”Alapelv, hogy legyünk bármilyen sikeresek is a mában, csak addig tudunk működni, amíg fenn tudjuk tartani azt a kínálatot, amely bevonzza a megfelelő keresletet.„ – mondta Palocsay Géza, a Jófogás és a Használt-autó.hu portált működtető Schibsted Classified Media Hungary Kft. ügyvezetője a Világgazdaságnak.
Egy hirdetési oldal esetében nyilvánvalónak tekintjük azt, hogy a hirdetések száma összefüggésben van a látogatók számával. Azt mondanánk, hogy a fenébe ne lenne fontos a hirdetések száma és minősége! Minél több és jobb hirdetések vannak az adott oldalon annál inkább érdekelhet az tömegeket. A hirdetési oldalaknak két mérőszáma van. Az egyik a hirdetések száma, a másik a látogatók száma. Ebben mérik a sikerüket, ezt kommunikálják a hirdetők felé. Most egyszerűsítsük le a kérdést csak kizárólag ingatlanhirdetésekre.
Még mindig nem érezzük kritikusnak, hogy az eladó és kiadó lakáshirdetések minél magasabb száma és minél jobb minősége bevonzza a vevőket és bérlőket. Az alapelv azért is ilyen örök érvényű, mert mint minden piac, a lakáspiac is valamilyen szinten a kereskedelem alapigazságaira épül. Vásárolni is széles választékkal rendelkező boltokban szeretünk. Plusz a nagy választék arra is jó, hogy többet fogyasszunk – dörzsölik a markukat a kereskedelmi guruk.
Már megint asszociáljunk a lakáspiacra. Ott is fontosnak érezzük még mindig a széles lakásválasztékot, legyen az eladó vagy kiadó. Teljesen mindegy, csak legyen belőle minél több, mert annál jobb döntést tudnak hozni a vevők és a bérlők. Bármelyik vevővel és bérlővel is előfordulhat az, hogy egész más mellett dönt, mint amilyen elképzeléssel beleveti magát a hirdetések világába. Rájön időközben, hogy valamiben tud kompromisszumot tenni, amiben előtte azt gondolta, hogy nem, ha valami másban többet kap. Ehhez tartani kell a lakáshirdetési oldalaknak a kínálatot vagy az a legjobb, ha növelni tudják az eladó és kiadó lakások hirdetésének a számát. Ha feltennénk ezt a kérdést bármelyik lakáshirdetési oldalnak, azonnal rávágná, hogy a fenébe ne szeretné, ha minél több hirdető lenne nála! A hirdetőkből él, nem a látogatókból. A hirdetők fizetnek a hirdetésért.
A lakáspiacról beszéljünk ezek után úgy, mint bármelyik másik piacról, ahol a kereskedelem alapelvei részben vagy egészben működnek.
Ha megértjük azt, hogy kínálaton múlik minden, a választék bőségén és változatosságán, akkor ebből adódik egy nagyon fontos lakáspiaci tény. Ha valamiért megváltozik az eladók és bérbeadók viselkedése az a lakáshirdetésekben is látszódik. Ha több és jobb lakások jelennek meg annak örülnek a hirdetési oldalak és elvileg a vevők és bérlők is. Ha a hirdetések száma stagnál, a hirdetett lakások minősége romlik, akkor elkezdhet aggódni a hirdetési oldal és persze minden vevő és bérlő is. Ezek után feltennénk a nyilvánvaló kérdést.
A lakáspiacon a kínálat hatalmát miért utasítjuk el?
A lakáspiacon minden változást elsősorban a keresleti oldalnak tulajdonítunk, miközben alapelv a kereskedelemben, hogy a kínálat vonzza a keresletet. Azt hisszük még ma is, hogy a lakáspiacon bárki, aki megjelenik vevőként az vásárol, vagy aki megjelenik eladóként az el is tud adni. De hasonló a bérlőkről és bérbeadókról alkotott képünk is. Ez annál inkább igaz, ha a kínálat nagy és a minősége széles skálán mozog. Annál kevésbé igaz, minél inkább korlátos és korlátozott a kínálat száma és minősége. Ettől függetlenül minden esetben lesznek olyan szereplők, akik időközben kilépnek, mert nem találják meg a számításaikat a lakáspiacon. Mint a boltban, amikor megkérdezik tőlünk, hogy segíthetnek-e, mi meg azt válaszoljuk, hogy köszönjük, csak nézelődünk.
Egy eladó és bérbeadó is tud csak nézelődni, nem csak egy vevő és bérlő. Azon kívül meg még rengeteg nézelődő van. Már beszéltünk róla, hogy a hangzatos nagy látogatottsági számokat kezeljük fenntartásokkal. 90%-nál is több azoknak a látogatóknak a száma minden lakáshirdetési oldalon, akik teljes mértékben csak nézelődnek. A maradék 10% között vannak a potenciális vevők és bérlők, de ők sem mind kötnek üzletet az eladókkal vagy bérbeadókkal. Ez már annyira nem jó hír a hirdetőknek. Miközben ők is érzékelhetik ezt, ha figyelik a hirdetések látogatottsági statisztikáit. Elég sok kattintást igényel egy hirdetés, amiből legalább lesz egy konkrét érdeklődő. Aztán, hogy melyikből lesz vevő vagy bérlő, az már egy másik történet. Arról fogalma sincs egy hirdetési oldalnak sem. Eladóként és bérbeadóként minél többen vannak jelen egy hirdetési oldalon annál nagyobb látogatottságra/kattintásra számíthatnak a hirdetők. A bérlők és vásárlók pedig annál biztosabbak lehetnek, hogy találnak valamit, amit meg is vesznek vagy ki is bérelnek, ha az eladók száma minél nagyobb az adott hirdetési oldalon.
Újra megkérdeznénk, hogy miért nem fogadjuk el még mindig a kínálat hatalmát a lakáspiacon?
Azért nyomatékosítottuk a kérdést, mert a jelenlegi lakáspiaci hangulat elsősorban a kínálatra hat. A használt lakások hirdetésének a száma megtorpanhat, a minősége olyan irányba mozdulhat, ami annak a szűk 10% lakáshirdetést nézőnek egyre nagyobb kihívást jelent. Ha a lakásépítők, a beruházók és fejlesztők nem látják biztosítottnak, hogy nekik érdemes 2017-ben új társasházakat építeni, akkor abból a 10%-ból, az a pár % újlakást vásárló vagy bérlő nagy gondba kerül.
Még mindig nem vesszük komolyan a kínálat hatalmát?
A lakáshirdetési oldalak elsősorban a hirdetések számának és sokszínűségének a változásából következtetnek a lakáspiaci folyamatokra. A látogatottságról csak annyit tudnak, hogy ahhoz hirdetés kell, nagyon sok hirdetés. Ha a hirdetések száma csökken, az biztosan csökkenést fog okozni a látogatottsági statisztikákban is.
Csak ha csökken a hirdetések száma, változik a minősége, az nem azt jelenti, hogy egyre kevesebben akarnak eladni és kiadni?
De azt jelenti. És még azt is jelenti, hogy egyre több vevő és bérlő jár pórul vagy költözik ritkábban, mert nem találja azt, amit keres. Az árak sosem lesznek jók. Higgyék el, az árakat mindig magasaknak érezzük. Minden aktuális lakáspiaci árat magasnak tartanak a vevők, a bérlők. Ilyen szempontból az eladó és kiadó lakások ára teljesen relatív adott pillanatban. A kínálat viszont kulcsfontosságú a használt és új lakások piacán egyaránt. Ha ezt ennyire komolyan veszik már a hirdetési oldalak, vegyük már komolyan mi is. Vagy legalább próbáljuk meg és ne csak álmodozzunk nyitott szemmel.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
