„Varga Mihály a Figyelő konferenciáján kijelentette, hogy tavaly megalapozták a lakáspiaci fordulatot: sikerült lezárni a konszolidációt és növekedési pályára állítani a gazdaságot meg a lakáshitelezést.
Ehhez persze az otthonteremtés összehangolt támogatására, a reáljövedelmek emelkedésére és az alacsony kamatkörnyezetre is szükség van – húzta alá Varga Mihály. Főként e tényezőknek tudható be, hogy múlt év végére az előző évi több mint két és félszeresére, 31,5 ezer fölé nőtt a kiadott új lakásépítési engedélyek száma, sőt, már kis híján 10 ezer új otthon épült tavaly, ami harminc százalék feletti növekedés a 2015-ös mélyponthoz képest. Ráadásul 2017-ben a 10 ezret is jelentősen meghaladja majd az újonnan átadásra kerülő lakások száma, illetve a miniszter szerint a kiadott építési engedélyek száma az említett magas szintről még tovább nőhet, stabilan előre jelezve az építési kedvet a következő évekre is.”
Ezeket a kijelentéseket érdemesebb közelebbről is megvizsgálni, így közben rövid áttekintést is adunk a lakáspiacon történt állami beavatkozás időzítéséről és közvetlen hatásairól. De mielőtt ezt megtennénk, idéznénk magunkat, amikor összefoglaltuk a magyar építőipar kiszolgáltatottságát:
„Az építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál.”
Egyet biztosan kijelenthetünk, nem tavaly alapozták meg a lakáspiaci fordulatot, amiről készítettünk egy ábrát. Ezt az ábrát 2015. december 31-én rajzoltuk át először. Már akkor felhívtuk a figyelmet az állami beavatkozás várható kommunikációjára:
„Nem kell hozzá sem kristály gömb, vagy jóstehetség, jövőbe látás, a trend iránya egyszerű mint a szög. 2016 2. negyedévében, nyárra, örömhírben fog úszni a média, hogy több új lakás épült. Az is érdekes jelenség, hogy a lakásépítési engedélyek és az átadások száma is ciklikusan minden év második félévében erőteljesebb az elmúlt időszakok elemzése alapján. Ezt azonnal össze fogják kötni a CSOK-kal, az 5% ÁFA-val, miközben látható, hogy a fejlesztők még akkor hozták meg a döntést a lakások építéséről, amikor erről még szó sem volt.
2016 első és második negyedévében kiadott építési engedélyek számát viszont már az újlakáspiacot élénkítő állami intézkedések fényében lehet majd megítélni.
Mivel 2 évnél előbb nem igazán tudunk társasházakat építeni, legyen az kisebb vagy akár nagyobb, a fejlesztőknek gyorsan kell reagálni, így az elkövetkező félévben ki fog derülni, hogy hány fejlesztő és milyen mennyiségben fog új lakásokat építeni 2018-ra, a választások évére. Az is előre vetíthető, hogy bizonyára többet, mint 2016 és 2017 között.”
De még egy nagyon fontos előrejelzést tettünk, amiért akkor finoman szólva kinevettek minket (a háttérben több kritikát kapunk, mint nyilvánosan):
„A trendet zöld vonallal jelöltük a grafikonon, ami mellett az is kiolvasható, hogy 2011-2012 is jobb évek voltak, mint amilyen 2016-2017 lesz az átadott új lakások számát tekintve.”
2012-ben több új lakóingatlant építettek Magyarországon, mint 2016-ban. Nem lenne meglepetés, ha 2017-ben szintén valamennyivel kevesebb lakóingatlan épülne, mint 2011-ben épült.
Nincsenek csodák az építkezésekben sem, ami itt családi-, ikerházak és természetesen társasházak építését is jelentik egyben. A magánberuházások is jelentősek, amit sosem szabad elfelejteni. A számok sohasem hazudnak – bizonygathatnánk az igazunkat, de itt nem nekünk, hanem a lakáspiacnak van igaza, ahol jellemzően mindent túlértékelnek. Így nem mehetünk el szó nélkül emellett a prezentáció mellett sem. Látható a képen a CSOK igénybevételének célja 2016-ban kördiagram (jobb felső sarok)
70% – használt lakás/ház vásárlás
2% – meglévő lakás/ház bővítés
21% – új lakás (= családi ház) építése
7% – új lakás/ház vásárlás
Erről mi is készítettünk egy kördiagramot még január közepén az OTP Bank adatai alapján. Nincs benne igazán jelentős eltérés. Az OTP Bank gyakorlatilag leképezése az országos CSOK felhasználásnak.
Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére.
2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybe vett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát.
A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:
1. mind az adásvételek
2. mind a lakáshitelek
3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás
szempontjából.
Ez egyben azt is jelenti, hogy az állami beavatkozás az újlakáspiac felélesztését szolgálta (CSOK és 5% ÁFA), de az csak részben hat rá. A társasház és családi ház építések beindultak, de – nagyon fontos hangsúlyozni – a 2015-ben és 2016-ban tapasztalható építkezési számoknak semmi közük az állami ösztönzéshez. Ilyen szempontból 2017-ben vizsgázik az állam hatása, aminél szintén meg kell jegyezni kettő fontos tényt:
1. Látható módon a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be. Ezt jól bizonyítják a 2016-ban épített új lakóingatlanok számai.
2. 2015 decemberében lettek nyilvános az 5% ÁFA és a CSOK 1.0 tervei is, így 2017-es lakóingatlan-átadások előkészületei, tervei és akár az építkezés is 2015 december előtt kezdődött meg = az állami intézkedések hatása elenyésző.
Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:
1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.
2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.
A társasházak tömeges építéséhez banki háttértámogatás kell. Ahhoz a nemlétező lakásokat tervezőasztalról el kell tudni adni. Addig a bank nem hitelez, amíg az előértékesítés egy bizonyos szintet el nem ér. Ezt 2015 decemberében, az 5% ÁFA bejelentésekor, így fogalmaztuk meg:
„Nálunk az egyik legalacsonyabb ugyanis a bankok hajlandósága lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához. Talán nem véletlenül. Az elmúlt 10 évben, és azon belül is 2005-2010 között finoman szólva is belenyúltak a tutiba. Finanszírozás nélkül, önerőből nem túl sok beruházó tud piacra lépni és gyorsban értékesíteni. „
Sőt, ma már azt is tudjuk, hogy a bankok nem is hiteleznek a végtelenségig minden lakásprojektet, csak annyit, amennyit előre elterveznek egy évben. Ami még inkább lassítja az építési engedélyek számának valósággá válását.
A bankok maguk lassítják az építkezéseket, tehát a gyors felfutást. Ezért a 2016-ban kiadott építési engedélyek 2018-2019 között realizálódhatnak. Az is kérdés, hogy pontosan hány %-ban, mert biztosan nem 100% lesz megépítve. Jóval kockázatkerülőbb lett a magyar bankrendszer, tanulva a 2009 előtti rossz lakásprojekt hitelezési gyakorlatból.
Mindig megkapjuk, hogy valakinek vagy valaminek az érdekében elemzünk és értékelünk. Miközben a lakáspiac nem fekete-fehér és minden esetben csak erre hívjuk fel a figyelmet. Igenis nagyon színes és nagyon izgalmas iparág ez is. Mi csak azt szeretnénk, hogy egyre többen és egyre többet gondolkoznának a lakáspiacról úgy, ahogy a lakáspiac egyébként megkívánja. Mégis csak mindenki legértékesebb vagyonáról van szó, nem vehetjük félvállról. A felületes információk, a tévhitek, a mellébeszélés, mind a lakáspiac és végső soron a mi ellenségeink. Ártani mindenki tud, segíteni nagyon kevesen – ami pont ugyan úgy igaz az ingatlanpiacon, mint a hétköznapokban.
Képek a Figyelő konferenciáról: figyelo.hu (Megjegyzés: A link már nem elérhető)
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
