Aki valaha is foglalkozott már ingatlanközvetítéssel, akár csak néhány hónapot is, legtöbbször azt mondja, hogy ő még életében nem hazudott annyit, mint akkor. A magyar ingatlanközvetítés alapja az alternatív igazságok keresése.
Szakmai körökben nem hazugságnak hívják a nyilvánvaló tények mismásolását. A cél érdekében szentesíthető minden eszköz. Az ingatlanközvetítő is abból indul ki, hogy úgy sincs tökéletes ingatlan, mindenbe bele lehet kötni, ha akarjuk, ezért inkább csak koncentráljuk az ingatlan előnyeire. Ha esetleg kevés az előnye, akkor ruházzuk fel. Olyan ez mint a nőkön a finom smink, az előnyös ruha, a megfelelő cipő és a mindenféle hangulatos kiegészítő = felhívják a figyelmet, ápol és eltakar. Egy ingatlant észre kell venni az eladó vagy akár a kiadó hirdetések tengerében.
Ár-méret-elhelyezkedés, amiért vagy amiért nem kattintunk egy hirdetésre
Az ingatlanközvetítő már ezekkel játszhat, még anélkül, hogy az ingatlanról bármi olyat mondana, írna, ami leárnyékolná a lakás hátrányait. Klasszikus trükk a mérettel való játék. A lakás lakótere nem akkora, mint a hirdetésben. A mérettel azért kell játszani, mert azzal (ön)igazolható az eladási ár létjogosultsága. A legtöbb hirdetést böngésző, ha meglát egy túl drága a méretéhez képest lakást, akkor arra nem feltétlenül kattint rá.
Hogyan lehet méretet növelni?
Mondjuk részben vagy egészben hozzáadjuk a lakás belső teréhez az erkély/terasz/kert méretét. Rá lehet vágni, hogy a lakás ára tartalmazza ezeknek az árát is, viszont a lakótér méretéhez ennek semmi köze sincs. Egy 50 nm-es kertkapcsolatos lakásból simán csinál az ingatlanközvetítő 70-75 nem-es eladó lakást, miközben az a lakás csak 50 nm + kert. Ha ehhez tesz még egy érdekes árat, mindjárt érthető az oka. Tegyük fel 30-35 milliós áron hirdetik. Ha 50 nm-esnek hirdetnék, akkor nem lenne olyan izgalmas, hogy a vevők rákattanjanak. Ha viszont azt látni, hogy 75 nm-es és 35 millió, biztos lehet benne az ingatlanközvetítő, hogy sok ember ránéz majd a hirdetésre. Ha ezt megspékeli egy kertkapcsolatos képpel, akkor meg pláne.
A legtöbb érdeklődő abban a tudatban kattint a hirdetésre…
…mert az egy 75 nm-es kertkapcsolatos lakás és nem azért, mert az 50 nm+kert. A tetőtéri lakásnál gyakori, hogy nem hasznos alapterülettel hirdetik, hanem a teljes, azaz a 190 cm-nél alacsonyabb területet is beszámítják. A galériás lakásoknál is pont ezért vitatható az, amikor bőven 190 cm-nél alacsonyabb beépített terület is lakótérnek számít.
Az már egy másik történet, hogy egy eladó lakás tulajdoni lapján milyen alapterület van és azt milyen mérettel hirdetik. Magyarázkodás, mellébeszélés, ármánykodás, ha arra vevőként rákérdezünk miből adódik a különbség. A méret és az ár mellett van másik játékszer is.
Az elhelyezkedés, mi más
Ha egy lakás nem ott van, ahol a hirdetési ára azt megkívánná, az ingatlanközvetítő odateszi. A kerület lehet stimmel, de a városrész már nem. Ha stimmel a városrész, nem stimmel az utcanév. Az elhelyezkedés egy ingatlan megváltoztathatatlan tulajdonsága, de nem egy ingatlanközvetítő szerint. Ott is lehetne, de nem ott van, derül majd ki, amikor a vevő találkozót beszélne meg.
Mi értelme ennek?
Megint az, hogy az ingatlanközvetítő felhívja a lakásra a figyelmet. Érdeklődőből lesz a vásárló. Minél több az érdeklődő annál több az esély a vevőre. A rossz hirdetési szokásokról már beszéltünk. Minden eszköz ennek a „Hívjál fel” célnak van alárendelve. Ha jönnek a hívások elégedett az ingatlanközvetítő és elégedett lesz az ingatlan tulajdonosa, hogy milyen jól végzi a munkáját az értékesítő. Aztán ha szerencsés a csillagok együttállása, megtalálja a zsák a foltját.
Nem kell félteni az eladó lakások tulajdonosait az ingatlanközvetítőktől
Van az a réteg, aki pont azért értékesít ingatlanközvetítővel, mert még fizet is azért, hogy a túlértékelt lakását valakire valahogy rátukmálja az ingatlanközvetítő. Őt nem zavarja a megtévesztő hirdetés, sőt még tippeket is adhat, hogy mit és hogyan kell beleírni, hogy még több érdeklődő figyelmét keltse fel. Amikor arról beszéltünk nem is olyan régen, hogy miért veszünk rossz lakást, abban ez is benne van.
Az ingatlanközvetítők és az eladó lakások tulajdonosai nem olyan ritkán kéz a kézben követnek el mindent azért, hogy kockázatos ingatlanokat értékesítsenek. Mivel a vevő nincs jogi kapcsolatban az ingatlanközvetítővel, hiába is hibáztatja utólag. Csak kinevetik majd a háta mögött a vevőt az ingatlanközvetítők.
Az ingatlan volt tulajdonosával persze lehet pereskedni…
…ha rejtett műszaki hibával adta el az ingatlant. Ez a legtöbb adásvételi szerződésben benne van, de ha „kifelejtik” is, attól még az eladót kötelezettség terheli, a vevő pedig érvényesítheti a törvény adta jogát rejtett műszaki hibák esetén. Az ingatlanközvetítőnek így megéri részt venni még akár vitatható ingatlan adásvételekben is, mert őket nagyon nehéz lesz bíróság elé állítani, felelősségre vonni. Mondhatják most néhányan, hogy nagyon elkalandoztunk a lakáshirdetésekkel trükköző ingatlanközveítéstől, csak előre tekintettünk.
A korrekt ingatlanközvetítő nem játszik a tűzzel…
…az inkorrekt ingatlanközvetítők szerint meg úgy hirdetnek, ahogy csak akarnak. Az ingatlanközvetítők egyre jobban öltözködnek, egyre jobb a modoruk, egyre többet adnak a külsőségekre. Viszont nem ezen múlik, hogy korrekt vagy inkorrekt. Az inkorrekt ingatlanközvetítő legalább olyan mézesmázas, behízelgő, mint egy gátlástalan eladó. Az inkorrekt ingatlanközvetítő keresi az inkorrekt eladókat. Telefonál, házhoz megy, üzenetet hagy és küld, nyomul és rámenős. Ez imponáló. Az már kevésbé, amikor ez már zaklatásba megy át, mert a bőr az vastag az inkorrekt arcokon. Bármit elérhetnek, tanítják nekik pszichomókusok. Öltöny és iPhone, már businessman-nek érzik magukat.
Az inkorrekt ingatlanközvetítők meg el is hiszik, hogy minden csak rajtuk múlik. Ha átlát rajtuk néhány vevő és esetleg más, pl. korrekt ingatlanosok, azt zokon veszik azonnal. Az elmúlt időszak például arra volt jó, hogy többen alapítsanak nagyravágyó ingatlanközvetítő irodákat. Az 1-2 éves cégek és menő brókerarc értékesítőik hordozhatnak kockázatokat. Ugyanis nem csak olyanok alapítanak új ingatlanirodát, akiknek tisztességesek a szándékaik. Csilivili iroda, egy tőkeerős haver, kapcsolatok és nagyon nagyon sok önbizalom sem helyettesíti a korrektséget.
A lakáspiac nőtt, de az ingatlanközvetítős viszont csökkent az elmúlt években, amiért bármire képesek lehetnek azok az új ingatlanirodák, amik az életben maradásukért küzdenek. Vevőként ezért néha nézzünk utána, hogy milyen cég hirdeti a lakást.
Gondoljunk vevőként mindig arra, hogy az ingatlanközvetítés alapvetőleg arról szól, ki tud hihetőbben hazudni. Lehet sivatagban pingvint fogni? – kérdezik néha ironikusan nálunk jóval fejlettebb ingatlanpiacú országokban. Lehetetlen – vágják rá azonnal nevetve. Nálunk az ingatlanpiac és a „szemét” ingatlanközvetítők el akarják hitetni a vevőkkel, hogy ez még lehetséges. Ne higgyük el!
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
