Az újlakáspiac körüli irreális elvárásoknak több oka van. Az egyik az, hogy maguk a bankok sem azt mondják, mint amit valójában gondolnak a magyar ingatlanpiacról. 2016-ban, ha megkérdeztek egy magyar bankot, akkor az rendre azt állította, hogy nem látott mennyiségben növeli az ingatlanfinanszírozást. Az interjúkban mindenki nagyon vidám és optimista általában. Az ellentmondásos kommunikációra és az újlakáspiac fenyegetettségére még 2015 decemberében felhívtuk a figyelmet. Az állam a kedvezményes vállalatfinanszírozásból (NHP) 2016-ra kivette a lakásépítések támogatását. Erre mondtuk azt, hogy az egyik kezével ad, a másikkal elvesz az állam. Lehet, hogy van új CSOK és 5% ÁFA, de hitel, a projektek finanszírozása kulcsfontosságú.
A bankok komolyabb szerepvállalása nélkül nem létezhet újlakáspiac Magyarországon. Ez egy olyan lakáspiaci törvény, amit semmi sem tud felülírni, még a létező kereslet az új építésű lakásokra sem.
2015-ben a KPMG Property Lending Barometer 2015 elemzésében látható volt, hogy 2016-ra Magyarországon a bankok valódi előrelépésre nem számítanak az ingatlanfejlesztési hitelezésben. Sőt, csökkenést jósolt a KPMG, a magyar bankokat megkérdezve. Ezért nem is olyan nagy meglepetés történt, amikor tegnap a portfolio.hu közölte, hogy 2016-ban további 14%-kal csökkent az ingatlanfinanszírozás. Szomorú tény ez, akik várják a csodát az újlakáspiactól.
Semmi jót nem jelent ez. Főleg, hogy olyan irreális elvárások fogalmazódnak meg, mint ha minden ott folytatódna, ami 2008-2009 körül abba maradt. 2008-hoz képest a banki szerepvállalás még jelentősebben csökkent a maga 45%-ával. Minden kétséget kizáróan kijelenthető, hogy az ingatlanfinanszírozás Magyarországon még nem mászott ki a gödörből. Ez pedig fékként hat az újlakáspiacra. Arról már nem is beszélve, hogy a bankok komolyan megégették magukat az újlakásokkal korábban. Az eladatlan újlakások száma több mint 20 ezer volt 2016 januárjában.
A KSH. 2016-os III. negyedéves lakáspiaci jelentésében is azt írta, hogy a tavaly eladott újlakások többsége 2015 előtt épült.
Van egy jelentős láthatatlannak tűnő kínálat, amiről nem szívesen beszélnek a beruházók, fejlesztők, de még maguk a bankok sem. A bankok óvatossága ezért teljesen érthető. Őket nem nagyon érdekli az, hogy kinek milyen nagy elvárásai vannak az újlakáspiaccal szemben. Az ő pénzükre megy a játék, így sokszor is meggondolják, hogy mit finanszírozzanak, amikor az eladatlan újlakások számából látni lehet, hogy az újlakáspiac sem kockázatmentes, sőt!
Ezért megnéztük, hogy a 2016 októberi KPMG Property Lending Barometer mit jelez előre Magyarországon, mégis mire számítsunk.
Vannak pozitív jelek. Negatívból, legalább pozitívba fordult a bankok ingatlanfinanszírozási kedve. Viszont még mindig nem nevezhető prioritásnak az ingatlanhitelezés Magyarországon. Kockázatos országnak számítunk, ami további nehézségeket és kihívást jelent mindazoknak a fejlesztőknek és beruházóknak, akiknek bizonytalan jelenleg még a projektjük finanszírozása.
Látszik az is, hogy még mindig az irodaépítéseket favorizálják a bankok itthon. A lakásépítések 24%-os aránnyal szerepelnek a finanszírozási terveikben. Így az alacsony prioritás mellett még így is az ingatlanhitelezés kevesebb mint negyedét tehetik ki a lakásprojektek banki támogatása. Úgy is lehetne fogalmazni, hogy ez egy kvóta, amivel megszűrik az induló lakásprojekteket. Nem fognak támogatni mindent, csak azért, mert meg akarják építeni.
Az egyik talán leglátványosabb elvárás egy olyan kockázatosnak ítélt országgal szemben, mint Magyarország, hogy milyen szinten tudja a lakásfejlesztő a lakásait előértékesíteni. Ez az egyik legnagyobb délibáb az újlakáspiacon.
A magas elvárásait szinte mindenki rendre az alapján fogalmazza meg, hogy mennyi lakást hirdetnek és mennyi építési engedélyt adtak ki. A banki elvárások miatt fontos látni azt, hogy mindent meg kell hirdetni, még azt is, ami mögé bank nem állt be.
A lakásvásárlók ezzel vagy tisztában vannak vagy nincsenek. Leginkább minden hirdetési oldal, köztük az ingatlan.com külön lakópark oldala sem tájékoztatja a potenciális vásárlókat arról, hogy a projekt mennyire életképes szakaszban van már. A nem kiemelt, csak a hirdetési oldalon új lakásként hirdetett ingatlanoknál sem lehet tudni, hogy valójában megépítik-e a társasházat vagy még egyelőre kérdőjel lebeg a projekt felett. Az újlakások hirdetési szokásainak megfelelően mindig azt a látszatot akarják kelteni, hogy nagyon nagy rájuk az igény. Így a már x % lakás el van adva marketing eszköz csupán, sosem fedi a valóságot. 2017-ben az újlakáspiacot továbbra is féken tartja a realistán optimista magyar bankszektor.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
