Az emberi tényező minden esetben rizikófaktor. Ezt mint ha elfelejtenék azok a híradások, ahol egy lakás hasznosítását könnyűnek, a pénzcsinálást kockázatok nélkül %-ban kifejezhetőnek tartják. Vegyél egy lakást, ad ki és majd dől a lé, néhány év és megtérül a befektetett tőke. A lakásárak emelkedése megosztó. Mögötte racionális érvként a lakások hasznosításából származó kecsegtető bevételeket látják. A kockázatok meg hiányoznak a képletből.
Az utóbbi évek lakásárnövekedése mellett, a kiadó lakások piaca kockázatos bérlőkkel találta magát szembe.
A jó bérlők vagy lakást vettek, vagy külföldre költöztek, de egyébként is jelentősen kevesebben vannak, mert a demográfiai hatások a bérlők számát és minőségét egyaránt befolyásolják. A lakások árai a hasznosításuk kockázatát biztosan nem fejezik ki. Ez egy eléggé beárazhatatlan kockázat.
Úr isten, a bérlő nem akar elköltözni!
Most egy olyan példán mutatunk be egy kockázatot, ami életszerű, bárkivel megtörténhet.
1. A lakást határozott 12 hónapos bérleti szerződéssel lakja a bérlő. Fizet, nagyjából minden rendben.
2. A bérbeadó mégis úgy gondolja, hogy a határozott idő leteltével új szerződést nem köt a bérlővel.
3. A szerződés lejárata előtt kb. 60 nappal, tehát időben jelzi, a bérbeadó a bérlőjének, hogy ezzel a lakással ne tervezzen hosszabb távon. Ez eddig mind szép és jó, korrekt a bérbeadó, mert időben szól.
4. A bérlő eddig nem is firtatta, hogy tovább maradna.
5. A hír hallatán viszont azonnal pánikol, ragaszkodik ahhoz, hogy tovább maradjon.
A dilemma tehát adott, a bérbeadónak joga, hogy a lejáró szerződés után búcsút intsen a bérlőnek. A bérlő viszont visszaélhet a helyzetével és provokatív lesz.
Ebben a példában ez történik. Kijelenti a bérlő, hogy neki ez a 60 nap nem elég új lakás megtalálásra, megsértődik, befeszül és gyakorlatilag az egész bérleti jogviszonyt felrúgja. Jogszerűen nem maradhat, ezért marad a jogsértés. Ez a helyzet adott és fontos megjegyezni, hogy a 12 hónapos szerződés 10. hónapjában vagyunk, közel a szerződés eredeti megszűnésének dátuma. Ez a szituációt nem teszi általánosíthatóvá. Hogy a későbbi félreértések elkerüljük, itt ez egy nagyon fontos körülmény. A vitának itt nincs igazi előzménye. A bérlő eddig mindent rendesen fizetett, betartotta a szerződést. Csak a 10. hónapban közölt hír hallatán, miszerint a 12. hónap végével mennie kell, teljes mértékben feldühíti, kiszámíthatatlanná teszi, elveszíti a józan ítélőképességét:
I. Az tipikus, hogy a provokatív bérlő a sérelmeit egy általában túl hosszú szövegkörnyezetben (jelen esetben egy e-mail) tudatja a bérbeadóval. A személyeskedést, a támadásokat, a fantáziálgatást el kell tudni engedni. A lényegre kell helyezni a hangsúlyt. Itt pedig elhangzik az első súlyos mondat, miszerint:
„A korábban jelzettek szerint nem tudunk a megadott időpontban kiköltözni az ingatlanból és élünk azon szerzett jogunkkal, hogy a szerződés lejárata után is az ingatlanban maradunk a lakhatási helyzetünk (remélhetőleg rövid) megoldásáig…”
II. Ilyen helyzetben tipikus, hogy a bérlő átveszi az irányítást, teljesen bizonytalan helyzetet teremt. Az is tipikus, hogy az irányító bérlő, egyoldalú döntéseket hoz és önkényesesen szabályokat talál ki, mint pl.:
„A bérleti szerződéskor kifizetett kauciót le fogjuk lakni, a tárgyhavi bérleti díjat és rezsit ebből kérjük levonni. Sajnos nem látunk esélyt arra, hogy a mostani állapotban bármi kauciót is visszakapnánk.”
III. Bizalmatlan környezetet teremt, amiben ő maga is kimutatja, hogy mennyire bizalmatlan. A provokáció első megnyilvánulása mindig a kaució, vagy jogilag a bérleti díj biztosítéka, körül forog.
Ez a pénzügyi biztosíték mindig áldozatul esik a felek közötti bizalom megromlásának. Kéz a kézben jár a fizetés megtagadása, vagy másképpen a pénzügyi biztosíték felélése. Erre minden provokatív bérlő azonnal önkényes jogot formál, attól függetlenül, hogy ezt a vele kötött bérleti szerződés és egyébként a törvény is tiltja.
Elsőnek megismerkedtünk a körülményekkel, most pedig a következményekkel szembesültünk, ha a bérlőnek nem tetszik a határozott idejű bérleti szerződés közelgő vége.
Stratégia lépésről lépésre
Ha közjegyző előtt kötöttünk lakásbérleti szerződést, ha nem, minden ilyen bizonytalan helyzetet biztos jogi környezetté kell átalakítani. A közhiedelemmel ellentétben a közjegyzős szerződés sem azonnal végrehajtathó.
Alfa Lépés Az első és legfontosabb lépés minden esetben a bérleti szerződés felmondása. A felmondás a szerződés jövőbeni megszűntetésére irányul. Tehát szerződést nem a felmondás szünteti meg, hanem a felmondási határidő leteltével automatikusan megszűnik.
A felmondás mindennek az alfája és az omegája. Ugyanis bérbeadóként az a célunk, hogy a bérlőből a szerződés megszűnése után már ne legyen bérlő.
Ameddig bérlő, addig a bérlőket illető jogai vannak, pl. jogszerűen használhatja az ingatlant, még akkor is, ha egy árva fillért nem fizet érte. Onnantól kezdve, hogy a bérlő nem bérlő többé, már csak jogsértően használhatja a lakást. Amíg jogszerűen használja az ingatlant, addig a bérbeadónak tűrési kötelezettsége van. Ez vonatkozik a felmondási időre is. A felmondási idő alatt, ha nem történik semmi, a bérlő elzárkózik, körülményeskedő lesz, szinte elérhetetlen, akkor az ellen nincs semmi jogi eszköz. Ahogy vége a felmondási időnek, a szerződés megszűnik, és onnantól kezdve a bérlőből egy jogcím nélküli lakó lesz.
A szerződés megszüntetése felmondással a biztos jogi környezetet teremti meg.
Azért nem részletezzük külön a felmondás szabályait, mert az a bérleti szerződésben foglaltaktól és a helyzettől függően is változhat. Egy biztos, minden ilyen bérlői provokáció, amit írásban jól alátámasztanak általában felháborító érvelésekkel, mind fenntarthatatlanná teszik a bérleti jogviszonyt, a bérbeadótól annak további fenntartása már nem elvárható. Ez egy felmondási ok és egyben körülmény is. A minimum 15 napos felmondási idő, a hónap végével történő felmondással súlyosan kirívó esetekben (tehát ahol nem kell, hogy megelőzze a felmondást a bérlő felszólítása, hiszen kommunikációjával, cselekedetivel minden kétséget kizáróan félelemkeltő és felmondásra okot adó) jogszerű és törvényes. Ez a helyzet pedig még mindig az adott példára vonatkozik, nem általános kijelentés, például csak a szimplán nemfizető bérlőre.
Egy ilyen eklöltözés megtagadása, a lakás elfoglalásának írásba adása és azonnali fizetésmegtagadás a pénzügyi biztosíték felélésével együtt egy speciális körülmény a 12 hónapos szerződés 10. hónapjában.
Béta lépés Ahogy a szerződés megszűnik, a felmondási határidő után, fel kell szólítani a már jogcím nélküli lakókat, hogy az ingatlant hagyják el. Bár a felmondás része ez már a felmondást közlő levélben, ne felejtsük el a szerződés megszűnésének első napján azonnal felszólítani újból az ingatlan elhagyására és átadására a lakót.
Lakáskiürítés, A LÉPÉS A megszűnt szerződés jogosítja fel a bérbeadót, hogy akár a közjegyzős szerződés erre vonatkozó részét, akár végrehajtási törvény nemperes eljárásban történő lakáskiürítését kezdeményezze.
Előbb nem kérhet ilyet, ennek jogi alapja a szerződés megszűnése és hogy a bérlőből jogcím nélküli rosszhiszemű lakáshasználó legyen, aki önhatalmával visszaélve, tartja elfoglalva a lakást a bérbeadó beleegyezése és hozzájárulása nélkül.
Ha közjegyző vagy ügyvéd segítségét veszi igénybe a bérbeadó a lakáskiürítési eljárásban a felmondás és szerződés megszüntetése mégegyszer mondjuk, hogy minden esetben alapfeltétel. Ezért erre helyezzen minden bérbeadó nagy hangsúlyt. Akár már úgy, hogy a bérleti szerződésben a szerződés felmondása és megszüntetése külön fontos rész legyen. Ne akkor kelljen kitalálni, hogy mi legyen, amikor baj van, hanem legyen a bérleti szerződés egyértelmű és világos. Így azt a bérlő aláírásával igazolni lehet, hogy a szerződéskötés pillanatában már elfogadta.
Kiskorú veszélyeztetése
Külön említésre méltó az a körülmény, ha az ilyen renitens bérlő kiskorúval él az ingatlanban. A közhidelmekkel ellentétben a családos bérlőt a törvény nem védi.
Sőt, hangsúlyozzuk ennek súlyos következményét, kiskorú veszélyeztetése miatt a szülőt vonhatják felelősségre, a kiskorú gyereket elvehetik tőle, ha nem tudja biztosítani a kiskorú lakhatását. Ez különösen igaz a gyerekét egyedül nevelő szülőkre, akik meggondolatlanul a gyerekeiket úgy védik, hogy közben pajzsként használják őket jogvitákban. Érzelmi zsarolás és lelki terror kiskorú gyerekekkel élő bérlőknél elég általános jelenség.
A Ezt már a szerződés felmondásánál, a szerződés megszűnésénél figyelembe kell venni és hangsúlyozni is kell.
B Egy lakás kiürítésénál, ha kiskorú is érintett, akkor a védelembe vételről fog intézkedni a bíróság a lakás kiürítése előtt. Ilyenkor a kiskorú jogai az elsők, a hatóság azt tartja tiszteletben és csak ezután történhet meg a lakás átadása az ingatlan tulajdonosának.
C Moratórium sem vonatkozik a jogcím nélküli önkényes lakókra, így sem a kisgyerekes sem pedig a gyerek nélküli bérlők provokációjának nem szabad felülni. A lakás kiürítése végrehajtással folyamatos, aminek pont az a lényege, hogy jogcím nélkül, tehát bérleti jogviszony nélkül, önkényesen tartózkodnak más magántulajdonában.
D Birtokvédelemmel fenyegetőző bérlők esetében is jó tudni, hogy a birtokvédelem a jóhiszemű és elsősorban jogcímmel rendelkező bérlőt illeti meg. A rosszhiszemű és jogcím nélküli lakáselfoglalót birtokvédelem nem illeti meg. Bitokvédelmet és az eredeti helyzet visszaállítását az ingatlan tulajdonosa kérheti olyan esetekben, ahol a bitokper (peres eljárás) elkerülhetetlen. Ilyen esetben a lakást használó, azt elfoglaló a jogerős ítélet végrehajtásáig az ingatlan felett rendelkezhet, ennek költségeit polgári peres eljárásban lehet csak érvényesíteni. Ez már az igazi szélhálmos „bérlők” terepe, akik betegesen ügyelnek arra, hogy a felelősségrevonásuk lassú és körülményes legyen.
Újra és újból hangsúlyozzuk, hogy szándékosan nem hemzsegnek itt most jogszabályok, ez nem jogi tanácsadás, hanem egy figyelemfelhívás. Minden helyzet egyedi, ezért aki bérbeadó, az vegye komolyan a bérleti szerződését és jogi segítség nélkül, önbíráskodásba ne bonyolódjon még akkor sem, ha a bérlő mindent elkövet ezért. A hideg vér és a józan ész, a jogtudatosság, a bérbeadó jogbiztonságának alapkövei.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
