Azért drága a budapesti lakás, mert keveset adnak el = Nincs túl magas lakásár csak túl kicsi lakáspiac. Egyre drágább, mert egyre kevesebb cserél gazdát 2016 óta. Nem tulajdonosnak lenni privilégium Budapesten. A 2016 után eladott lakások volt tulajdonosai egy elit klub tagjai. Az új klubtagok száma folyamatosan csökken. 2020-ban is biztosan kevesebb új eladó lett a tagja, mint 2019-ben. A budapesti lakások átlagos négyzetméterára úgy néz ki 2020-ban is magasabb maradhatott a 2019-es áraknál. A KSH által – egyelőre elég kevés – feldolgozott adatok ezt mutatják.
Ha 2020-ban a budapesti lakásárak nem váltanak irányt, akkor 2021-ben miért váltanának?
2007 óta a budapesti lakáspiacon a használt és az új lakások ára egy irányba mozog. Fontos, nagyon fontos, csak eladott lakások esetében. Az eladott budapesti lakások ára nem a kereslettől függ. A vevők számának folyamatos csökkenése az eladott budapesti lakásárakban nem jelenik meg. A vevők száma nem befolyásolja egy társasházépítés vagy egy lakás felújítási költségét sem. Az építőipari folyamatok a lakásárakban nagyobb súllyal vannak jelen, mint azt általában gondoljuk. 2020-ban drágább volt építkezni és felújítani, mint 2019-ben volt? 2021-ben drágább lesz? Mind a két esetben a válasz egy határozott igen.
Ameddig az eladott új lakások ára nő, addig az eladott használt lakások ára sem tud csökkenni érdemben Budapesten
A 2014 utáni budapesti lakáspiac az eladott lakások árára helyezi a hangsúlyt. Az a budapesti lakás, amelyik nem méltó a piaci árakra, az nem lesz eladva. Ilyen egyszerű. A lakásárak mindenek felett elv elitista. Egy ilyen piacon csak az tud eladni, akinek ilyen árak mellett is versenyképes lakása van.
A budapesti lakásárak nemcsak egyre kevesebb vevő számára megfizethetőek, hanem inkább egyre kevesebb lakástulajdonos számára elérhetőek. Ha Budapesten a vevőknek álomlakások vannak, akkor az eladóknak „álomlakásárak” .
Minden egyes eladott lakás ára számít Budapesten, de egyetlen egy el nem adott lakásé sem
Igazából kevesebb az olyan eladó budapesti lakás, amit ilyen árak mellett érdemes megvenni. Budapesti lakása van? Nem próbálta meg eladni 2016 után? Egyre több az esélye 2016 óta, hogy nem is fog sikerülni. Ennek az esélye tovább nőtt 2020-ban és tovább fog nőni 2021-ben is. De nem tetszenek a táblázatban szereplő valós átlagok? Nagyon mást mutatnak, mint akár az online lakáshirdetési oldalakon látható hirdetési árak? Alacsonynak érzi?
A budapesti adásvételi átlagárárak pont azért tudnak folyamatosan nőni, mert azok rendre alacsonyabbak a lakáshirdetési átlagáraknál
A budapesti lakáspiacot egy régi rossz szokás a lakáshirdetéseken keresztül megközelíteni. Egy évben a meghirdetett budapesti lakások kb. hány százalékát adhatják el? Ma ezt a kérdést nem fogjuk megválaszolni. Direkt nem. Milyen jó lenne tudni, hogy egy évben hányan is próbálják meg eladni a lakásukat Budapesten! Sokkal, sokkal többen, mint ahányan valójában el is adják végül. A lakáshirdetés és a lakáseladás között a különbség 2016 óta drámaian nő.
Nincs túl magas lakásár, higgyék el, tényleg nincs. Kár ezen bosszankodni. Túl magas hirdetési ár van csak. Az egy másik történet. Azt ne hívjuk lakásárnak. 2021-ben ennél lehetnénk már megfontoltabbak. A pénztárcánkhoz árazni a budapesti lakásokat szintén öreg hiba. Teljesen értelmetlen. Ha egy lakást meg tudok és meg akarok venni, akkor megveszem, kerül, amibe kerül. Ha tényleg akarom, kifizetem. Ha nem akarom megvenni, akkor meg kerülhet bármennyibe, nem fog érdekelni. Nem az ára motivál, hanem az értéke. Ha számomra komoly értéket képvisel az a lakás, akkor vevője leszek. Ha értéktelen vagy nem tudom igazán értékelni, akkor meg továbblépek rajta. Számunkra komoly értéket képviselő lakásnál nem az áralkun múlik az adásvétel sikere. A nem vettem meg, mert nem engedtek belőle eleget kijelentés valójában azt jelenti, hogy az a budapesti lakás nem is érdekelt minket komolyan.
Túl kicsi lakáspiac van Budapesten
Ez viszont tényleg bosszantó tud lenni. Az ilyen lakáspiacon a vevők klubja is évről évre egyre kevesebb új taggal bővül.
Budapesten sokkal több vevő mondja 2016 óta, hogy nincs mit megvenni, mint azt, hogy szerinte minden túl drága, azért nem tud vásárolni. Kételkednek, ugye? Pökhendi?
Az utóbbiakat nem biztos, hogy érdemes minden esetben vevőnek tekinteni. Kevés a pénzem és ezért nem tudok vásárolni a gyakorlatban azt jelenti, hogy nem vagyok fizetőképes és akár hitelképes sem.
Aki nem fizetőképes és hitelképes, az nem piacképes és nem is vevő a lakáspiacon
Ha valakinek van elég pénze, fizetőképes és hitelképes a budapesti lakáspiacon, de nem tud vásárolni, na az ilyen történet hívja fel a figyelmet a valódi lakáspiaci korlátra Budapesten. A budapesti lakáspiacon az adásvételek száma = a piac mérete, nem az áraktól, hanem inkább a fizetőképes vevők igényeitől függ. Budapesten a nem fizetőképes vevők igényei annyira lényegtelenek lettek lakáspiaci értelemben 2016 után, mint a lakáshirdetési árak és az el nem adott lakások (tíz)ezrei. Ha Budapest nem Magyarország, akkor a budapesti lakáspiac sem Magyarország lakáspiaca.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
