Az örökzöld kérdés, mennyiért tudok vásárolni vagy eladni, az egyetlen, ami állandóan a figyelem középpontjában van. A vevők és eladók szemszögéből a lakásárakon kívül kevés érdekli őket a lakáspiacból. Talán még az állami támogatások. De az is keveseket, mert eleve keveseket érint a lakáspiac egészéhez képest. Hívjuk inkább kisebbségnek, mert nincsenek olyan kevesen.
De azért érdemes lenne észrevenni és aláhúzni, hogy a lakáspiacon nem az állami támogatások haszonélvezői vannak többségben. Az elmúlt években többek között ezt is el akarták velünk hitetni. A lakásárak és az állami támogatások biztos beszédtéma maradt. Mindig történik valami, amivel forrón lehet tartani.
2015 vége óta szinte folyamatosan az állami támogatásokkal magyarázzák meg a lakáspiacot, akár még a lakásárakat is. Olyan érzésünk lehet, hogy a lakásárakon és az állami támogatásokon kívül más éredes nem is történik a lakáspiacon, csak ezek mozgatják, minden más változatlan. A lakáspiaci környezet az nem a lakásárakat és az állami támogatásokat jelenti. A lakáspiaci környezet nem is a lakásárak és az állami támogatások függvénye. Fordítva van.
A lakáspiaci környezet megváltozásával változnak az árak és változik meg az állam hozzáállása is a lakáspiachoz. A lakáspiaci környezet megváltozása viszont nem beszédtéma.
Ez olyan, mint Svájc történelmében a II. világháború. Nem voltak semlegesek, üzletet csináltak belőle, kíméletlenül kihasználták a nemzetiszocializmus gazdasági előnyeit. A felelősségük, a felelősségre vonásuk mindmáig tabu. Minden kritika nélkül, vagy kritikán aluli módon – mindenki döntse el maga – Svájcban ez a téma tabu. Lehet, hogy igazuk van. Lehet, hogy nem mindenről kell beszélni. Lehet, hogy kellenek tabuk egy országban. Lehet. A tabukban is lehet hinni. Ha már van választási lehetőségünk, mi a tabukban sem hiszünk.
Az egészséges önkritika hiánya előbb vagy utóbb bukáshoz vezet. A lakáspiacon a környezet változásával nem muszáj szembenézni, simán legyinthet valaki, hogy ez csak átmeneti múló pillanat. Nagy bukások szemtanúi lehetünk majd, amikor a szereplők valóban ráeszmélnek a megváltozott piaci környezetre. Többek között az állam is ki van szolgáltatva a lakáspiaci környezet változásainak – írtuk néhány napja. Ma még azt hiszi az állam magáról, hogy ő irányítja, ő alakítja ki a lakáspiaci környezetet. Sok embernek fejébe tud szállni a dicsőség, és ilyenkor hirtelen és hosszú időre el tudják veszíteni a kapcsolatot a lakáspiaccal.
Vannak ma Magyarországon olyan emberek, akik azt hiszik, hogy ők írják a lakáspiac forgatókönyvét, ők castingolják a szereplőket és még ők is rendezik az egész lakáspiacot. De azért érdemes lenne észrevenni, hogy a lakáspiac nem felsőbb utasításra működik.
2016-tól azt hitték például, hogy beköszöntött egy aranykor a magyar lakáspiacon. Közben mi is történt?
A lakáspiac fokozatosan vidékre költözött 2015 második felétől
Azt gondolhatnánk, hogy ez sokaknak szálka a szemében, esetleg még ellenérdekeltnek is lehetne őket nevezni. A vidékre költözött lakáspiac miatt az új társasházi lakások helyett az új családi házak lettek keresettek. Közben meg azt látni, hogy még ma is tapsolnak a vevők, eladók, bérlők és bérbeadók, ingatlanosok és az ingatlanosok ingatlanosai is olyan helyeken, amik az elmúlt évek igazi vesztesei. A társasházépítők is a rövidebbet húzták, de talán ők tapsolnak a leghangosabban. Úgy néz ki a lakásárak és állami támogatások mindenre gyógyír – kiálthatnánk fel kínunkban. De ne feledkezzünk el a kifogáskeresésről sem. Abban verhetetlenek vagyunk:
„2020-ban a vírus az új államkötvény, most arra kell ráfogni mindent. A kérdés az, hogy ez mennyire lesz olyan kifogás, mint amilyen kifogáskereső év volt 2019.” – foglaltuk össze még nyáron a kifogáskereső hozzáállást.
2015 év vége óta megszokhattuk az állami ösztönzőket, amikről mind azt hitték, hogy csodákra képes, de egyébként nem váltották be a hozzájuk fűzött reményt. Pont ezért nem lett vége. Pont ezért van szükség újra és újra mindenféle nyakatekert ötletre, hogy várhassuk, várhassák tőle a csodát.
A lakáshitelezés továbbra is feketebárány, de a csodávárás része.
2008 árnyékában telt el minden év 2015 vége óta. A magyar lakáspiac 2008 árnyékában élte az elmúlt éveket, amiért szó se róla elég sokat megtettek, hogy ne így legyen. 2020 végén is folyamatosan arról szólnak a hírek, hogy az előző évek ellentmondásai után majd jövőre egy még soha nem látott időszak köszönt a lakáspiacra. A „szerényebbek” úgy fogalmaznak, hogy Magyarországon eddig még soha nem látott lakáspiaci környezetben lehetünk vevők, eladók, bérlők, bérbeadók, ingatlanosok és az ingatlanosok ingatlanosai. Mondván, hogy állami eszközökkel, de ők teremtik meg ezt a különleges környezetet. Nekik lehetünk hálásak mindezért.
A magyar lakáspiaci környezet megváltozását a „félreértett” fővároson keresztül érthetjük meg igazán. Elmondják nekünk sokszor, hogy Budapesten minden „átlag” milyen szép és jó. Az átlagok mögötti különbségek viszont óriásaik már. A legnagyobb szegénység és a legfényűzőbb gazdagság szép átlagokat tud mutatni. Bérekben, fogyasztásban, megtakarításban, felhalmozott tőkében, tőkejövedelemben. Budapest beállítható egy jómódú városnak, ahol jómódban élnek. Nincs okuk a panaszra, sőt! Zárójelben jegyezzük meg, hogy Budapest ennek a sztereotípiának lett az áldozata és ennek issza most a levét.
A számok tudnak hazudni, ha az hazudni akar velük, aki a számokkal dolgozik. Nem, nem a számok hazudnak, hanem az ember. Minden statisztikus tudja, hogy a különbségek növekedésével az első, amit már nem számolunk, az az átlag. Az átlag a nagy különbségek miatt ugyanis nem árul el semmit arról, amit szeretnénk vele kifejezni.
Magyaroszág már a „nagy különbségek” országa, nem a „nagy átlagoké”.
A lakáspiaci környezet megváltozását lehet úgy is mérni és értelmezni, hogy egy kisebbség jó módjának növekedését mérjük. Attól a többség még nem él jobb módban, mert vannak, akik egyébként tényleg jobban élnek. A hírek, az asztalbeszélgetések általában a lakáspiaci sikerekről szólnak, tehát azokról a történetekről, ami a jómód növekedését támasztják alá. Az elmúlt években nemcsak vidékre költözött a lakáspiac, nemcsak a családi házak lettek népszerűek, hanem egyértelműen megnőtt a különbség az eladott és az eladó lakások piaca között.
Az eladott lakások tulajdonosainak a sikerét az el nem adott = eladó lakások tulajdonosai is maguknak érzik
Ez pont olyan, mint az előbb említett átlagok. Én attól érzem magamat gazdagabbnak, mert a „szomszédom” anyagi helyzete egyre jobb. Még akkor is így érzek, ha nekem egyáltalán nem javul az anyagi helyzetem = én nem tudom eladni a lakást, amit szeretnék, de a fejemben eladottnak/eladhatónak érzem, mert a „szomszédom” el tudta adni az övét.
Be lehet állítani a vidéki lakáspiac sikerét a budapesti lakáspiac sikerének. Ez így is történt 2019 második feléig. 2015 közepe és 2019 közepe között a vidéki lakáspiac sikere az egész magyar lakáspiac sikere volt. A családi házak építésének sikerét is el lehetett adni az újépítésű társasházi lakások sikerének.
Aki ma még mindig azzal nyugtat, hogy mindig adnak-vesznek, vannak jobb és rosszabb időszakok a lakáspiacon – azok mind a lakáspiaci környezet változatlanaságáról beszélnek. Azt hiszik, hogy a lakáspiac állandó, minden csak ismétli önmagát. Visszatérve Budapestre, azt mondják a budapesti lakásutlajdonosoknak, hogy nincs miért aggódniuk. Azt ismételgetik, hogy a budapesti lakás nem mehet ki a divatból. A budapesti lakás örök érték. Ezt meg miért ne hinné el egy budapesti lakástulajdonos? Nem lenne a tulajdonosa, ha ő maga sem hinne ebben…vagy csak nem tudta eladni 2015-2020 között.
A budapesti lakás 2015 közepe óta egyre kevésbé divat Magyarországon. Ez még véletlenül sem azt jelenti, hogy nem lehet eladni Budapesten. A vidékre költözött lakáspiac sem azt jelenti, hogy bármi eladható ott, ahol a kereslet aktívabb. Ez csak azt jelenti, hogy a lakáspiac megváltozott. Más környezetben lehet adni-venni, bérelni-kiadni, ingatlanozni. A megváltozott környezetben más jelentésük van a lakásáraknak és az állami támogatásoknak is. Nagyon mást jelent ma a forgalomképes ingatlan.
Csak az az ingatlan értékes, amit el lehet adni. Magyarországon sajnos egyre több a szinte eladhatatlan ingatlan. Nincs kivétel. Például Budapest legendásan rossz minőségű ingatlanállománya – hétköznapi értelemben – már nem felújítható, hanem bontásra ítélt.
A magyar lakáspiacon megjelent a kettős mérce. Az értékes, eladható ingatlanok mércéje és az értéktelen, szinte eladhatatlan ingatlanok mércéje = Értékalapú szemlélet. Ez a kettős mérce nem átmeneti múló pillanat.
Ez az a kettős mérce, ami miatt semmilyen értelemben nem beszélhetünk aranykorról a magyar lakáspiacon még hosszú ideig. Ez az a kettős mérce, amiért a lakásárak és az állami támogatások sem értelmezhetők úgy, mint évekkel, évtizedekkel ezelőtt. Ez az a kettős mérce, amiben sok egyéni, szervezeti és akár politikai bukás is kódolva van. Ez az a kettős mérce, amiért az értékesnek ára van és ára lesz 2021-ben is, de az értéktelen ingatlanok piaca és ára is egyre nagyobb kérdőjel marad jövőre is. Ezek után átlagokban beszélni és gondolkodni a lakáspiacon eddig is kész őrültség volt. 2021-ben ez már harakiri és kamikáze.
Szeretnénk boldogabb új évet kívánni. Nagyon, nagyon szeretnénk, annyira szeretnénk. Saját magunkon kívül ki mást érdekel még, hogy mi mit szeretnénk?
2021 vár ránk, ha szeretnénk, ha nem, ha boldogabb lesz, ha nem.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
