Van egy lakástípus Magyarországon, ami kis túlzással közutálat tárgya. Legalább 30 éve várják már, hogy összedőljön, elértéktelenedjen. Minden rosszat elmondanak róla és a lakóíról. Gúnyolják, cikizik.
A lenézett és semmibe sem vett panelházak és panellakások a magyar lakáspiac elmúlt 5 évének sztárjai
Sikertörténetük miatt nem véletlen, hogy milliók várják már, hogy a panellakások árai mély zuhanásba kezdjenek. Legalább féléve már, hogy vannak ilyen hangok, akik bizony vélt és valós tapasztalatokra hivatkozva azt mondják, hogy a panelsztorinak vége. 2019 még nem a panellakások ellendrukkereinek éve volt. Minden régióban a panellakások négyzetméter árai magabiztosan vették a 2019-es lakáspiac akadályait. Amikor januárban még azt mondtuk, hogy, aki csak a lakásárakat nézi, nem látja a lakáspiacot, azt a KSH friss lakáspiaci jelentése sem cáfolja.
Magyarország már évek óta nem az átlagok, hanem a különbségek országa
Ez különösen igaz a lakáspiacon. 2016 óta a magyar lakáspiacon olyan folyamatok zajlanak, amit igazán mostanában kezdünk megérteni. Hiábavaló volt minden manipuláció, a lakáspiacon a félrevezető hangok süket fülekre találtak. A kereslet elfordult a nagyvárosoktól. Azoktól a nagyvárosoktól, ahol a lakáspiac érdek- és erősemberei erőforrásaikat összpontosítják. Ingatlanközvetítők, hirdetési oldalak, társasházfejlesztők és -építők, bankok, többek között még maga az MNB is. Talpig snájdig úriemberek érdekektől vezérelve elmondták, hogy miért nem létezik lakáspiac a nagyvárosokon kívül. Elmondták azt is, hogy a lakáspiacnak nincs jövője „vidéken”.
Aztán a lakáspiac 2016-tól kezdve fokozatosan vidékre költözött
Oda, ahol az „üzletembereknek” semmilyen babér nem terem. Az újlakáspiac is ennek esett áldozatául. Kiderült ugyanis, hogy aki mégis városi ingatlanban gondolkodik, annak jó a panel is, nem hiányzik neki az új lakás.
Ha több panellakás lenne, ha nem lenne fix a kínálata, ha építenének még ma is panellakást, akkor nagyon érdekes világ lehetne a lakáspiacon. De a társasházi ingatlan is ódivatú lett. A családi ház a másik véglet, gondolják sokan a panellakásból kimenekülőkről. Csak a panellakások még 2019-et is jól átvészelték, ami a családi házak áráról nem mondható el. Meglepő lenne, ha 2020-ban hirtelen a családi házak árai mögött több erő lenne, mint a városi panellakások mögött.
Családi házban lakni nem jó üzlet, elég kockázatos mostanság
2019-ben lejtőre került a családi házak piaca, ami az árakat illeti. A keresletük lehet, hogy éppen ezért erős. A városi ingatlanokhoz, a társasházi ingatlanokhoz meg 2016 óta egyre kevesebb kedvük van a vásárlóknak, de az áraikon ez még igazából 2019-ben sem látszik. Ki érti ezt?
Annak nő az ára, amit nem vesznek, és annak meg csökken, amit igen?
2019 teljesen leszámolt „a csak azért nőhetnek a lakásárak, mert nagy a kereslet és azért csökkenhetnek, mert nincs kereslet” bullshittel. Budapest extrém példa, de a fővárosban 2016 óta egyre kevesebb használt lakást adtak el. Az árakon ez nem látszik. Extrém rugalmatlan lakáspiacról beszélünk.
Ahol a lakáspiac rugalmasabb, jóval rugalmasabb, az a vidéki lakáspiac, ami most a nagyvárosokon kívüli lakáspiacot jelenti, a kistelepülések piacát. A vevők nagyon racionálisan ott összpontosulnak, ahol az igényeiknek megfelelő ingatlanok árai számukra kedvezőbben alakulnak. Ez egy 2016 óta tartó trend. Ebben semmi változás nem történt még 2019-ben. Meglepő lenne, ha hirtelen trendforduló lenne 2020-ban.
Már miért lenne? Ha valakinek üzleti érdeke fűződik a fordulathoz, ő biztosan megmagyarázná, hogy miért érdemes most a fővárosi és más magyar nagyváros lakáspiacára rohanni a vevőknek. A baj csak az, hogy az elmúlt évek éppen erről szóltak. Bárki és bármiért is akarta nyájként terelni a vevőket a magyar nagyvárosokba, nem sikerült neki. Nem fog sikerülni 2020-ban sem.
A magyar nagyvárosi lakáspiac 2016 óta lassan, de biztosan sodródott a perifériára, ami sok lakáspiaci nagyhalnak fáj csaj igazán. Kereslet nélkül maradt Budapest, a megyeszékhelyek. Ez eladhatatlan ingatlanok tízezreit jelenti. 2016-tól kezdve a magyar lakáspiacon megjelentek az eladhatatlan nagyvárosi ingatlanok, mert azok nem felelnek meg a vásárlók igényeinek. 2016 óta kézzelfogható lett az eladhatatlan budapesti lakás is. Egyre több budapesti lakás várja a bontást, nem pedig az értékesítést. A budapesti teleknek van ára, de a budapesti ingatlannak már nem biztos.
A panellakások is juthatnak ilyen sorsra. Eljöhet az idő, amikor majd lesz igazi alternatívája egy panelháznak, de ma még nem igazán van. A panellakás a király, a magyar lakáspiac koronázatlan királya. 2019 reflektorfénybe helyezte a magyar panellakásokat.
Még soha olyan sokat nem ért egy panellakás, mint 2019-ben. Vannak régiók, ahol többet ért, mint egy téglalakás. 2020-ban minden ingatlantípusnak bizonytalanabb a sorsa, mint a panellakásoknak, ha 2019-ből indulunk ki. Már pedig egy jó kiindulás, hiszen a lakáspiac minden búja és baja érezhető és érzékelhető volt tavaly. A panellakások ennek ellenére minden gond nélkül vették az akadályokat. 2020 is egy kihívásokkal teli év a lakáspiacon. A 2016 óta tartó trend folytatódik, így a nagyvárosok a biztos vesztesei ennek az évnek. De lehetnek-e nyertesek? 2019-ben például egyetlen egy helyen adtak el több ingatlant, mint 2018-ban. Ezek a kistelepülések voltak, ahol a lakásárak csökkentek.
A lakáspiac igazságos. Van, ahol a lakásárak nőnek, máshol viszont a kereslet.
A lakáspiac senkire sem hallgat. Nem is az előítéletek és érdekek mozgatják. De még nem is gombnyomásra működik. Pedig sokan szeretnék ezt hinni és elhitetni. Hej, snájdig úriemberek, a lakáspiac nem szerelmes belétek!
Kép: Instagram
Forrás: ksh.hu, Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2019. IV. negyedév, Megjelent: 2020. május 6.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
