Hiába zajlik 2016-tól kezdve két ellentétes irányú lakáspiaci folyamat Magyarországon, csak 2019-ben érte el a lakáspiaci szereplők ingerküszöbét. Azt eddig is tudni lehetett, hogy a nagyvárosi ingatlanpiac nagyon komoly bajban van. A magyar állam 2015 végétől úgy hatott a lakáspiacra, amivel szinte kivétel nélkül minden intézkedése a nagyvárosi ingatlanpiac ellen hatott. Nem véletlen ez. Aki figyel, fülel és érti is, amiről beszélnek, akkor tudhatja, hogy egy igen magas rangú magyar állami vezető beszélt arról, hogy Magyarországon pezsgő kisvárosi és községi ingatlanpiacot akar látni. A parancsot kiadta, mert a kívánsága egyben parancs is. Nyíltan beszélt erről, a nyilvánosság, a média előtt.
Nem volt ez titok, csak senki nem vette komolyan, hogy Magyarországon lehetséges úgy pezsgő ingatlanpiac a kistelepüléseken, hogy közben a nagyvárosok ingatlanpiaca sarokba szorul.
2018-ban minden kétséget kizáróan tudott volt, hogy igen, lehetséges. 2019-ben nem az volt a kérdés, hogy folytatódik-e ez a kétirányú lakáspiaci folyamat Magyarországon, hanem az, hogy mennyire gyorsul fel.
2018-cal végérvényesen lezárult egy korszak a magyar lakáspiacon
A csodavárás korszaka egy tévedés volt. A nagy lakáspiaci szereplők közül talán vannak, akik csak a mai KSH lakáspiaci jelentés után fognak rájönni, hogy mennyire nem voltak tisztában mi történt itt eddig vagy azzal, hogy éppen most mi történik.
Olyannyira benézhették a magyar lakáspiaci folyamatokat, ami komoly döntések elé állíthatja őket, mint létszámleépítés, létszám stop, profit warning, költségracionalizálás. A nagyvárosi lakáspiac kanibalizálja a szereplőit, elindul egy olyan lakáspiaci tisztulás, ahol csak az marad életben, aki tőkeerős, biztos a cash flowja és nem számolta el magát annyira, hogy megegyék reggelire. A friss belépőkre szinte biztos kudarc vár. A nagyvárosi magyar lakáspiac toxikus az üzleti szereplők számára. Akik túl sokat kockáztattak, mert elhitték, hogy nem lehet két lakáspiac Magyarországon, azok először sok pénzt fognak veszíteni, majd lehet, hogy a józan eszüket is elveszítik. Sokan fogják elveszíteni a fejüket és 2019 utolsó negyedéve maga lesz a földi pokol. Sok lakáspiaci szereplőre nem lesz szükség. Ahogy sokszor éri kritika a magyar pénzügyi rendszert, hogy milyen sok bank van, ez igaz a lakáspiacra is. Nincs szükség ennyi ingatlanközvetítőre, nincs szükség ennyi lakáshirdetési oldalra, nincs szükség ennyi nagyvárosi újlakásra sem. 2019-ben ultimátumot adott a nagyvárosi lakáspiac szereplőinek maga a lakáspiac, amiben eddig nem hittek, nem vették komolyan. Nincs szükség természetesen ennyi bankra sem, ami lakáshitelt kínál Magyarországon. Így nincs szükség ennyi hitelközvetítőre sem.
Hiába minden előjel, minden figyelmeztetés, nem értették meg a piaci szereplők, hogy mit jelent az állami lakáspiac a gyakorlatban
Azt sem értették, hogy az állam már 2016-ban bevezette a falusi CSOK-ot. Egymásra licitálva hakniztak a médiában a nagy lakáspiaci szereplők, hogy az állam az ő megmentőjük, az ő arkangyaluk. A nagyvárosi lakáspiacot néhány év alatt az állami intézkedések kivéreztették. Talán az állam már úgy számolt, hogy ami 2019-ben történik, talán már megtörténik 2018-ban. De nem történt meg, ezért idén még rátett egy lapáttal és megadta a kegyelemdöfést a nagyvárosi lakáspiacnak.
A magyar állam eltökélt, hogy a lakásvásárlókat és a házépítőket kitereli a nagyvárosokból
Ott csak az vásároljon, akinek nagyon muszáj. Budapesten egy év alatt 47%-kal csökkentek az adásvételek, a nagyvárosokban 9%-kal, így országosan egy év alatt 11%-kal kevesebb lakást adtak el. Budapest aránya már 20% alá esett, mindeközben a kistelepülések ingatlanpiaca megy előre megállíthatatlanul és valamennyire tudja kompenzálni a nagyvárosi ingatlanpiac veszteségeit. Ettől függetlenül komoly hiányérzetünk lehet, de talán megértjük, hogy mit jelentenek a magyar lakáspiacon a kockázatok, és számolunk is vele.
Minden úgy történik, ahogy az állam megtervezte. A lakásárak nőnek. Minden híresztelés ellenére vásárlóként nem látunk kedvezőbb vételeket. A legfrissebb számokat elnézve is, Budapesten úgy nőnek az árak, hogy gyakorlatilag befagyott a budapesti lakáspiac. 2019-ben lehet több eladó csalódott a budapesti lakáspiacban, mint előtte három évig összesen. Akik viszont nyertek, mert el tudtak adni, azok továbbra is csak huncut mosolyukkal verik ki a biztosítékot.
Budapesten meg lehet tenni a téteket, hogy mi lesz a végső adásvétel szám 2019-ben. A lakásárakra még nem érdemes fogadni, az úgy tűnik, hogy rugalmatlan, mint mindig. 2018 végén már 2013 szelleme kísértett a budapesti lakáspiacon, fogalmaztuk meg korábban. 2013-ban viszont fagyos volt a hangulat az egész magyar lakáspiacon. Ez most egyáltalán nem igaz. Van két lakáspiaca Magyarországnak. A kérdés az ma, hogy meddig lehet két lakáspiaca egy országnak?
Forrás:
– ksh.hu Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2019 II. negyedév, Megjelent: 2019. október 28.
– KSH adatok, adattáblák, Megjelent: 2019. október 28.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
