„Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.” – fogalmaztuk meg a Lakásárak ellentmondásai című vitaindító munkában közel egy éve. Ha van kényelmetlen, kellemetlen és könnyen sértődésre okot adó téma egy eladó számára, akkor az biztosan az, hogy milyen áron piacképes a lakása.
Az eladók inkább túlértékelik az ingatlanukat. Ez a magyar ingatlanközvetítés első számú törvénye, amin alapul ez a szolgáltatás. Igazából Magyarországon az ingatlanközvetítésre azért van szükség, hogy az eladót árcsökkentésre bírja, eladhatóvá tegye az ingatlant. Magától a legtöbb eladó lassan veszi rá magát az árcsökkentésre. Az ingatlanközvetítők katalizátorok a hirdetési árak adásvételi árak csökkentésében.
Ezzel a különleges jelenséggel foglalkoztunk a Ki nevet a végén? szintén vitára okot adó értékítéletben, ahogy a magyar ingatlanközvetítés és a lakáspiac kapcsolatát mutattuk be. Most egy teljesen frissen megtapasztalt eladói mentalitáson keresztül illusztráljuk, hogy a lakáshirdetésekben a magánhirdetők mennyire tudnak önmaguk ellenségei lenni és az ingatlanközvetítők barátai.
Akár egy mondatnál több, akár cifrább vagy udvarias az ingatlanközvetítői megkeresést előre elutasító megjegyzés a hirdetésben, vagy sem, az jelentheti pont az ellenkezőjét is. Ezt meg tudják a hideghívó ingatlanközvetítők is, főleg akkor, amikor egy eladó lakás árán látszik, hogy az annyiért nem eladható. Ilyenkor még magabiztosabbak abban, hogy az eladónál csak idő kérdése, hogy az egymást követő ingatlanközvetítői érdeklődések miatt, szerződést fog velük kötni. Vevők nem hívják, de reményt keltő és reményt adó ingatlanközvetítők viszont annál több.
Tegnap este, amikor megkerestek minket ezzel a kérdéssel „érdeklődni szeretnék, ha ingatlanosra bízom a lakásom értékesítését melyiket biztos ne válasszam vagy melyiket inkább?”, még nem is vettük komolyan.
Úgy válaszoltunk rá, mint amennyire komolyan vehető egy ilyen kérdés, minden különösebb részlet, előzmény ismerete és komolyabb beszélgetés nélkül szokás. Még személyesen sem biztos, hogy erre a kérdésre szívesen és őszintén válaszolni lehetne, írásban meg pláne. A válasz rövid és egyértelmű volt:
– „Ilyen kérdésre nem tudhatjuk a választ. Olyan, mint ha azt kérdezné tőlünk, melyik férfinek mondjon igent”.
A válasz nem ért célt és úgy tűnt, hogy a kérdező vagy megjátssza, hogy „szőke nő”, vagy tényleg az. Vissza is kérdezett az eladó:
– „Nem értem, a témakörrel van a gond vagy az állásfoglalással?”
Mivel ismét kérdést kaptunk, válaszoltunk is rá, de itt már igazán kíváncsiak is voltunk, hogy egy eladót miért is foglalkoztat ennyire az ingatlanközvetítők világa:
– „Nem hozhatunk Ön helyett döntést. Ha fenntartásai vannak, bizalmatlan, akkor értékesítsen egyedül.”
Az elégedetlen és enyhén dühös válaszra nem kellett sokat várni:
– „Csak egy egyszerű kérdést tettem fel, azt hittem profilba vág, de úgy látszik tévedtem. Bocs.”
Jobban utána akartunk járni a kérdezőnek, de előtte időt szerettünk volna nyerni ehhez, így röviden reagáltunk:
– „Kérdezni könnyű. Ha olyan egyszerű lenne a válasz, akkor meg sem kérdezte volna. Sikeres értékesítést kívánunk!”
Mivel közösségi oldalról jött a megkeresés most már megnéztük a profilját és azonnal ott volt az egy hetes magán lakáshirdetés. Amit láthattunk benne az az, hogy az eladó ingatlan házszám pontossággal azonosítható, még ha nem is pontos címmel van hirdetve. Viszont a hirdetés alapján így könnyedén be is árazható a megadott képek és alaprajz alapján az eladó lakás.
Két szembetűnő információt találtunk. Az egyik arra vonatkozik, hogy nem kéri ingatlanközvetítők segítéségét az eladó. Ez igen meglepő, hiszen ilyen kérdéssel fordult hozzánk. De miért tehetett ilyet pár napos hirdetés után?
Arra a választ a hirdetett lakás árában találtuk meg. A hirdetési oldal mutatja az érdeklődők, potenciális vevők és az ingatlanközvetítők számára is, hogy egy adott lakás hirdetési ára hogyan viszonyul a kerület és a kerületen belüli városrész átlagos hirdetési áraihoz. A városrész kínálati áraihoz egy laza + 100 ezer forint négyzetméter felár olvasható le. Ez azért már nem kevés, de pont elég ahhoz, hogy egy ilyen túlárazott lakásra csak ingatlanközvetítők jelentkezzenek, akik eladhatónak találják a lakást, csak nem a hirdetett áron.
Ezt az észrevételünket jeleztük is az eladó felé:
– „Ha mindjárt az eladó lakása linkjét adta volna meg, akkor elmondhattuk volna, hogy Önnek nem ingatlanközvetítőre van szüksége, hanem egy piacképes árra. Nincs az a vevő, aki ezt a lakást ennyiért megveszi. Hirdesse inkább … millióért és potenciális vevők is fogják hívni, nem csak rámenős és fűt-fát ígérő ingatlanosok.”
Ekkor már tudtuk, hogy olajat öntöttünk a tűzre, mert gyakorlatilag lelepleztük a kérdezőt és a kérdésével nem teljesen összeegyeztethető hirdetését.
Nagyon kíváncsiak voltunk, hogy milyen választ ad ilyen helyzetben egy eladó, aki elvileg nagyon együttműködni akar ingatlanközvetítőkkel, csak ezt a hirdetésében „félreérthetően” jelöli. Sok magánhirdető nem azt kérdezi ilyenkor, hogy mégis kivel kössön szerződést és kivel biztosan ne. Inkább dühösen zavarja el a hideghívókat és fel van háborodva, hogy állandóan hívják. Érdekes válaszra számítottunk ezért és olyat is kaptunk:
– „Köszönöm a tanácsot. Majd megfontolom, de látatlanban a részletek ismerete nélkül ezt nem merném állitani az Önök helyében. Amúgy pedig nem ezt volt a kérdésem. Mivel külföldön dolgozom, ez sajnos nem megoldható a számomra ezért ingatlanost kell megbízzak. Mivel ezren hívtak, a számomra a helyzet nem egyértelmű. Ha ezzel kapcsolatban semmi érdemlegeset nem tudnak mondani akkor köszönöm és szép Május 1-ét kívánok.”
Tudva, hogy olvastuk a hirdetést, mégis azt írja, hogy neki ingatlanközvetítőre van szüksége, pedig abban pirosan kiemelve olvasható, hogy pont ők ne keressék. Ha ingatlanközvetítőre van szüksége, akkor miért hirdette meg, miért van kint még a lakás ablakában is a telefonszáma, hogy a lakás eladó? (Frissítve: a friss utcaképen már nem látható, hogy a lakás eladó). Ezek után mondja azt valaki, hogy az ingatlanközvetítők feleslegesen hívnak fel egy magánhirdetőt még ilyen hirdetés esetén is, aki a magánhirdetés feladása után egy héttel azon van igazából felháborodva, hogy nem ajánlunk neki egy jó kis ingatlanközvetítőt, aki eladhatná túlárazottan a lakását.
Ő igazából nem is akarja egyedül eladni, mert nem él itt, de ez a hirdetésből pont fordítva jön le. Illetve miért akar most ennyire jutalékot fizetni, ami a lakás hirdetési árát nézve 1-1,5 millió forint + 27% ÁFA minimum, de egy drágábban árazott értékesítőnél elmehet az 2 millió forint + ÁFA összegig is? Az ok igazából nagyon egyszerű. Azt hiszi még egy hét után, hogy még a jutalékot kifizetve is többet kaphat a lakásért, mint amennyiért szerinte egyedül el tudná adni.
Van az a tévhit, városi legenda, hogy az adásvételi árat drágítja egy ingatlanközvetítő, aminek örülnek az eladók. Majd, amikor az ár hétről hétre, hónapról hónapra szépen kúszik lefelé, közben egész más árajánlatokat kap az eladó, mint amit az értékesítés megkezdése előtt remélt, az már egy egészen más történet. A végén kiderül, hogy a magánhirdető pont nem a jutalékkal többért, hanem annyival kevesebbért fogja eladni a lakást, mint ha egyedül értékesítette volna. A vevőnek meg teljesen mindegy, hogy kinek fizeti meg a lakás árát és az végül hány kézen osztozkodik.
Ezzel pedig nincs semmi baj, ha eleve a hirdető értékesítőt keres meg, arra bízza a lakása értékesítését…
….és nem kezd partizánakcióba, mellébeszélni, fizetős magánhirdetést feladni, hogy így választhasson értékesítőt.
Amíg lesznek olyan magánhirdetők, akik így gondolkodnak és viselkednek, addig lesznek hideghívások is. Az igény szüli ezt a szolgáltatást is. Úgy néz ki, hogy van az a helyzet, amikor a magánhirdető a hideghívásoktól érzi magát fontosabbnak.
De mit válaszolhatunk ilyenkor egy eladónak, aki láthatóan önmaga ellensége és nem az ingatlanközvetítőké?
– „A hirdetésében az van, hogy értékesítők ne keressék. Amikor meghirdette is külföldön élt már. Szóval Önnek nincs szüksége ingatlanosra, csak egyetlen egy vevőre. Vele kell szerződést kötnie. A hirdetése pont annyira informatív, hogy a lakás beárazható legyen. Még a hirdetés alatt is látható a hirdetési oldal árgrafikonján, hogy milyen magasan túlárazott. Pedig azok mind kínálati és nem is adásvételi árak. Na látja, mi ezzel foglalkozunk, ez a profilunk, a piackutatás és nem az ingatlanközvetítők minősítése. Döntse el inkább, hogy eladni akar vagy hirdetni. Jelenleg az utóbbihoz áll közelebb, ezt bátran kijelenthetjük. Haragudhat ránk, de mi nem ingatlanközvetítők vagyunk, akik azt mondják, amit maga hallani akar. Ha még el is hiszi a hízelgésüket – ezért keresett meg és ezért kérdezte azt amit – akkor Ön saját magát csapja be, amiért bármelyik ingatlanközvetítővel együttműködhet, aki felhívta. A hiteles és szakmailag kifogástalan értékesítő úgysem kereste, mert neki nincs szüksége hideghívásra, nem kell behízelegnie magát és hitegetni az eladót nemlétező vevőkkel és árakkal. Ez a válaszunk a kérdésére és a problémájára is.”
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
