2017-ben egyre inkább a lakáspiaci különbségekről fogunk beszélni. Tesszük ezt azért, mert ezek a különbségek egyre nyilvánvalóbbak. Belátjuk, hogy az ingatlanok megítélése egy olyan nagy városban, mint Budapest, sok aspektusból értékelhető.
Nincs olyan kézzel fogható fogalom, hogy budapesti lakásárak. Ez csak egy elméleti szám, mert kerületenként, városrészenként, utcánként, házanként és emeletenként is mások az árak.
Az elmúlt évek lakásárváltozásait egyöntetű sikernek élte meg a piac
Elszálltak a lakásárak Budapesten, izmos felértékelődés Győr és Sopron környékén, de Debrecen mint Kelet-Magyarország gazdasági fellegvára is ott van az országos lakáspiac térképén. A lakáspiaci ciklusokat vizsgáló kérdésben felhívtuk a figyelmet az 5 éves blokkokra.
2017 a negyedik éve ennek a ciklusnak és könnyen előfordulhat, hogy még Budapesten is maradnak olyan területek, amelyek reálérétke (az ingatlan piaci árának vásárlóereje, amiből termékeket és szolgáltatások vásárolhatunk) nem fog pozitívba kerülni a ciklus végéig.
Az infláció a nyakunkon, a lakásárak területi megoszlása igen változó. Akár 3 markánsan különböző árkategóriájú részek is vannak egy kerületen belül. Nem félünk tőle, mert miért félnénk már. A lakásárak biztosan az infláció felett fognak nőni, mormolják az optimisták. Ha ránézünk a KSH 2016. évet először értékelő, de még nem végleges adataira, akkor láthatjuk, hogy micsoda pusztítás történt Magyarországon és még Budapesten is.
Az elmúlt három év nem mindenhol volt elég a lakások vásárlóerejét arra szintre hozni, mint ami volt 2008-ban. Ez magyarul annyit jelent, hogy az adott lakás árából több terméket vagy szolgáltatás tudtunk vásárolni 2008-ban mint ma, ha még mindig negatívban van.
Budapesten 23 kerületből 9-ben még mindig a 2008-as vásárlóerő alatt van
Köztük egyetlen budai kerületként, Budapest elitista kerületének számító 2. kerület is. 2008-2016 között a 2. kerületben nem nőttek a lakásárak az inflációval együtt mutatja az ábra. Szégyenpadra került Budapest legolcsóbb kerületeivel együtt. Nem megszokott látvány. Budapest 2. kerületében a lakástulajdonosok még sem érzik magukat szégyenpadon. Nem gondolják azt, hogy rossz lenne a 2. kerületben lakást birtokolni. Presztízs és státusszimbólum is. Viszont az árak tekintetében a 2. kerület azt mutatja, hogy az elmúlt 3 év árnövekedése kevés volt az igazi boldogsághoz. Erősebb megfogalmazás már az, hogy a 2. kerület nem a pénzcsinálásról szól, nem a lakásbefektetők piaca. Az ingatlanba rakott pénz itt érdekes módon kevésbé válságálló, mint más budai kerületekben. Ez már megalázó kijelentés lehet és nyílhat a bicska a zsebben, hogy ez már sértő.
Ezért fontos látni a számokat és a grafikonokat és nem érzelmekből beszélni még egy kerületről sem. A 2. kerület presztízse jóval nagyobb mint lakáspiaci értéke.
Egyre fontosabbá válik a lakáspiacról nem saját meggyőződésből beszélni, hanem csak részletes elemzések után. A lakáspiac esetében sokminden nem igaz, amit igaznak hittünk az elmúlt 15-20 évben. Sőt még az sem igaz, amit annak tartottunk az elmúlt 3 évben.
Budapesten is vannak nyertes és vannak vesztes kerületek az elmúlt 3 évből
Az elit 2. kerület a vesztesek között van. Durr, egy nagy pofon sznoboknak és különleges városi panorámának, a „polgári lakóknak”, a prémium ingatlanoknak, a „Rózsadombnak”.
A lakáspiac nem sznob és nem is csinál presztízskérdést az ingatlanból, már amennyire a számokból ez kiolvasható. De jól mutatja azt, hogy amelyik kerület nem tud felkapaszkodni, felértékelődni, ott a lakások vásárlóereje egyelőre belátható időn belül sem lesz jobb, mint volt 2008-ban.
Ez pedig már nem csak a hátrányos helyzetű térségeket érinti Magyarországon, hanem Budapest 9 kerületét is. 2017-től inflációval számolunk és közben nagyon lassú lakásárnövekedéssel. A Budapest környéki agglomeráció is a nagy vesztesek között. A megérte vagy nem érte meg kiköltözni kérdésre mi nem tudjuk a választ. Az ingatlanok vásárlóérétke az érem egyik oldalát viszont biztosan megmuatja.
Az infláció és a lassú árnövedés, a két páros együtt bebetonozhatja a lakások vásárlóerejét, de még ronthatja is.
Azok a budapesti kerületek és agglomeráció, amelyek az elmúlt 3 évben nem tudtak kimászni a gödörből azok 2017-2018 között nem biztos, hogy már kifognak.
Súlyos teher ez és szomorú üzenet is egyben a lakáspiacnak. Nincs benne már elég erő, hogy akár Budapestet teljes mértékben fel tudja értékelni. Vannak kerületek, például a több szinten is elsőszámú nyertesnek számító 7. kerület, amit elkényezteti a lakáspiac. Ez viszont nem jelenti azt, hogy Budapest olyan jó helyzetben lenne, mint amilyennek azt eddig beállították.
Budapest is bajban van
Az ingatlanok értéke itt sem biztos. A leértékelődés veszélye itt is él, sőt még mindig kézzel fogható. Ez az a csontváz, ami kiesett a szekrényből 2017-ben. Szembe kell vele néznünk. Budapest leszakadó kerületei ma elérhetőek a feltörekvő megyeszékhelyi árakon. Ezt mutattuk már be ezen a grafikonon, de most a KSH megerősítette.
Ott vannak Budapesten megyeszékhelyi árakon lakások, ahol a lakások vásárlóereje még a 2008-as szint alatt vannak. Egy kerület kivétel ezalól, az pedig a 19. kerület. Ott éppenséggel már kicsivel jobb a helyzet, mint 2008-ban. Ez a kivétel erősíti a szabályt jelen esetben. Budapest szenved, erőlködik és kezd izzadságszagú lenni a levegő. 2017 van, a 4. év az 5 éves ciklusból és nyilvánvalóvá váltak a problémák. A budapesti és az országos áremelkedés kevés volt eddig. A lakásárak változása nem mindenre volt elég. Most pedig ott tartunk, hogy az árak növekedése mögött újra a lakáshitelezés, az állami lakásvásárlásösztönzés marad. Az újlakáspiac gyengélkedik, az építkezések késnek, talán a szereplők most értékelik újra a valódi lehetőségeiket. A ciklus 4. évében belevágni az építkezésekbe kockázatos. Nem akarnak úgy járni, mint 2008-ban.
Minek olyan sok új lakás? – tehetik fel a kérdést, amikor látható, hogy a használt lakások piaca visz mindent. Szenvedni egy projekttel évekig, azért a minimális profitért, amit sokkal könnyebben lehet megkeresni minden másban! Csak az építkezik, aki valójában ebből él.
Aki eddig sem lakásépítésekből élt, annak ez a terep most egy vékony jég. Növekedő költségeket és a növekedő kockázatokat egyre nehezebb beárazni. Az új lakások ára már így is a használt lakások árának a kétszerese sok kerületben.
A vásárlók sem rohannak megvenni minden újat, mert eladó. A tömeglakások, a többszázlakásos házak népszerűsége finoman szólva sem lett jobb. Kis társasházakat meg nem éri meg nagy szereplőknek építeni.
Kiderült, hogy az elmúlt 15-20 évben csak öregedett és fogyott Magyarország. Az elvándorlás már csak hab a tortán. Az újlakáspiac a legnagyobb elszenvedője ennek.
Hiányzik az a vásárlótég, akinek tömegesen lehetne építkezni, mint a 2000-es évek elején. Azok a 30 évesek ma már közelebb vannak az 50-hez, vagy már felette. Nem cumizza be a marketingpornót, a szép látványterveket, meg a sok süket dumát a nagy semmiről. A mostani 30-asok meg nem tudják, hogy hol fognak még élni. Ők még a pénzcsinálással vannak elfoglalva, dolgoznak éjjel-nappal. Néha ránéznek a lakáshirdetésekre, elmennek akár megnézni néhány lakást, akár lakáskiállításokra is elmerészkednek, aztán azt mondják, hogy a franc se tudja kell-e nekik a nyakukba ez az egész. Egy ilyen országban lakást venni? – teszik fel a kérdést egyre kevesebben, mert fogyunk és fogy a lakáspiac keresleti oldala is, zsugorodik Magyarország lakáspiaca, a kockázatok pedig csak nőnek.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
