Amikor a bérlő vevő
Az új év új bérleti díjakat is jelenthet. De biztosan ilyen egyszerű kérdés ez? Amikor a forint alapú lakáshitelek kamata és havi törlesztőrészlete a devizahitelek sikerének kulcsát jelentő szinteket érték el, a tehetősebb bérlők egyre inkább a saját lakás mellett döntöttek. Ez 2014-től már komolyan éreztette hatásait a piacon, mert a jó minőségű és magasabb kategóriás otthonok üresen állási ideje lassan, de biztosan nőni kezdett hetekről hónapokra.
A biztonságos anyagi háttérrel, megtakarítással rendelkező bérlők látva a jobb adásvételi lehetőségeket, léptek és elhagyták a bérlakáspiacot. A bérleti szerződések lejárata idején tapasztalható újrakötés helyett, a bérlők költöztek és nem ritkán saját tulajdonba. Ezt a bérbeadók nem élték meg katasztrófának, mert a hírek arról szóltak, „dübörög” az albérletpiac, lehet szemérmetlenül emelni. Ez persze nem volt igaz, a 100e Ft feletti lakások piacán. Egy 50e Ft-os átlagos vagy az alatti állaptú lakásból lehetett gond nélkül csinálni 75e Ft-osat pillanatok alatt. De az egy kínálathiányos szegmens, nagyon komoly túlkereslettel. De egy 100e Ft-osból 150e Ft-os bérleti díjat varázsolni már nem megy magától. Vagy éppen egy 150e Ft-os lakást sem lehet egyik pillanatról a másikra 225e Ft/hó lakbérért kiadni. A lakásbérleti piac ennél sokkal rugalmatlanabb, a bérlők árérzékenyebbek. Olyan lakásoknál, ahol a bérbeadó az emelés előtt nem is akart javítani a lakás életszínvonalán (kisebb, nagyobb felújítások, légkondi, a bútorok kicserélése, ha már elhasználódtak), azok még inkább erősítették a „bérlők pénzén akar meggazdagodni” piaci sztereotípiát. A bérlő, ha azt tapasztalja, hogy hiába szól a bérbeadónak, hogy a lakásnak vannak javítandó problémái, aki a feladatok megoldása helyett, csak egyszerűen bérleti díjat akar emelni, az általában bérlővesztést okozhat. Ez bérbeadói butaság és könnyelműség, mert a biztosat kockáztatja a bérbeadó a bizonytalanért.
Sok bérlőnek sok az alja
A saját otthon egyébként is státusz szimbólum Magyarországon. Amikor a bérlakáspiac nyomás alá helyezi a bérlőket, akkor először mindig a prémium bérlők döntenek a lakásvásárlás mellett. A prémium bérlő nem kényszerből él albérletben, hanem azért, mert megéri neki, előnye származik belőle. Például jobb lakást bérelhet, mint amit tulajdonol, vagy közlebb élhet a munahelyéhez. Ezek a bérlők akár évekig egy helyen bérelnek és semmi gond nincs velük. A bérleti díj és a rezsi díjak fizetése nem jelent nekik semmilyen terhet. Nem egyik napról a másikra élnek, tudatosak és szervezettek. 2015-ben még több ilyen hazai bérlő távozott a piacról, mint 2014-ben. Az üresen állási idő, így drasztikusan megnőtt a 100e Ft feletti (átlagon felüli állapotú lakások) kategóriában. 2014-ben ez inkább 4-12 hét volt. Mára ez megduplázódott és 12-24 hét körül mozog. Könnyen lehet 3 hónapot is várni egy jó bérlőre, de félévig igazából még nem is panaszkodhat egy bérbeadó sem. A bérlakáspiac szezonális hatásairól sem szabad elfeledkezni. Tavasztól őszig költöznek a bérlők, télen ritkábban. Így, aki a lakását novemberben hirdette meg, könnyen előfordulhat, hogy csak áprilisra találkozik tárgyalóképes bérlővel. 2016-ban ez a trend tovább folytatódik. Főleg, ha azt is figyelembe vesszük, hogy ezeknek a bérlőknek nagy része éppen családalapítás előtt áll. Az ilyen harmincasokat és korai negyveneseket célozza a CSOK is. A dráguló albérleti díjak mellett teljesen racionális döntés számukra, hogy elhagyják a bérlési piacot a saját lakás miatt.
Ez pedig nem egyszerűen attól függ, hogy a bérleti díj magasabb vagy a havi törlesztőrészlet. Tudjuk azt, hogy nem árt az önerő, a relatíve magas megtakarítás, mert egy lakásnak a költsége nem csak a vételára:
- jogi költségek: illeték, ügyvédi és földhivatalai eljárás díjai
- lakberendezés költsége (főleg, ha komplett új konyhát tervezünk)
- lehetnek átalakítási költségek is (ha saját ízlésünkre szeretnénk szabni)
Lokális felmelegedés
A prémium bérlő megtakarításokkal rendelkezik. Nem is olyan ritkán van saját lakása, csak nem abban él, mert az már nem felel meg az igényeinek. Az ilyen bérlők egyszerűen kezelni akarják a kockázatokat, igazi biztonsági játékosok. Ha azt látják, hogy kockázatos a bérlakáspiac, mert hosszú évek kiszámíthatósága után, most minden évben attól kell rettegni, hogy a bérbeadó mennyit is akar emelni, akkor inkább kilépnek, mert megtehetik. Igen, sokan nem tudják, de gyakorlatilag 2005 után az albérleti piacon befagytak az albérleti díjak forintban. Sok prémium bérlő, aki 2005 után jelent meg a piacon 2015-ben szembesült először a lokális felmelegedéssel a jégkorszak után. Ezt megélheti egyszerű rizikófaktornak, hogy nem értékelik tovább a „hűségét”. De a bérlők fenyegetve is érzhetik magukat. A prémium bérlő ilyenkor menekül, mert keresi a biztonságot.
Tévhit a diákok szerepe
A bérleti díjak drasztikus emelése kockázatos lehet minden bérbeadó számára. Évek óta egyre rosszabb a budapesti bérlők minősége. Nagyon felhígult a piac. A bizonytalan hátterű, szerencsevadászok egyre jellemzőbbek, akik nem megbízhatók, inkább felelőtlenek. Nem hogy évekre nem tudnak előre tervezni, de hónapról hónapra is alig. Az ilyen bérlők nem tudják helyettesíteni a prémium bérlőket. A lakásbérleti piacon a minőség hiányát sem helyettesíti a mennyiség. A média híreivel ellentétben nem a diákok a bérbeadók álmai és a fő célcsoportja. A diákok az albérletpiac 7%-át teszik ki, kár is lenne rájuk fogni mindent. A diáklakásoknál a külföldi diákok kereslete lehet érdekes, akik a töredékét képezik a hazai diákoknak. Rájuk is lehet építeni bérbeadói stratégiát, legalább IKEA-val berendezett, jó minőségű otthonokkal, átlagon felüli áron.
CSOK-hatás
A jóhiszemű és minőségi bérbeadók a prémium bérlőket keresik. De ők egyre kevesebben vannak és egyre kevésbé vannak megbecsülve is. Az ilyen bérlő a fegyelmezett és kiszámítható (=önkontroll) bérbeadót részesíti előnyben, különben jön a „B” terv. A kiszolgáltatott, antiszociális bérlők nem jelentenek „B” tervet a bérbeadóknak. A CSOK miatt friss prémium bérlők jelenhetnek meg – merülhet fel sokakban a kérdés, az elmúlt hetek hisztériáját átgondolva – akik átmenetileg segíthetik a bérlőhiányt. Az ilyen bérlők eladják saját lakásukat, hogy másikat vegyenek, házat építsenek az elkövetkező 2-3 évben, de addig bérelnek. Az ilyen bérlőkre minden bérbeadó külön odafigyelhet és szakmai döntést hozhat (bérbeadónak lenni is egy hivatás). A biztos anyagi háttér egy bérlő kiválasztásánál döntő szempont. Az ilyen bérlő előre gondolkodik, aminek nem lehetnek rossz következményei. Sokkal előbb bérel, mint ahogy a saját otthonát meghirdetné, értékesítené. Megéri felismerni az ilyen bérlőt és partnert keresni benne. https://www.youtube.com/embed/dDeMe_jnZ3c
Az első számú bérbeadói szabály: A jó bérlő értékes és értéket képvisel, de a rossz bérlő egy fillért sem ér. Az angol okató videó groteszk angol humorral mutatja be a „jó bérlőnek lenni jó” gondolatot. Elengedthetetlen része természetesen a bérbeadó szerepének misztifikálása.
Számkivetett bérlők
A jó bérlő jó bérbeadót keres és fordítva. A hazai albérletpiac fejletlensége 2016-ban sok bérbeadónak okozhat majd fejfájást. A rossz minőségű lakások, 100e Ft feletti piacon, a túlárazás mellett, a minőségi problémákkal is távol tarthatják a megbízható bérlőket, és vonzhatják a nemkívánatos keresletet. A rossz bérlők lakhatása egyre több kérdést vet fel ma már, ami miatt számítani lehet több konfliktusra. A rossz bérlő csak rossz bérbeadóval tudja érvényesíteni akaratát, egy rossz, elavult lakásban. A rossz bérbeadó tudja, hogy vonzza a bajt a lakása, de másképpen üresen állna. De fogynak ezek a bérbeadók, tűnnek el ezek a lakások a piacról. A rossz bérlők száma viszont évről évre nő, akik egyre inkább kirekesztve érzik magukat. A megfizethető albérlet ma már egész mást jelent, mint néhány éve. A legérzékenyebben a rossz bérlők reagálnak az ilyen helyzetre, számukra a lakhatásra fordított minden egyes forint csak ablakon kidobott pénz. Hamarabb konfrontálódnak, provokálnak, nem fizetnek, nem költöznek. A szorult helyzetük miatt egyre agresszívebbek és antiszociálisabbak lehetnek. Aki ilyen helyzetben van, az időben tegye meg a szükséges lépéseket, mert egy rossz bérlő nem fog elköltözni csak azért, mert arra megkérjük, vagy felszólítjuk. A bérleti díj emelési szándékunkat pedig egyenesen kiröhögi. Inkább ki fog találni valamit, hogy miért kellene árat csökkenteni. Egyre több lehet a bérlő-bérbeadó jogvita. Ez a jelenség 2016-ban akár rekordot is dönthet ilyen értelemben, rávilágítva a lakhatás kérdésének rendezetlenségére, a szociális bérlakások és a hozzájuk kapcsolódó szolgáltatások teljes hiányára. A sajátlakáshoz jutás mellett a bérlés is társadalmi kérdés ma már Magyarországon. Több figyelmet érdemelne.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
