A kínálat törvénye
Az újlakáspiac segélykiáltásai 2009-től hangosak voltak, de csak 2015 decemberére döntött úgy az állam, hogy áfát csökkent és drasztikusan növeli az újlakásvásárláshoz szükséges állami támogatást. Az időzítés sok szempontból nem volt szerencsés. A lakáspiac hangulatbeteg. Akkor érdemes élénkíteni, ha „szomorú vasárnap” hangulata van. Az ingatlan lobbinak abban igaza volt, hogy valamikor 2011-2012 körül legkésőbb sokat segíthetett volna az, amit csak az elmúlt 2 hónapban jelentettek be. Abban az időben az újlakáspiac drámain zsugorodott 2008-2011 között, az egész lakáspiac recesszióban volt. De 2012-re szinte teljesen súlytalanná vált, ami azt jelentette, hogy az építőipar kivonult ebből a szegmensből. 2015-re egy szűk réteg és egy nagyon szűk kínálattal tudott jelen maradni. A piac hangulata optimista, az árak növekednek, főleg az új lakásoké, amit az FHB lakásárindexe is alátámaszt. (Megjegyzés: az alábbi grafikont az FHB készítette)
Az állami beavatkozás ilyen helyzetben játék volt a tűzzel, mert a kínálat törvénye szigorú.
A bulvár lakáspiac eleinte óriási örömmel fogadta az állami döntést, azonnal azt számolták, hogy ez milyen óriási lehetőség ez a vásárlók számára. Gyakorlatilag minden állami pénz pumpa a lakásépítők zsebébe megy. Az állami propaganda fiaskója ma még nem olyan egyértelmű. A bulvár hírek még ebből is viccet csinálnak, hogy milyen őrült lakáshirdetésekkel lehet találkozni. Pedig nem őrült meg az újlakáspiac kínálati oldala, csak úgy viselkedik, mint minden piac, ahol akkor és úgy avatkoznak be, amikor és ahogyan nem célszerű. Az újlakások egyre nehezebben elérhetők, a pénzpumpa a lobbinak kedvez, a vevők úgy kaptak segítséget, hogy nem kaptak valójában semmit.
Az áfa csökkentés eredeti oka és célja, a kínálat vitalizálása volt, nem az árak csökkentése.
Igazi látszat intézkedés, mert a felelősség a kínálatra hárul, az állam moshatja a kezét. Az ingatlan lobbi nem a vevők érdekeit képviseli, az elért eredmények sem őket szolgálják. A klasszikus kínálat törvénye szerint a kínálat csak növekvő áraknál nő. Ez alól a lakáspiac sem kivétel. Ha kínálatot akarunk teremteni, ahhoz „magasabb árak és jobb kivitelezői profit/jövedelmezőség” kell. El is telt majd egy hónap, mire a bulvár lakáspiac csúnyán mutogatni kezdett a hirdetési oldalakon a megemelt árú hirdetésekre. Pedig ez csak egy természetes piaci jelenség, válaszul arra, hogy államilag ösztönzik az új lakások építését. Ez pedig csak meredeken növekvő árak mellett történhet. Ha visszautalunk a tegnapi bejegyzésünkre, mindenki láthatja, hogy ha csökken a kínálat, akkor az árak is mérséklődnek, ha nő a kínálat, akkor pedig emelkednek az árak is. Ezek a piac törvényei, nem újságírók és ingatlanközvetítők vagy hirdetési oldalak elemzői befolyásolják ezeket.
Az állam piactorzító hatása
Az új lakások iránti keresletet is mesterségesen befolyásolja az állam, mint mindig.
Eddigi lakáspiaci történetükben, csak állami segítséggel lehetett az újlakáspiacot igazán életre kelteni.
Csak mára ez olyan pici és jelentéktelen lett, hogy arra nem is gondoltak, hogy a következő pár évben, már az is nagy eredmény lesz, ha meg tudják duplázni az épülő lakások számát, nem hogy többszörösére emelni azt. Így a kereslet ösztönzése, a CSOK nem segíti a kereslet és kínálat egysúlyának kedvezőbb kialakulását. Ellenkezőleg, a nagyon korlátozott kínálat miatt, csak azt érte el az állam, hogy még inkább felgyorsítsa az új lakások árnövekedését, megdrágítva ezzel minden új és használt lakást is. A kettő ugyanis elválaszthatatlan egymástól, együtt él és mozog. Ma mégis azt kell hallgatnunk, hogy használt lakások piacáról majd eltolódik a kereslet az újlakások piaca felé. Nem számít az, hogy az új lakások értékesítési aránya, a csúcsidőszakban sem haladta meg a 25%-ot. Ez ma álomnak tűnik a 2%-os szintjével is. Az új lakások árai pedig olyan mértékben drágulnak, hogy mindenki csak pislog és dadog a kínálat gyors reakcióján. A lakáspiac jelenleg is 98%-ban a használt lakásokról szól még. Ha ez változik is valamelyest – mert reméljük, hogy változni fog – akkor sem gondolhatja azt senki, hogy több új lakást fognak valaha is eladni, mint használtat. De nálunk könnyelműen ki lehet jelenteni bármit, meg is jelenhet olvasott oldalakon, mi meg bosszankodhatunk rajta néha, ha a puritán stílusa mellett a bulváros tartalmával sem értünk egyet.
A CSOK a lakásra jár, nem a gyerekért!
Újra visszacsatolnánk a korlátos kínálat jelenségére. Amikor a CSOK-ot bejelentették, mindenki azt akarta megtudni, hogy mekkora a potenciális vásárlók száma. Egymásra licitálva elemezték, hogy itt ennyi tízezer vagy éppen annyi százezer család jelenhet meg látens vásárlóként. Már odáig fajultak a dolgok, hogy a 10 milliós vissza nem térítendő támogatást csak a 3 gyerek vállalásához kötötték. Teljesen kifelejtették a képletből, hogy azt nem a gyerekekért adják, hanem a lakásért. Bárki vállalhat 3 gyereket, de ha nem tud lakást venni, mert nincs mit, akkor nincs állami támogatás sem. Ez itt a legnagyobb félreértés.
Ugyanis a CSOK sikere nem azon múlik, hogy hányan vállalnak 3 gyereket, hanem azon, hogy hány lakást tudnak megépíteni 3 gyerekes családoknak, amit ők meg is tudnak venni.
A kínálat ilyen értelemben nem, hogy lényeges, hanem a legfontosabb ebben a kérdésben, amit jelenleg sem tekint az ingatlan média elég fontosnak. Tudjuk, hogy unalmas a kínálat témája, semmi hangzatos főcím nem hozható ki belőle, így nem is fognak majd rákattani. Csak azt érdemes látni, hogy a feltételeken rágódni, számolgatni az „ingyen milliókat”, hogy mennyire megéri lakást vásárolni így, egy picit idealisztikus, ami csak és kizárólag arra jó, hogy úgy nézzen ki, mint ha valójában történne valami. Bezsogunk a nagy semmin, mert az újlakáspiac nagyon pici, az árai meg minden állami támogatást benyelik. Abban az értelemben igaza van sok hírnek, az állam úgy teremtett keresletet, hogy tökéltesen biztos lehet benne, a kínálat nem fogja tudni kezelni a helyzetet, ezzel egy elképzelhetetlenül torz újlakáspiacot teremtve. Kényszerhelyzetbe kerültek a vevők, harapófogóban vannak és jelenleg bíznak azokban a hírekben, hogy az újlakásoka árai majd tényleg csökkeni fognak, amire eddig Magyarországon csak szűkülő kínálat esetén volt példa. Ha nő az újlakások száma, akkor az biztos út az árnövekedéshez.
Az újlakáspiac az ingatlan franchiseok Mekkája
De az újlakáspiac az ingatlanközvetítők és hitelközvetítők Mekkája, profit divernek tekintik. A kettő pedig igen sokszor egy és ugyan az, mert az ingatlan franchise ma már inkább a pénzügyi szolgáltatásokról szól. Ki ne örülne ilyenkor (ingatlan- és hitelközvetítőként), hogy ha már jutalékokat számolhat „könnyű pénz” reményében, hiszen itt gond nélkül lehet majd eladni bármit és bármilyen áron.
A bulvár lakáspiaci híreket pedig a kontraszelekciónak köszönhető ingatlanos cégek, bankok írják, akiknek csillog szemük, mert az újlakáspiacon kimagaslóan magas a szerepvállalásuk.
Az elkövetkező hónapban nem is fogunk meglepődni, hogy az újlakáspiac magas árai minden érintettet az átlagásnál sokkal jobban fog érdekelni és ezt reklámozni is fogja.
A CSOK árprémium – a negatív hír
Kíváncsian várjuk, hogy 2016-ban milyen piaci klisék fognak terjedni és mennyi idő után fog túllépni a CSOK keresleti oldaláról a kínálati oldalára az ingatlan média. CSOK nélkül is volt élet a budapesti lakáspiacon.
A CSOK-kal pedig minden sokkal bonyolultabb lett, mert valójában nem állami támogatást jelent, hanem egy árprémiumot (felárat), amit azoknak a vevőknek is ki kell fizetni, akik nem veszik igénybe.
A CSOK beépül a piaci árakba és tovább drágítja a lakóingatlanokat. Ezt legalább már egyre többször lehet hallani, csak ez éppen ellentétes az ingatlanértékesítők, bankok és szinte mindenki szándékával. A CSOK pozitív üzenetét, nem formálhatják negatívra, mert azzal a saját üzletüknek ártanak. Az ingatlanosok pedig egyszerűsítenek, mint mindig, a kockázatokat alulbecslik és persze a felelősség is a vevőkre hárul. A hirdetési oldalak is valószínűleg a CSOK-szűrökön túl valami mással is készülnek idén, hogy további bevételekre tegyenek szert a bővülő újlakáspiacból. Az urbanizálódó Magyarország pedig nagyváros-központú lakáspiacot teremt, amit a CSOK sem fog tudni befolyásolni, csak még nagyobb anyagi áldozatvállalást/terhet jelent a vevőknek.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
