Négy évvel ezelőtt nagy kihívás volt arról beszélni, hogy milyen kicsi a magyar lakáspiac. Egy olyan országban, ahol minden eladó azt hiszi, hogy nincs eladhatatlan ingatlan csak rossz ár, ott kisebb csodára van szükség, hogy átmenjen minden ezzel ellentétes üzenet.
Egyszerűen nem lehet eladni több ingatlant, mint amennyi vevő van
Akárhányan, akármennyiért hirdethetnek, attól nem lesz se több se kevesebb vevő. További nehezítő tényező, hogy eladóként legalább egy vevővel meg is kell tudni egyezni. Sarkos gondolat arról, hogy a vevők önmaguktól lesznek vevők és nem az eladók teszik azzá őket. Ezen a mondaton lehetne azért vitatkozni, de nálunk nincsen vita kultúra. Ha mi valamivel nem értünk egyet, azt leginkább egyszerű ostobaságnak gondoljuk. Akivel nem értünk egyet, őt pedig gyakran ostobának tartjuk. Ez sajnos igaz a vevő-eladó kapcsolatra is.
A lakáspiacon is azok kötnek egymással adásvételi szerződést, akik egyet tudnak érteni. Az adásvétel nagyon leegyszerűsítve arról szól, hogy olyan emberek keresik egymás társaságát, akik a lakásárakban egyetértenek.
A szűk keresztmetszet ebben az eladó lakás. Azok, akik nem tudnak megegyezni, vitába szállnak egymással, ők gyakran ilyen és olyan jelzőkkel illetik a másik felet. A valódi vita helyett megy ilyenkor egymás hibáztatása, ami persze nem vezet sehová. Több eladott ingatlanhoz biztosan nem.
Három évvel ezelőtt sem volt elég érthető, amikor arról beszéltünk, hogy a vevők mennyire a saját érzelmeik rabjai. Rózsaszín köd lepte be akkor még a lakáspiacot. A legnagyobb tévhitet akartuk cáfolni, ami csak létezik Magyarországon a lakásárak körül. A lakásárak helyett az egyéni érzelmek mozgatják a vásárlókat. Ha nem így lenne, akkor a lakásárak sokkal instabilabbak lennének Magyarországon.
A lakásárak stabilitását hogyan adhatja olyan megfoghatatlan indok, mint a vevők érzelmei?
A sok vevő támasztja az árakat, a kevés vevő meg nem? – jöhet a klasszikus kérdésre kérdéssel válasz. A vevők száma és az árak között nincs ilyen ok-okozati összefüggés. Az árak helyett, az érték, amit a vevő társít ahhoz az ingatlanhoz, sokkal meghatározóbb.
Magyarország lakáspiaca 2008 után sokkal kisebb lett és maradt is mind a mai napig, mint amilyen 2008 előtt volt. A lakásárak mégsem ezt a sokkal kisebb lakáspiacot tükrözik vissza. A budapesti lakáspiac harmadára zuhant. Az országos lakáspiac is a felére esett vissza. Erről nem nagyon olvasni, csak a lakásárak változásáról.
2008 előtt jelentősen több ingatlant értékesítettek Magyarországon évente, mint azóta. 2014 után azt gondolták sokan, hogy minden olyan lesz, mint 2008 előtt volt.
A lakáspiacon sokkal kevesebb vevő lett aktív 2014 után, mint várták vagy várják még ma is
Logikusnak hangzik azt állítani, hogy a 2008 előtti vásárló tömeg pont a 2014 utáni lakásárak miatt nem tért vissza. Mielőtt cáfolnánk ezt a nagyon logikus feltételezést, tegyük hozzá, hogy 2014 után évekig azt hallgattuk, hogy az óriási kereslet miatt nőnek a lakásárak.
A 2008 előtti kereslethez képest semmilyen szempontból sem nevezhetjük óriásinak a 2014 utáni keresletet a magyar lakáspiacon. Szarkazmus vagy sem, de 2014 után kevesebben értettek egyet az eladókkal, többen vitatták a szándékaikat, de a lakásárakon ez mégsem tükröződik vissza.
Magyarországon, ha egy évben egyetlen egy ingatlant adnának el, akkor annak az egyetlen egy eladott ingatlannak az ára lenne az országos lakásár. Ezzel szeretnénk érzékeltetni az eladott ingatlanok óriási hatását a lakásárakra. A lakásárak szintje, nem az eladott lakások számától függ, hanem pusztán az eladott ingatlanok árától. Kevesebb ingatlant adnak el 2014 óta, mint 2008 előtt, de sokkal drágábban. Egyáltalán nincs szükség ehhez több vevőre.
Persze olyan könnyű a magas lakásár mögé erős keresletet képzelni
Ha egyik pillanatban azt állítjuk, hogy a kereslet és az ár ennyire hat egymásra, akkor hogyan lehetne az igaz, hogy a 2014 utáni tömeges lakásvásárlást éppen a növekvő árak akadályoznák? Ez két egymásnak ellentmondó állítás. A magyar lakáspiacon egyik sem igaz. A lakáspiacon mindig történik adásvétel. A lakásárakat pedig mindig ezek után az eladott ingatlanok után fogják meghatározni.
A vevők számát ne a lakásárakkal akarjuk megmagyarázni
Magyarországon ritkán költözünk, ezért ritkán cserélünk ingatlant is. Az ingatlanvásárlás elég kor függő is. Bizonyos kor felett különösen kevesen vásárolnak bármiért is ingatlant. Az ingatlanvásárlás az életünk egy bizonyos szakaszában fontos csak. Túl egyszerű lenne demográfiai okokkal magyarázni a vevők számának 2008 utáni erős csökkenését. A gyorsan fogyó, általánosan rossz egészségi állapotú, öregedő, életében alig kétszer saját ingatlant vásárló társadalom hatással van a lakáspiacra. Legalábbis döntő befolyással van azokra az emberi érzelmekre, amelyek nélkül senkiből sem lesz aktív lakásvásárló. A nem saját részre vásárlók aránya pedig annyira kevés az országos adásvételekben, hogy észrevétlen a számuk ingadozása. Mikroszkóp alatt nézve persze fel lehet nagyítani őket. Az eladókat az otthonkeresők számának éves változása hozhatja nagyon kellemetlen helyzetbe. Tetszik, nem tetszik, csak az az eladó fog eladni, aki egyetért a vevővel / az a vevő fog vásárolni, aki egyetért az eladóval, és nem az, aki vitatkozik a másikkal.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
