”Lehetünk örök optimisták, mint a legnagyobb hirdetési oldal vagy érdekemberek, mint a legnagyobb ingatlanos franchise hálózat. Mind a két ingatlanpiaci szereplő azt az üzenetet hordozza, hogy ne féljünk a magyar lakáspiactól és főleg ne a budapestitől. A realista szempontok alapján keresett lakáspiaci összefüggések viszont fokozott óvatosságra intenek. Azt mondhatják erre, hogy milyen rossz lenne már a világ, hogy ha mindenki egyetértene mindenben és nem léteznének véleménykülönbségek. A kérdés ebben az esetben is inkább az, hogy különbséget tudunk-e tenni a (szubjektív) vélemény és egy (objektív) tény között. A magyar lakáspiacot a szubjektivitás mozgatja, nem vitás, nincsenek könnyű helyzetben az objektíven gondolkodók. Aki így érzi magát, fontos, hogy tudja nincs egyedül.”
– összegeztük a Realista szempontok-ban a döntéseinket befolyásoló érzelmek és tények örök harcát még 2017 szeptember elején. Alig egy hónappal azután, ahogy elhelyeztük Magyarország lakáspiacát Európa térképén A magyar lakáspiac Európában helyzetelemzéssel. Kérdések és válaszok, de inkább válasz nélküli kérdések gondosan egymásra és egymásba fűzve, mert a lakáspiacról a legnagyobb kihívást jelenti összefüggésekben gondolkodni, nem csak kiragadni egy-egy számunkra szimpatikus információt róla és azt ismételni minduntalan. A magyar lakáspiac egyik legnagyobb ellensége a sztereotípiák- ismételgetjük néha magunkat, néha még képletesen imádkozunk is, mint ahogy azt tettük az Ima a lakásaink értékéért statisztikai okfejtésünkben, hangosan gondolkodva, talán szokatlanul perspektivikus módon. A magyar otthonok reálértékével foglalkoztunk és tettünk egy olyan kijelentést, amit lehet idővel be is fogunk keretezni és kiteszünk a falra. 2017 februárjában igen sokan beszéltek a lakásárak csökkenéséről is, ezzel együtt az ingatlanaink reálértékét szerették volna csökkenteni. Az FHB Lakásárindex-ben találtunk egy érdekes budapesti grafikont, amit tovább gondoltunk 2017 elején. Abban a grafikonban 1990-et tekintették bázis évnek, amikor egy budapesti lakás képzeletbeli reálértéke 100%-volt. Ezért tettük fel a következő kérdést, aminek a fontosságát is hangsúlyoztuk közben:
„Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?
Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összetartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!”
2018-ban megtörtént!
Szépen csendben, tűzijáték és mindenféle nagy ünnepség és cirkusz nélkül a budapesti lakások reálértéke átlépte a 100%-ot. 28 év után egy budapesti lakás – ha még teljesen megfoghatatlanul is – de végre többet ér, nagyobb a vásárlóereje, vásárlóértéke, több terméket és szolgáltatást tudunk vásárolni az árából mint 1990-ben.
A rövidlátás népbetegség nálunk, a gazdaság fontos szereplőin át, a magyar államon keresztül, még a „kisemberekre” is jellemző, hogy nem nagyon látnak tovább az orruknál. A lakáspiacunknak sem jó, ha nem látunk túl 2014-en vagy 2008-on, 2004-en, esetleg 2000-en és így tovább.
Minél távolabbról nézzük és értékeljük a lakáspiacot, annál tisztább képet kaphatunk, még ha az adatok néha nem is 100%-ban megbízhatóak. Elmondjuk újra, hogy 2007 előttről nincsenek minden szempontból elemezhető és értékelhető lakáspiaci adataink, mert a KSH-t sem érdekelte. El tudják képzelni ezt? Ennek ismeretében tudjuk igazán értékelni azt, hogy a lakáspiacunk miért volt annyira sérülékeny, miért volt nagy vesztese a 2008 utáni eseményeknek, és mit is jelentett elindulni a gödör aljáról 2013 végén.
2018-ban az országos magyar lakáspiac is majdnem, már majdnem elérte a 2007-es lakáspiaci reálértéket
Néhány országgal összehasonlítva ábrázoltuk a magyar lakáspiacot, újra emlékeztetve mindenkit, hogy a magyar lakáspiac kozmopolita és 2019-től ezzel a tulajdonságával komolyabban kell számolni, mint bármikor 2014 után. Nehogy bárki is félreértse, ez nem az adott országok lakásárait hasonlítja össze. A grafikon csak azt mutatja be, hogy külön-külön az országok lakáspiacai hogyan viselkedtek ugyan abban a világgazdasági környezetben.
A magyar lakáspiac egyik nagy vesztese volt, addig például Ausztriában a lakáspiac ellenálló maradt a külső hatásoknak. Csehországban inkább volt stagnálás, mint recesszió lakáspiaci értelemben. Románia elbukott és bő egy évtized után is felére inflálódott lakáspiaci árakról beszélhetünk.
A magyar lakáspiac fel tudott állni és 2018-ban 96%-os reálértéket tudott felmutatni. Ez megfelel a 2008-as reálértéknek. Azt mondhatjuk, hogy Magyarországon egy átlagos ingatlan annyit ért 2018-ban, mint 2008-ban. Ez egy évtizedes harc volt az inflációval, nagy küzdelem, ami jól mutatja az infláció erejét a lakásárakkal szemben.
A mai napon az európai statisztikai hivatal, az Eurostat közölte, hogy 2018 első kilenc hónapjában éves alapon 7%-kal nőttek Magyarországon a lakásárak. Ehhez jön hozzá az a plusz információ, hogy 2018-ban a KSH szerint 2,8% volt előzetesen az éves infláció (Megjegyzés:
az Eurostat szerint 2,9%, ami valószínűleg kerekítési módszertani különbség lehet – a link már nem elérhető). A teljes, éves lakáspiaci reálárváltozás akár tovább csökkenhet, mert 2018-ban egész évben, negyedévről negyedévre egyre alacsonyabb árváltozást mért a KSH. Ezért történhetett az, hogy a II. és III. negyedéves lakásárindexben egyfajta lakásárcsökkenésről beszélhettek a rosszmájúak.
Az első félév után biztosra vehetjük, hogy egy jóval csendesebb második félév volt 2018-ban az országos árnövekedésben. Ez nem igaz Budapestre. Budapest jelentős reálárnövekedéséhez kb. 18%-os nominális lakásárváltozás kellett. Nagyot tévedtünk, amikor 2018 februárjában infláció mértékű árváltozást vártunk Budapesten.
A budapesti árváltozást és reálértéket két nagyon fontos körülmény árnyékolja be, amit nem lehet elégszer hangsúlyozni
Az egyik legfontosabb, hogy az adásvételek száma csökken és nem nő. A budapesti lakásárak növekedése mögött nem a kereslet növekedése áll. Ha így lenne, akkor egyre több lakást adnának el Budapesten és nem egyre kevesebbet. Sajnos még idén is találkozni azzal érveléssel a magyar médiában, hogy Budapesten rengeteg lakást adtak és adnak el és az árak növekedése újabb és újabb, egyre több és több vásárlót vonz. Ez viszont egyszerűen nem igaz. A budapesti lakáspiacon 2019-ben sem az árak iránya a kérdőjel, hanem a vásárlók száma.
Ahogy a múlt elemzése mutatja, Budapesten sem az árak csökkennek érdemben, amikor csökken a kereslet vagy stagnál a lakáspiac, hanem az infláció tudja felfalni a lakásárakat, elinflálni azokat. A valóságban ebből annyit érzünk, hogy a lakásárak nem igazán változnak, hozzászokunk, elfogadjuk hosszú évekre. Azok az elképzelések, hogy a budapesti lakásárak nominálisan majd hirtelen bezuhannak, korrigál a piac – ahogy szeretik ezt finoman kifejezni – nincs semmilyen bizonyíték a múltban. 28 év távlatából annyit tudunk Budapestről, hogy a budapesti lakásárak nem tudják követni az inflációt, ha nincs minden rendben.
Az árak változásában pedig igen nagy szerep jut az új építésű ingatlanoknak. Magyarországon az egyik leglátványosabb hatása a lakóingatlanok építésének van. A lakóingatlanok építése viszont elég sok problémával küzd jelenleg. A családi házak szerepe jelentős, még az értékesítésre épített lakóingatlanok tortájából is igen szép szeletet tudhat magáénak, írtuk a Hajrá családok! Hajrá családi házak! munkánkban 2018 november elején. Sok a kérdőjel az újlakáspiac körül, nem igazán látni mögötte a keresletet, csak az elszálló árakat, kísértetiesen hasonlóan a budapesti lakáspiachoz.
Van egy erős inflációs nyomás és van egy szokatlanul bizonytalan újlakáspiac és építkezési kilátás Magyarországon 2019-ben
Mindeközben az országos adásvételek száma is fékezésbe kezdett, a vásárlói kedv stagnálást mutat, mert a reálértékek változása egyben elbizonytalanító is. Budapest pedig nem tudja kivonni magát az ország lakáspiaci hangulata alól, annak alá van rendelve.
A felpörgött a lakáspiac kijelentés 2019-ben már egyáltalán nem igaz. 2014-2016 között pörgött fel. 2016 második felétől kezdve a megnyugvás jeleit mutatja.
A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók-ban részletesen elmagyaráztuk, hogy Budapesten nem tudnak tovább nőni látványosan a lakásárak, ha Magyarországon az éves adásvételek száma nem nő tovább. Addig viszont gond nélkül, csökkenő budapesti kereslet mellett is egyre drágábban adhatnak el, egyre kevesebb budapesti lakást egy évben.
A budapesti reálérték látványos szintjének van egy súlyos ára, a likviditás csökkenése
Budapesten nem egyre könnyebb, hanem egyre nehezebb „piaci áron” eladni egy lakást. Ez legalább olyan rossz hír a bankoknak, akik hiteleznek itt, mint az olyan eladóknak, akik meghirdetik a lakásukat, de vevőt már nem találnak rá. Így nagyon kíváncsiak vagyunk, hogy a rekord magas reálérték meddig tartható fenn Budapesten, mikor lesz ismét valódi ellenfele az infláció. A lakáspiacon sok értelemben mindig egyensúlykeresés van, nincs valódi piaci egyensúly, egyszer fenn, máskor lenn állapot a lakáspiac sokismertelenes képletének is a része.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
