amit viszont ritkán veszünk figyelembe. Ha a lakhatási költségek a jelenben mindig nyomják a vállunkat, akkor miért mindig a lakásáraktól várjuk a lakhatási költségeink megoldását? Miért gondoljuk azt, hogy a múlt lakhatási költségei jönnek el a jövőben? Utópisztikus gondolkodás, mert bár egyáltalán nincsenek jó tapasztalataink a társadalmi és gazdasági utópiákról, ettől még elméletben mindenki olyan szép és tökéletes világban tudna élni.
A valóságban a lakásáraknak az a feladata, hogy egy ingatlant minél megfizethetetlenebbé tegye
Egy ingatlan minél megfizethetőbb, az annál kevesebbet ér. A megfizethető ebben az esetben is azt jelenti, hogy minél több ember meg tudja azt vásárolni, de nem azt, hogy mindenki. A világ ingatlanpiacának mozgatórugója tud lenni a drágulás, a felértékelődés, amikor a gyakorlatban nem történik más, mint az ingatlanok egyre megfizethetetlenebbé válnak. Egyre szűkül a piacképes kereslet és közben egyre jobban nő az ingatlan ára – amit hallva, legyintünk, hogy milyen nagy ostobaság már.
Aki még hisz abban az utópiában, hogy az ingatlanpiacon az árak a kereslet növekedése miatt nőnek, az alapjaiban nincs tisztában az ingatlanpiacok határokon átívelő, nemzetiségtől, bőrszíntől, vallástól és mindenféle politikai berendezkedéstől független globális tulajdonságával.
Az ingatlanpiacok mérete minden országban relatíve kicsi az országok méretéhez képest. Ez Magyarországon azt jelenti, hogy nem 10 millió magyar lakáspiaca a magyar lakáspiac. Nemcsak azért, mert már nem vagyunk 2010 óta 10 millióan. A lakáspiac természeténél fogva diszkriminatív, ez adja az ingatlan árát és értékét. Ez egy igen erős negatív diszkrimináció, ami a folyamatos megfizethetetlenséget fenntartja az országok lakáspiacán. Ez igen erős belső folyamatokat is jelent. Ezek a belső folyamtok külső tényezők hatására alig, vagy egyáltalán nem befolyásolhatók, de mi rendre azt gondoljuk, hogy egy ország lakáspiaca külső hatásokkal könnyen irányítható.
A lakáspiacnak nem a megfizethetetlen árak az alapvető problémája, hanem az, hogy félreértjük és félremagyarázzuk
Szinte kivétel nélkül külső tényezőkkel magyarázzuk a lakáspiaci folyamatokat, teljesen elfeledkezve, hogy a lakáspiac elég önműködő, önjáró, örökmozgó, öntörvényű világ. A lakáspiac belső folyamatainak nem ismerete, ezen folyamtok nem helyénvaló kezelése ingatlanos vállalkozások kudarcát jelentheti, de még az állam is csúfos kudarcot vallhat. Alapvető lakáspiaci folyamat, hogy a kereslet és a kínálat, tehát az eladó lakások száma és a vevők száma mögött vannak minőségbeli különbségek is. Egyszerűen állandóan változik az eladó lakások és a vásárlók összetétele is. Nem azt árulják, amit keresnek és nem azt keresik, amit árulnak. Az eladó lakásokat és a vevőket sem kilóra vagy darabra mérjük, de gyakran így gondolkodunk róluk.
Nem is tudjuk felfogni micsoda jelentősége van annak, amikor a kínálatban az állandóan változó eladó lakások egy része egyre távolabb kerül az állandóan változó vevői igényektől
Az elég egyértelmű, hogy hiába nő a kínálat ott, ahol a vevők száma fogy. A növekvő kínálatnak van vevővonzó képessége, de nem változtatja meg a vevők döntését, ha ők már eldöntötték, hogy máshol vásárolnak. A kínálat nem a kereslethez igazodik földrajzilag és minőségileg sem, a vevők ezért általában nagyobb vásárlási idővel számolnak, mint az eladók eladási idővel. Ez az állandó piaci egyensúlytalanság a kereslet és kínálat összetételének változása mellett hol enyhe, hol súlyosabb következményekkel járhat, beleértve akár egy hirtelen áremelkedést is rövidebb távon.
Az már kevésbé ismert magyar lakáspiaci jelenség, hogy szinte minden 2000-es években épített lakást újnak nevezünk. Ez egyébként azért van, mert igen nagy különbség van a korábbi évtizedekben épített lakóingatlanokhoz képest. Ezek a lakások idővel egyre nagyobb számban jelennek meg használt lakásként a kínálatban, ésszerű alternatívát kínálva az aktuális új építésű lakásoknak. Olyan nagy különbség ugyanis nincs már a 2000-es években épített lakóingatlanok között, amiért komoly versenytársat jelentenek az újlakáspiacnak. Az újlakáspiac eleve egy kicsi piac, a 2000-es években épült lakások száma évről évre csak nő, növelve így az ilyen lakások számát a használt lakások piacán. Az újlakáspiac kínálata ezzel a lakáspiaci folyamattal egyelőre nem számol kockázatként.
A kizárólag új építésű ingatlant lehet pozitívan diszkriminálni, de annyira sosem lehetséges, hogy ez alapjaiban befolyásolja a használt ingatlanok jobb ár/érték arányát a teljesen új építésű ingatlanokhoz képest. A jelenlegi újlakáspiac már érzi ennek a belső folyamatnak a hatását, ahol nagy felelőtlenség azzal takarózni, hogy a vevőket az új építésű lakások áfája (de)motiválja. A vevőket Magyarországon sohasem érdekelte mennyi az új építésű lakások áfája. A jó ár/érték arány a lakáspiacon viszont legalább annyira fix belső mozgatóerő, mint a megfizethetetlenség állandó piaci környezete – ahol az árnövekedés szintén örök elvárás.
Az ingatlanárak növekedésében akkor is hiszünk, amikor az árak megfizethetőségéről álmodozunk
A lakáspiac belső folyamatairól összeségében elmondható, hogy nem ellenséggé teszi a vevőket és az eladókat, hanem érdekközösségbe kovácsolja őket. Az állandó megfizethetetlenség és lakásárnövekedés miatt vannak eladók és vevők és van ára, illetve értéke az ingatlannak. A használt ingatlanok állandó jó ár/érték aránya az eladók és vevők közös érdeke az új építésű ingatlanokkal szembe, amiért a használt ingatlanok piaci dominanciája külső tényezőkkel nem befolyásolható.
Nemcsak azért akarunk ingatlant, hogy legyen otthonunk, hanem azért is, mert tudjuk egyre többet fog érni idővel. Ez az emberi vágy az állandó megfizethetetlenség hajtóereje. Álmainkban, vágyainkban szeretnénk nem piaci alapon ingatlanhoz jutni, de értékesíteni már mindenképpen piaci alapon kívánjuk. Minél olcsóbban szeretnénk hozzájutni – lehetőleg „ingyen” – viszont ha már a miénk, akkor a lehető legdrágábban akarjuk eladni. Utópisztikus gondolatok, amikre vannak ilyen és olyan nemzetközi és hazai példák is, amik mindig lázban tarthatnak minket, okod adhatnak az álmodozásra.
A lakásárak növekedése gazdasági értelemben az infláció csoportjába tartoznak, de ez a mai napig nem elfogadott
A gazdaságot is sok olyan belső tényező mozgatja, aminek egyetlen célja az áremelkedés. Mindennek csak nő az ára idővel. Pénzromlásnak nevezik az inflációt, amikor egyre több pénzt kell fizetni ugyan azért. Mennyibe kerül most egy kiló vöröshagyma? 500 forint körül? A lakásárak lehet nem is nőttek annyit, mint a hagyma ára az elmúlt években. A vöröshagyma árnövekedése infláció, ahogy a lakásárak emelkedése is pénzromlás, viszont mi Magyarországon egyáltalán nem tekintjük annak. Azért nem, mert ingatlantulajdonosként úgy tűnhet az ingatlan árnövekedése bevételt jelent a számunkra, nem plusz költséget. Vevőként már nem ilyen egyértelmű a helyzet, bérlőként meg pláne.
Bár hangsúlyozzuk, hogy az árakat nem a vevők és a bérlők határozzák meg a magyar lakáspiacon, de ők fizetik meg a folyamatosan változó árakat
A rugalmatlan magyar lakáspiac szintén egy fontos belső tulajdonság, kívülről nem befolyásolja semmi sem. Ilyen környezetben a külső tényezők hatását nem szabadna túlértékelni, de sajnos igen gyakran túlértékeljük.
Különleges lakáspiaci tulajdonság például az is, hogy a vevőket elsősorban az otthonteremtés motiválja. Az ettől eltérő célok mindig kisebbségben vannak a lakáspiacon, nagyon nagy kisebbségben.
Ez nemcsak Magyarországon igaz. Más államokhoz hasonlóan, a magyar állam is az otthonteremtés támogatásával tud hatni a lakáspiac belső folyamataira, de nem tudja azokat megváltoztatni. Ilyen belső folyamat az, hogy a már megszületett gyerekeknek van valódi hatása a lakáspiacon. Minden olyan állami támogatás, ami már a megszületett gyerek után jár, az mérhető hatással bír, addig sajnos az otthonteremtési támogatást új gyerek vállalásához kötni már szembemegy a lakáspiac belső folyamataival.
A szülőket lehet értékelni a lakáspiacon is, de nem lehet az otthonteremtés döntése és a gyerekvállalás döntése közé egyenlőségjelet tenni
Ez egy nagyon markáns külső tényező, nyomás a lakáspiacon, irreális elvárás, anélkül, hogy tisztában lennénk a lakáspiac belső folyamataival. Mégis ilyen és ehhez hasonló külső tényezőket tudunk túlértékelni, amik nem az otthonteremtést szolgálják, hanem valami teljesen mást. A lakáspiacra alig hatnak a nem otthonteremtési céllal érkező vásárlók. A számuk annyira kevés a magyar lakáspiac egészét nézve, ennek ellenére az átlagosnál kicsit nagyobb megjelenésük csodavárást indít el ( = például azért, mert nagyobb kockázatot is vállalnak és olyat is és annyiért is megvesznek, amit és amennyiért más nem), az átlagosnál alacsonyabb számuk viszont már lakáspiaci katasztrófának van kommunikálva ( = pontosan azért, mert a rosszabb ár/érték arányú ingatlanok értékesítése megállhat). Az ok elég prózai. A lakáspiaci híreket általában ingatlanos vállalkozások jegyzik, akik az átlagosnál viszont jóval inkább függnek a nem otthonteremtési céllal vásárlóktól.
De ami gondot jelent az ingatlanos vállalkozásoknak, még nem feltétlenül jelent bajt a lakáspiacon
Kezeljük erős fenntartásokkal, amikor ingatlanos vállalkozások vagy vállalkozók kongatják a vészharangot. Az ő kínálatuk tele van mindenféle rossz ár/érték arányú és a gyakorlatban szinte eladhatatlan ingatlannal, annál az egyszerű oknál fogva, hogy ilyen eladó lakások tulajdonosai kérik inkább a segítségüket.
Az is egy megváltoztathatatlan belső lakáspiaci folyamat, hogy az ingatlan önmagát adja el, nem az eladó vagy egy ingatlanos. Közben az is igaz, hogy nem minden eladható csak azért, mert árulják. Egy vevő sem fog csak azért vásárolni azonnal, mert eldöntötte, hogy vásárol. Ha nem találja, amit keres, akkor kivárja és keresi azt az eladó lakást, amit végül megvehet. Vevőnek lenni mindig kompromisszumokkal jár, de van amiben egy vevő sem köt kompromisszumot. Ezek mind olyan belső folyamatok, amik állandóan jelen vannak a lakáspiacon, de nem mindig egyformán érzékeljük őket vagy vesszük komolyan.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
