Van egy ország, ami fogy 1981 óta. Azóta születik kevesebb gyerek, mint ahány idős meghal. Évente 30-40 ezer emberrel kevesebb születik, mint ahány meghal ebben az országban 1993 óta. 1998 óta, 20 éve már, tartósan kevesebb mint 100 ezer gyerek születik. Mindenki jól tudja, ha bérlőre gondol, elsősorban fiatalokra, akik bérelnek, főleg 40 éves korig. Ha lehet valamilyen képzeletbeli határt húzni, akkor itt húzzuk meg. Ha bérbeadók vagyunk, ha ki akarunk adni, mindig az a fontos, hogy tudjuk mennyi a 40 év alatti, milyen a trend, mire készüljünk. A bérlőket nem polcról vesszük le. A bérlői keresletről még kevesebbet tudni, mint a vevőkről. Az az albérletpiaci elképzelés hibás, hogy a bérlők kereslete végtelen. Az is hibás elképzelés, hogy a kiadó lakások számával egyenesen arányosan nő. Az is hibás megközelítés, hogy a bérlők bármit kibérelnek, ami kiadó. Az meg teljesen téves hozzáállás, hogy a bérlők mindenáron lekövetik a bérbeadók elvárásait. Magyarán az árérzékenység, a racionalitás sokkal erősebb a bérlőkben, mint a bérbeadókban. Az már sokkal inkább hatékony megközelítés, hogy bérelni, csak átmentileg bérlünk Magyarországon. A tömeges és tartós bérlés nálunk nem divat.
A bérlők úgy fogynak el és távolodnak el az albérletpiactól, ahogy egyre idősebbek. Hiába tudjuk jól, hogy a bérlők fiatalok, egy elöregedő, egy fogyó és egy elvándorló, vagy ahogy az optimisták mondják, munkaerő-exportáló országban, a bérbeadók legkevésbé veszik számításba a demográfiai folyamatokat.
Még ha tisztában is vannak a társadalmi folyamatokkal, az albérletpiacot nem érzik érintettnek, áldozatnak, szenvedő alanynak. Miközben minden kétséget kizáróan az. Az albérletpiacon nem bérlőhiányról hallani, inkább arról, hogy az elvárt bérleti díjak keserítik meg a bérlők életét. Ezzel is fenntartva a látszatot, hogy kereslet van, a bérlők száma mindig pont annyi, mint amennyit a bérbeadók elvárnak. Ez meg mitől lenne már igaz. Megnéztük közelebbről, teljesen elméleti szinten, hogy mik azok a számok, amik kőbe vannak vésve. Annál több bérlő nem lehet, mint ahányan beleférnek egy korosztályba. Megnéztük, hogyan alakult a születések száma. Nem először teszünk ilyet. A téma kényes. A kudarckerülők túl kényesnek érzik, hogy a lakáspiaci folyamatokra a demográfia hatásokat érzékeltessék. Azt mondják, hogy nincs is hatása.
Tényleg nincs hatása?
Tényleg nincs annak hatása, hogy a születendő gyerekek száma 40 év alatt a felére csökkent? Persze, hogy van hatása. Tudjuk, hogy van hatása. Érezzük, látjuk, tapasztaljuk. Az egyik mód, amivel ez ellen védekezünk, az az, hogy nem piaci alapon adjuk ki a lakásunkat. Barátok, ismerősök, azok barátai és ismerősei jönnek képbe. Nem baj, ha kicsit vagy nagyon olcsóbban adjuk ki a lakást, csak ne kelljen meghirdetni. Ha kiadtuk x éve egy jó bérlőnek, engedjük, hogy cserélgesse a lakótársait, mi nem foglalkozunk a kérdéssel. Nem bolygatjuk a témát, nem emeljük neki „piacira” sem a bérleti díjat. A kevesebb még mindig több a semminél, főleg akkor, ha bizonytalannak érezzük a bérlőcserét. Ha eladnánk a lakást, azzal hirdetjük, hogy „többért is ki lehet adni, csak mi jó fejek vagyunk, azért csak ennyit fizet a bérlő”, miközben, legbelül tudjuk, hogy kiadni egyre kockázatosabb, jó bérlőt találni egyre körülményesebb. A magasabb elvárt bérleti díj és a piaci realitások nem biztos, hogy köszönő viszonyban vannak. Ennek vannak demográfiai fundamentumai.
1) 1962-1975 között, abban a 14 évben 2 116 126 fő született:
Ez átlagosan 151 152 babát jelentett. 1962-ben 130 053 élveszületés volt , 1975-re ez felment 194 240 főre. 50%-kal több baba született növekvő trend mellett az időszak eleje és a vége között. Ez az időszak teljesen meghatározta a 2002 és 2015 közötti albérletpiacot. Az az albérletpiac már nincs többé. Hangsúlyozzuk, hogy ez a bejegyzés azért készült, hogy kimondja annak vége, nem jön vissza, örök emlék marad. 2016 és 2017 év elején nem véletlenül hívtuk fel erre a figyelmet.
2) 1976-1983 között, 8 év alatt, 1 243 883-an születtek:
Ez átlagosan 155 485 élveszületést jelent évente. Mondhatják azonnal, hogy az jobb átlag, mint 1962-1975 között. Igen ám, csak amíg 1976-ban 185 405 baba született, addig ez folyamatosan csökkenő trend mellett 1983-ra 127 258 főre csökkent. Ha úgy nézzük, akkor harmadával csökkent az első és utolsó év között a születések száma. Ha 1983-at vesszük alapul, akkor azt mondhatjuk, hogy másfélszer annyi baba született 1976-ban, mint 1983-ban.
2016-tól kezdve évről évre csökken annak a korosztálynak a száma, aki potenciálisan bérlő lehet Magyarországon. Ha ezzel nem nézünk szembe bérbeadóként, nem tudjuk mi vár ránk.
3) 1984-1991 között, 8 év alatt, 1 010 089 élveszületés volt:
Az átlagos születések száma itt már 126 261-re csökkent. Az átlag csökkenése mutatja az irányt, hogy a bérlők csökkenő számával kell számolni a következő évtizedekben. Ebben az időszakban stagnáló, 125-128 ezer élveszületés történt.
4) 1992-1999 között ez újabb szintet lépett. Ebben a nyolc évben már csak 863 977-en születtek, átlagosan 107 997-en évente:
1992-ben még 121 724-en születtek, addig 1999-ben már csak 94 645-en. Emlékeztetőül, 1975-ben 194 240-en születtek. Az ilyen drasztikus születésszám-csökkennésnek a hatása az albérletpiacra drámai lesz. Ebben az időszakban születettek már az albérletpiacon vannak. Mivel fele annyian vannak, mint az (1) időszakban születettek, természetesen nem tudják pótolni őket. Elindult az albérletpiacon a kereslet természetes beszűkülése.
5) Ha hozzátesszük, hogy 2000-2016 között, 17 év alatt, összesen 1 605 408-an születtek, ami átlagosan 94 435 élveszületést jelent, akkor érzékeltethető a probléma, amivel minden bérbeadó szembesül így vagy úgy. Az (1) és (2) időszak után az (5) időszak fájdalmas jövőképet vetít előre, hiszen a 150-155 ezer átlagos fiatal helyett már csak 94 ezerrel számolhatnak.
Hiányozni fognak ezek a fiatalok a magyar albérletpiacról, mert rájuk épült fel, nekik rendezték be.
Mire számítunk?
Arra, hogy az albérletpiacot kényszerből több bérbeadó el fogja hagyni, mert nem fogja a lakását kiadni akárkinek, akármennyiért. Inkább hagyja üresen állni, eladja, megpróbálhatja máshogyan is hasznosítani, de csak az albérletpiacon kívül. Nem lesz attól olcsóbb az albérlet, mert (el)fogynak a bérlők. Úgy alkalmazkodik a szűkülő kereslethez az albérletpiac, hogy természetes szelekciónak köszönhetően, azok maradnak bérbeadóként a piacon, akiknek a lakására marad kereslet. Akiknek a lakását nem veszik ki olyan bérlők, akinek a bérbeadó szívesen kiadja, inkább kilép. Senki nem akar munkásszállót, szociális otthont és szükséglakást a lakásából.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
