A lakásárcsökkenés tényleg mindenki érdeke? A mindenki alatt most az egyszerűség kedvéért a többséget értjük. 2020 szinte teljes egészében a lakásárcsökkenésnek volt szentelve. Ha valakinek a Google volt a barátja tavaly és a lakáspiacra rákeresett, a lakásárcsökkenés volt a sláger. 2019 második felétől kezdve a lakásárcsökkenést várók hangja hangosabb lett. Válogatott érvek mentén gondolkodtak a lakásárak csökkenéséről. Minden érvelésből az hiányzott kinek és valójában milyen érdeke fűződik az árcsökkenéshez. Ha veszik a lakásokat, az árak nőnek. Ha nem tudják eladni a lakásokat, akkor az árak csökkennek. Ez egy olyan tételmondat féleség. Van vele viszont egy kis bibi.
Az eladott lakások ára után számolják ki a növekedést és a csökkenést is
Az el nem adott lakásoknak a lakáspiac szempontjából nincs áruk. Úgy is fogalmazhatnánk, hogy egy lakásnak mindig annyi az ára amennyiért utoljára eladták. Az az ára, ami statisztikailag hatással van az árak növekedésére vagy csökkenésére.
Elméleti ára lehet, de az nincs hatással arra a lakáspiaci árra, amikor a lakásárak éppen nőnek vagy csökkennek.
Ha valaki a lakásárak irányárára kíváncsi, ő csak az eladott lakások árát látja
Örökre cáfolnánk ezzel azt a feltételezést, hogy a lakásárak akkor csökkennek, amikor a lakásokat nem veszik. Az adásvételek folyamatossága független az árak irányától. Mindig adnak-vesznek.
A lakásárak iránya mellett a szintjük is fontos kérdés
A lakásárcsökkenést várók a csökkenés alatt jelentős árváltozást értenek. Ennek nincs hagyománya a magyar lakáspiacon. Magyarországon az árak meg tudnak ragadni egy szinten, befagyhatnak. Olyan tőzsdei értelemben vett nagy hullámvasút a magyar lakáspiacon nincs.
Ennek az az oka, hogy a lakáspiacon az eladott ingatlanok stabilitást adnak az áraknak. A nem eladott lakások elméleti ára, ezek elméleti ingadozása addig nincs hatással, amíg valóban el nem adják őket.
Az adásvételi árak mögött nem mindig akarjuk látni az ingatlanok változását
Nem vesszük számításba, hogy az árak mögött nagyon más és más ingatlanok lehetnek. Ezzel most azt akarjuk mondani, hogy a lakásárak mögött az eladott ingatlanok az idővel hogyan változnak meg. A legjobb példa erre, hogy használt ingatlanoknál nézi valaki, hogy milyen életminőségű lakások vannak? Nem nézi. A használt ingatlan az használt ingatlan és kész. Hogy az tip-top állapotban van, vagy negyven éve nem nyúltak hozzá, az senkit nem érdekel. Mármint a lakásárak szempontjából nincs jelentősége, amikor a két különböző lakás árát figyelembe veszik. Az adásvételi szerződésekből ez nem derül ki. Lehet ebbe sokan bele sem gondoltak. A használt lakásokat építés éve, elhelyezkedés, méret, tégla/panel és társasházi lakás/családi ház alapján vizsgálják csupán.
Az ingatlanok minősége nem változó/tényező a lakásárak irányát tekintve
A teljesen új építésű lakásokkal ellentétben ez például a használt lakások árváltozásánál elég nagy hibát rejt magában. Bár, ha nagyon őszinték akarunk lenni, ma már egy teljesen új családi és társasházon belül is igen komoly minőségi különbségek lehetnek. Ez megjelenik az árakban is. Erről most azért beszéltünk ilyen részletesen, mert a hivatalos lakásárakat úgy szokták magyarázni, hogy idén „ennyiért” adnák el pontosan ugyanazt a lakást, amit tavaly „annyiért” vettek/építettek. Életszerűtlen gondolat, de ez a lakásárak irányának mérési módszere. A lakásárak iránya mögött ugyanazon lakások árváltozását érti a KSH. Ez milyen érdekes már így leírva. Amíg nem gondolunk bele, nem is érezzük, milyen gyenge pont ez a lakásárak irányának mérésében.
Ha megvesznek egy felújítandó lakást, szépen megcsinálják és eladják egy év múlva, akkor már ez önmagában lakásáremelkedést jelent. Nincs kiszűrve a felújítás hatása az árváltozásban.
Ezt mind azok mentségére mondjuk el, akiknek komoly fejfájást okoz, ha nem értik, hogy mégis mi a fene folyik a lakásárakkal.
1. A lakásárak számítása is inkább a lakásárak növekedését segíti elő, nem a lakásárak csökkenését. Egyelőre úgy néz ki, hogy a lakásárakat számolók érdeke is az, hogy könnyebb legyen áremelkedést mérni, mint árcsökkenést. Sajnos a valós piaci árváltozások mérése is kihívásokkal küszködik.
De kinek érdeke még az árnövekedés?
Nézzük szépen sorban. A különböző szolgáltatóknak általában érdekük, még ha ők ezt így nyíltan sosem ismernék el.
2. A hirdetéspiacnak azért érdeke, mert a hirdető a bevételét költi el előre, amikor hirdet. A hirdetéspiac sokkal könnyebben tud árat emelni, amikor a lakásárak nőnek, mert a hirdetők ezt a magasabb bevételek reményében ki is fizetik. Az ingatlanhirdetés az elmúlt években drágább lett és addig a drágulás nem áll meg, ameddig a lakásárak irányt nem váltanak. A hirdetők között találjuk magát a tulajdonost (eladót), ingatlanosokat és a lakásfejlesztőket is.
3. Az ingatlanos sem lesz rosszul attól, ha a jutaléka a növekvő lakásárak miatt egyre több. Attól lesz rosszul, ha a hirdetési és egyéb értékesítési költségek nőnek, de a bevétele nem. Ezért az ingatlanosok csak addig tolerálják jól a hirdetési költségek növekedését, ameddig ők is tudnak profitálni a lakásárak növekedéséből. Ellenkező esetben már az árcsökkenést favorizálják. Az ingatlanközvetítői piac meg szűkül évek óta. Így nem olyan meglepő, ha esélyt látnak rá, akkor az ingatlanosok előveszik a lakásárcsökkenés kártyát. Erre nagyon szép példa volt 2020.
4. A lakásfelújításra és az új építésű lakásokra visszatérve az építőipar ( a lakásfejlesztőkkel együtt) az egyik legnagyobb rajongója a lakásárnövekedésnek. A felújítási és építési költségek növekedése a lakásárak növekedése nélkül nem elképzelhető. Az elmúlt években mennyire támogatták ezeket? Nagyon. Ez látszik is az árakon. Támogatják még? Igen. Ez a lakásárakban „óhatatlanul” megjelenik. Közben ne feledkezzünk el az építőanyagokról sem, amit mi az építőiparhoz sorolunk. Az építőanyagok ára sem tudna nőni, ha azt nem lehetne érvényesíteni a lakásárakban.
5. Az építőipar után a bankokat is kirázza a hideg a lakásárcsökkenés gondolatától is. A banknak az adós fizetőképessége mellett, az ingatlan jövőbeni ára az egyik legfontosabb kérdés. Ha a lakásárak elbizonytalanodnak, akkor a bankok is. És a bankok bizonytalan hozzáállását nem feltétlenül a kamatokban kell keresni. A bank szabja meg az önerőt is. Ha többet kér, már vannak, akik nem tudnak vásárolni. Ha a bank egy hitelre vásárolni akaró kinézett/kiválasztott ingatlanát nem fogadja el, akkor nem hitelezi meg. Ismét szűkülhet a vásárlók köre.
6. Ezzel már le is lőttük a poént. A vevőknek is inkább érdekében áll az árnövekedés. Azoknak a vevőknek főleg, akiknek a lakásvásárlása a banktól függ. A bank meg a lakásárnövekedést szereti, így a hiteles vevőnek is muszáj ezt a helyzetet szeretni. A hitelre vásárolt lakás még mindig a kisebbik rossz, mint az, ha valaki azért nem tud vásárolni, mert nem áll vele szóba a bank.
7. Maradnak a készpénzes vevők. Akik egy picit is jártasabbak a pénzügyekben tudják, hogy hitelt pont annak éri meg felvenni, aki egyébként a készpénzben is dúskál. Hitelt mikor éri meg felvenni? Ha jók a hitelezési feltételek. Na és általában mikor hitelez a bank szívesebben ingatlanvásárlást? Amikor a lakásárak nőnek. A készpénzes vásárlók egy részének is kedvezőbb helyzetet teremt a lakásárak pozitív iránya, hiszen nekik is az a jó, ami a banknak. A lakáshitelezés szerepe ezért olyan különleges a jelenlegi magyar lakáspiacon.
8. Maradnak azok a vásárlók, akik a lakásvásárlást saját zsebből fizetik. Ők egyébként miért akarnak ingatlant? Rengeteg pénzbe kerül. Mind belerakni egy ingatlanba, annak mi értelme? Azért teszik bele, mert azt gondolják, hogy idővel az ingatlanból kivett pénz több lesz, mint annak a vételára. Ha nem ezt gondolnák, akkor nem vennék meg.
Így, aki általában várja az árcsökkenést, pont azért nem vesz, mert attól fél, hogy ha most vásárol, akkor a későbbi lakásárcsökkenés miatt rossz döntést hoz. Viszont a vásárlási szándéka mögött az árnövekedés áll és nem az árcsökkenés.
Most ha valaki ezek után azon csodálkozik, hogy Magyarországon a lakásárcsökkenésről beszélni cikibb, őt még érhetik kellemetlenebb meglepetések is. A lakásárak egyébként maguktól nem csökkennek. Ha valaki tényleg erősen hisz benne, akkor tessék piacra lépni és lenyomni az árakat. Az adásvételi szerződésekben szereplő árakon múlik minden. A lakásárak maguktól nem tudnak csökkenni, ahogy nem is maguktól nőnek. Ezek mind egyéni döntések eredményei.
Kép: Ingatlanműhely (Installáció: Hugyecsek Balázs, Fa-Fűrész, 2019 )
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
