Az egész év a lakáspiaci bizalom megerősédésétől volt hangos. Rajtunk kívül sokakat érdekelhet, hogy ki és mire alapozza ezt. Bizonyos szempontból a bizalom egy megfoghatatlan dolog. Senki nem tudja megmondani pontosan ki és miért bízik abban, hogy pl. a 2014-es év áttörést hoz a hazai lakáspiacon. De hogy öngerjesztő folyamatról van szó, az már egészen biztos. A bizalmat elsősorban a média hírek kommunikálják. Ha pozitív trendekről olvasunk, ha optimista szavakat hallunk nap mint nap, arra előbb utóbb odafigyelünk. Lesznek az örök kétkedők, vagy akik azonnl önigazolni vélik saját meglátásaikat. Viták is kialakulhatnak, hogy akkor van változás vagy nincs a jelenlegi lakáspiacon, bár a magyar lakáspiacról ritkán olvasni konstruktív vitaanyagokat. Legtöbbször valami fura nagy egyetértés van mindenben a szereplők között. Ma nagyon tipikus, hogy a lakáspiaci híreket ingatlanhálózatok adják. Valamikor névvel vállalva és valamikor név nélkül találkozunk egy-egy gondolatukkal.
Ezért nem véletlen a KSH lakáspiac 2. negyedévének elemzésének 1. ábrája a címlapon. Ha valaki olvassa a mellette lévő szöveget és ránéz az ábrára, akkor lehet, hogy egy picit összezavarodik. Ezért is választottuk ezt a képet. Egyrészt jól mutatja az elmúlt éveket. Ehhez képest a 2014-es év kezdése annyira nem meglepő. Ha pedig azt nézzük meg, hogy a 2013-as év, vagyis a bázis év, amihez viszonyítanak, milyen alacsony számokat mutat, akkor meg külön érdemes elgondolkodni, hogy mégis mihez képest van okunk örülni. Mert senkinek sem szabad elvenni a kedvét, ha abban bízik, hogy a 2014-es év talán hoz valami újdonságot a többihez képest. Végülis itt van már az ideje, hogy kimozduljunk a gödör aljából. De megnézve a többi évet, a grafikonnak egyelőre nagy hatása nem szabadna, hogy legyen. Pedig mégis van. Ugyanis a lakáspiaci szereplők ki vannak éhezve a jó hírekre. Minden olyan adat, ami pozitívan értelmezhető, azt nagyon hangosan kell kommunikálni. Erre volt jó a 2013-as és 2014-es első negyedévek összehasonlítása. Ha valami biztos pontot keresünk, akkor azt mondhatjuk, hogy ennek az évnek a hangulatát ennek a két negyedévnek az összehasonlítása alapozta meg.
Pedig most egy átmeneti időszakról van szó. A GKI kutatásában (Megjegyzés: 2022. július 10-én ellenőrizve a link már nem elérhető) erről szó is van. A piaci szereplők optimisták, nagy várakozásokkal tekintenek erre az évre és a jövőre is. A fogyasztók, vásárlók, már koránt sem ennyire érzik biztosan azt, hogy a lakáspiacot most éppen szeretik vagy nem szeretik. Talán egy picit jobban szeretik és kevésbé nem szeretik, de hogy a piaci trendforduló éve lesz-e 2014, azt még csak különböző becslések alapján állítják a piaci szereplők.
A lakáshitelezést sokan egyébként is az ingatlanpiac motorjának tartják. Szakmai körökben az ingatlanpiac elképzelhetetlen banki hitelezés nélkül. A világ ingatlanpiaca is így működik, a miénk sem lehet kivétel. Igaz, itt a hitelkultúrának, sokminden máshoz hasonlóan azért vannak fogyatékosságai. Ezt is tanuljuk még, így állandóan változik. De a lakáshitelezés mint a bizalom egyik kézzelfogható kifejezője egy újabb biztos pont lehet. Az egy másik komoly kérdés, hogy a magyar hitelezési környezet mennyire kockázatos. Ezek a kockázatok mennyire kezelhetőek és mennyire veszélyesek. Ezek mind azok, ami miatt az ingatlan, akkoris befektetés, ha valaki nem hasznosításra vásárolja, hanem saját részre.
A lakáshitelezés mellett, ma az ingatlan mint jó befektetési alternatíva újra és újra visszatérő témája a híreknek. Alapvető oknak hozzák fel az alacsony bankbetéteket, ezzel is az alacsony kockázatokat hangsúlyozva. Azért a lakáshitelezésből és a piaci változások kiszámíthatatlanságából kiindulva, azért ez finoman szólva is elég nagy felelőtlenség. Pedig ma szinte mindenki befektető, aki nem saját részre vásárol, hanem kiadásra. Az persze senkit sem érdekel, hogy egyik napról a másikra nem lesz belőle befektető, mert vett egy lakást. Aki hirtelen a bankbetétjét ingatlanba akarja fektetni és kamatot bérleti díjjal helyettesíteni, annak mindenképpen számolnia kell az ingatlan-befektetés sajátosságával. Az egyik az, hogy a bérleti díj, az nem kamat. A kamat egy fix jövedelm, semmit sem kell érte tenni, az adót nem számítva még költsége sincs. A bankbetét likvid, vagyis azonnal hozzá férhető és pont annyit ér, amennyi a bankszámlán van. Az ingatlan nem likvid és hogy éppen mennyit ér, azt csak a leendő vevők fogják megmondani. Vagyis egy nem likvid és nem fix jövedelmet biztosító befektetési forma. Hozamokat számítanak teljesen steril modellek alapján, amiben nem számolnak bérlő cserékkel, üresen állással, komolyabb karbantartással és felújítással. Mintha valaki részvényárfolyamot akarna elemezni „ceteris paribus”, mármint minden más változatlansága mellett. Na ez az, aminek semmi köze a valósághoz. Aki egy lakóingatlan-befektetést ilyen számított hozamok alapján értékel, az nagyon hamar szembesülni fog a valósággal. Semmilyen garantált jövedelmet nem jelent egy becsült bérleti díj.
Az viszont ma szerencsésebb, hogy ha bérbeadóként reális árral szállunk versenybe. Ez a reális ár ingatlan függő, ne akarjunk általánosítani. A jelenlegi piaci környezet legnagyobb kockázata, hogy általánosítások alapján értékelünk, formálunk véleményt és hozunk döntéseket. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy nem nagyon lehet általánosítani. Azt is lehetne mondani, hogy nincs két egyforma ingatlan. Budapesti viszonylatban, egy kerület, egy városrész, egy utca, sőt egy házon belül is nagy különbségek lehetnek, ha az ingatlan elérhető bérleti díjáról beszélünk. Ezt befektetési szándékkal vásárlók muszáj, hogy szemelőtt tartsák. Főleg akkor fontos ez a kérdés, ha valaki úgy dönt budapesti lakásvásárlás mellett, aki nem is ismeri ezt a várost. Pedig nem ritka, hogy tartósan külföldön élők és dolgozók döntenek budapesti ingatlan-befeketés mellett, akik igazából sohasem éltek vagy dolgoztak Budapesten hosszabb távon. Nem ismerik sem a város adottságait, bérlési piacát, bérlői szokásait/igényeit és az egész piac kockázatait, speciális sajátosságait.
Egy budapesti lakás mindenképpen komoly értéket képviselhet egy család életében. De fontos arról is beszélni, amikor döntést hozunk, hogy hová fektessük a megtakarításunkat, akkor jobb ha felmérjük a lehetőségeinket. Nem biztos, hogy mindenkinek Budapesten kell lakóingatlant venni, ha befektetésben gondolkodik. A kockázatkezelés egyik fontos lépése lehet, hogy melyik város mellett döntünk. Mindenképpen olyan helyet válasszunk, ahol otthonosabban tudunk mozogni, amit jobban át tudunk látni, ahol a kockázatokat jobban kezelhetőnek érezzük. A kockázatok kezelése egy állandó feladat lesz. Sokat segíthetünk magunkon, ha előre gondolkozunk, de a vásárlás után is állandóan tudnunk kell értékelni, értelmezni a piaci mozgásokat. Technikai elemzéssel is kísérjük figyelemmel a lakáspiacot. A kockázatok felismerése és kezelése nélkül nem lehet ugyanis tartós a lakáspiaci bizalom. Részletek itt!
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
