A lakásárak változása az év első néhány hónapjában a legerősebb. Most, a következő hetekben születik meg a 2020-as lakásár Magyarországon. A lakáshirdetési oldalak erős látogatottságot tapasztalahatnak. A magyar lakáspiacon az eladók ilyenkor választanak irányt és megteszik az első lépéseket is. A lakásárak azért tudnak nőni, mert a hirdetők egyre magasabb árakon tudnak sikeresen hirdetni. Fontos, hogy sikeresen. Ha valaki hirdet, de nem tud eladni, az a lakásárakra nincs közvetlenül hatással, mert csak az eladott lakások ára számít, az jelenik meg végül a statisztikákban:
Az eladott lakások árából akarjuk megmondani, hogy mennyiért lehetne eladni az el nem adott lakásokat is. Ez 2020-ban is így marad.
Ha valaki azon gondolkozott az elmúlt hetekben, hogy vajon 2020-ban belassulnak-e lakásárak vagy esetleg egyenesen már az árcsökkenés lehetőségével is kacérkodott, azokhoz szeretnénk most szólni. Az nem titok, hogy az árakért az eladók a felelősek. Az eladók döntéseit befolyásoló tényezőket kell megnézni.
Miért emelheti az eladó az árat?
– Még véletlenül sem azért, mert sokkal több a vevő a lakáspiacon
Az elmúlt években a lakáspiac megmutatta, hogy ne a vevők-eladók kapcsolatán keresztül közelítsünk a lakásárakhoz. 2015 második felétől kezdve 2019 végéig például Budapesten sokkal több eladó nem tudott eladni, mint amennyinek sikerült. Ez a lakásárakban nem jelent meg. A kudarcot vallott budapesti eladók nem kezdtek árcsökkentésbe, nem kezdték lenyomni az árakat, inkább kiléptek a piacról vagy egyre csak emelték az árat és vártak. Az el nem adott budapesti lakások árát továbbra is az eladott lakások ára határozza meg.
– Ameddig megvan a sikeres értékesítés esélye árnövekedési időszakban, addig az eladó növeli az árat és vár
2020-ban megvan-e a sikeres értékesítés esélye? 2020-ban árnövekedési időszak van-e még? Ezt még véletlenül sem a vevők döntik el, hanem az eladók. Eddig sem nagyon szólhattak bele semmibe sem a vevők. Csak az számít, hogy az eladók mit várnak. Magyarországon azért igen különleges a helyzet, mert nincsenek egyértelmű problémák, ami az eladókat komolyan elgondolkodtathatná. Magyarországnak van két lakáspiaca. Az egyiken 2020-ra is masszív növekedést várnak, növekvő kereslettel és növekvő árakkal, köszönhetően az állami hátszélnek. Ez a nagyvárosokon kívüli lakáspiac. Ez a lakáspiac 2015 második felétől kezdve töretlenül megy előre, nő és főszerepet játszik abban, amit a magyar lakáspiacról gondolunk. A másik piac már 2019-re olyan picire zsugorodott össze a magyar lakáspiacon belül, amiért érthető, hogy megnőttek a vele kapcsolatos félelmek. A nagyvárosi lakáspiac, köztük a budapesti is, 2015 második felétől kezdve csak a lakásárak növekedésével hívta fel magára a figyelmet.
– A magyar nagyvárosok lakáspiaca hangulatban a nagyvárosokon kívüli lakáspiacot lekövette eddig
A vevők viszont a nagyvárosokon kívüli lakáspiacon maradtak, ott vásároltak. Ez 2020-ban sem változik meg. Ha abba gondolunk bele eladóként, hogy 2015 második fele óta ez megy, akkor azt is gondolhatjuk, hogy ez a nagyvárosi lakásárakra pont úgy nem lesz hatással 2020-ban, mint ahogy 2015 II. féléve – 2019 között nem volt. A kisvárosok lakáspiacát olyan vevők választják, akik eleve be sem költöznek a nagyvárosokba, illetve azok, akik kiköltöznek a nagyvárosokból. Az utóbbiak, ha azt látják, hogy a nagyvárosokon kívüli lakóingatlanok árai nőnek, akkor miért adnák olcsóbban mondjuk a budapesti lakásukat?
– Eleve magyar szokás ahhoz az eladó ingatlanhoz árazni, a saját eladó ingatlanunkat, amit meg akarunk venni az eladott lakás árából
Ha egy eladó vevő is, akkor a nagyvárosokon kívüli növekvő lakásárak továbbra is az árnövekedés irányába terelik a nagyvárosi eladókat.
A két lakáspiaccal rendelkező Magyarországon a pozitív kilátásokkal rendelkező lakáspiac hatása érvényesül a lakásárakban és persze az építőanyagok és az építőipari árakban is. Aki építkezik vagy felújít, az növekvő árakkal számol 2020-ban. Ez pont úgy igaz a nagyvárosokban, mint a nagyvárosokon kívül. Egyelőre sem az építőanyagok ára, sem az építőipari cégek nem számolnak a két lakáspiac közötti különbséggel. Mondjuk nem adják olcsóbban az építőanyagokat vagy végeznek építőipari munkát ott olcsóbban, ahol kevesebb a vevő.
Ezek most csak a legnyilvánvalóbb erős hatások, amik az eladókat arra ösztönzik, hogy emeljék az árakat. Az már nem annyira egyértelmű, hogy a lakóingatlan törekszik az értékének megőrzésére Magyarországon. Nem mindig sikerül neki, de ettől függetlenül a magyar lakáspiac célja az, hogy a lakóingatlan értékes maradjon.
Ami értékes, az viszont drága is
Ha a pénz értéke romlik, akkor az megjelenik az ingatlanárakban. A forint kilátásai nem túl rózsásak, ami az eladókat tudatosan és tudat alatt is a lakásárak emelésére készteti.
– Ameddig két lakáspiaca van Magyarországnak, addig a lakásárak emelkedése jóval erőteljesebb lehet annál, mint amit jogosnak tartunk
A két teljesen különböző lakáspiac nem gyengíti, hanem erősíti egymást. Hasonló a helyzet az új és használt lakások kapcsolata között is. Új társasházat olcsóbb lesz építeni 2020-tól? Nem! Akkor miért lenne olcsóbb a használt ingatlan? Az új építésű társasházi lakások árnövekedése megáll 2020-ban? Annak az ára sem a kereslettől függ, mert nem a lakásvásárlók árazzák be a telkeket, az építőanyagok és az építőipari cégek, a lakáshirdetési oldalak és ingatlanközvetítők árait sem – akik mind szeretnek hasznot húzni az újlakáspiacból.
Érdekes is, amikor olyan ingatlanpiaci szolgáltatók beszélnek lassuló árnövekedésről, akik minden gond nélkül emelik a szolgáltatásaik árát 20-25%-kal mindeközben.
Az is érdekes, amikor a lakásáraktól azonnali és fegyelmezett vigyázállást követelnek meg a lakáspiac szolgáltatói, miközben a bérfeszültségek és a gazdasági stimulus (például állami keresletvezérelt gazdaságpolitika, ahol az állam vagy megrendelő, vagy akár „ingyen” pénzt ad lakásvásárlásra, lakásépítésre, illetve „agresszív” vállalati és lakossági hitelezéssel növeli a keresletet, erősíti a keresletvezérelt árazást) pont a lakásárakban tükröződik vissza leginkább.
– GDP növekedési időszakban, Magyarországon, a nagyvárosi lakásáraktól racionális viselkedést elvárni igen naiv
Ha jobban belegondolunk 2020-ban folytatódik az, amit megszokhattunk azóta, amióta két lakáspiaca van Magyarországnak
– A vevőknek eddig sem tulajdonítottak túl nagy szerepet az eladók, de még maguk a lakáspiac véleményformálói sem
Az eladóknak és a lakáspiaci szereplőknek már az is elég, ha hihetnek a láthatatlan vevőkben. 2019-ig erősen hittek benne. 2019-ben csak az lepődhetett meg, érhette váratlanul a két lakáspiac létezése, aki időközben teljesen elveszítette a kapcsolatát a magyar lakáspiaci realitással.
– Az elég nyilvánvaló, hogy a lakáspiaci szereplők egyre kevésbé hisznek a láthatatlan vevőkben, de az eladók még jóval erősebben
Ha valami, ha tényleg valami tudná fékezni az eladók erős lakásáremelési ösztönét a következő hetekben és hónapokban, az az, ha már nem úgy hinnének a láthatatlan vevőkben 2020-tól, mint tették azt az elmúlt bő 4 évben. De az eladóknak erős sokkra lenne ehhez szükségük.
Tud 2020 magyar lakáspiaca sokkolni? Ha tud, akkor a vevőket is sokkolni fogja.
Vevőként kár erre várni. Sok lakást akkor vásárolnak Magyarországon, amikor nőnek a lakásárak. Ennek legfőbb oka a választék bősége. Magyarországon a lakáspiacon a kínálat gyorsan beszűkül, amikor nem nőnek a lakásárak. A lakáskínálat szűkülése csökkenti az esélyt, hogy vevőként megfelelő lakást találjunk magunknak. Elég röhejes, de mindig el kell mondani, hogy a lakást nem darabra és nem is kilóra mérjük. Az eladó lakások minősége nem árnövekedési időszakban látványosan romlik és ilyenkor is az eladott lakások ára alapján árazzuk be az el nem adott lakásokat.
Ilyen időszakban vevőnek sem könnyű lenni, mert nem árnövekedési időszakban előfordulhat, hogy nem a lakásügyeinkre koncentrálunk. A lakásárakban a fékek és ellensúlyok rendszere nem úgy működik, mint egy jogrendszerben. Nem véd minket, ellenkezőleg, inkább teljesen kiszolgáltat. Ha a lakáspiac behúzza a kéziféket, akkor nagyon sok vevő zuhan ki a lakáspiacról egyik pillanatról a másikra, mert már nem lesz az autóban biztonsági öv.
Ilyenkor olyan könnyen engedjük el a lakásügyeinket, mint amilyen hirtelen előtte magunkévá tettük. Minél több embernek van aktív lakásügye Magyarországon, annál aktívabb a lakáspiac és a lakásárnövekedés is. Ez fordítva is igaz. Egy két lakáspiaccal rendelkező országban különösen igaz lehet. A két lakáspiac egy olyan jelenség Magyarországon, ami lehet átmeneti és lehet egy hosszútávú piaci környezet is. Ez egy olyan új piaci környezet, amire nem a növekvő-stagnáló-csökkenő lakásárak jelentik a megoldást. Ezek olyan idejét múlt sztereotípiák, amit érdemes lenne elengedni. Ez teljesen új hozzáállást igényel és nem ártana újragondolni a lakáspiacról alkotott véleményét mindenkinek, akinek tervei vannak itt a következő években. Bármilyen irányba menjenek a lakásárak 2020-ban, azt már két lakáspiacon teszi 4-5 éve. Az is lehet, nagyon valószínű, hogy a következő 4-5 évben is két lakáspiac lesz egy lakásár mögött Magyarországon.
Kép: Instagram (Megjegyzés: a link már nem elérhető)
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
