Ma reggel több számot is megtudhattunk a minden kétséget kizáróan, az eddigi legdrágább budapesti társasházról:
– 70-80 db, kb. 150 nm-es lakás (Megjegyzés: eredetileg 100 db lakással terveztek)
– összesen 20 milliárd forint fejlesztési költségből
– ez azt jelenti, hogy kb. 280-285 millió forint/lakás fejlesztési költséggel számol a beruházó haszon nélkül
– ez négyzetméterárban azt jelenti, hogy kb. 1,7 és 1,9 millió forint/nm bekerülési költség a kiindulás és erre jön rá a fejlesztő haszna
Majdnem bomba üzletnek tűnik ez így első hallásra. De érdemes elolvasni az épület történetét. Azért az sosem mindegy, az ingatlanpiac már csak ilyen babonás. Rossz ómen a múlt, de nézzük meg közelebbről, hogy mi árnyékolhatja be ennek a fejlesztésnek a sikerét és az épület hosszú távú sorsát, amit akkor is SZOT-szállónak fognak hívni, ha majd felépül.
Kezdjük azzal, hogy Budán nem szeretik a drága és soklakásos társasházakat
A drága itt egy picit mást jelent, mint úgy általában. Ez alatt most már Budán az 1-2 millió forintos négyzetméterárakat értjük. Budán és főleg a 2. kerületben, tipikusan a kevés lakásszámú társasházak jelentik a prémium lakások világát.
Az igazán különleges társasházakban egy lakás van szintenként és természetesen a társasház nem is magasabb földszint + 2 emeltnél = 2 vagy 3 lakásos társasház
Ennek esett áldozatul a 2000-es évek elején szintén Budán és szintén egy különleges elhelyezkedésű telken épített társasház, ami először lépte át a bűvös 1 milliós négyzetméterárat kb. 15 éve, amikor meghirdették. Őrült sok pénznek tűnt az akkor egy lakásért, amikor még 500 ezer forintos négyzetméteráron is alig árultak új lakásokat. Az I. kerületben, a Várnegyedben felépült Anjou-ház ugyan elkészült, de a lakások értékesítése nagyon elhúzódott és talán még a mai napig sem adta el az összes lakást a beruházó.
A kutyának sem kellett, mert a soklakásos társasházak nem vonzóak olyanoknak, akik drága, vagyis nagyon magasan árazott társasházi lakásban gondolkodnak.
Bár tudjuk, hogy az olvasóink többsége el sem tudja képzelni, ki az az állat, aki csillagászati vagyonokért vesz inkább egy lakást, mint egy jobb házat szép kerttel, de vannak ilyenek. Viszont elég kényesek mindenre és nagyon válogatósak is.
A soklakásos társasházak alapelve még Budán is, hogy azt vonzóvá kell tenni szélesebb tömegeknek.
Újabb budai lakótelep épül?
A pár napon belül elkezdődő építkezés előtt viszont úgy tűnik, hogy ez az újabb budai lakótelep méregdrága lesz és pont azokat célozza meg, akiknek eddig is felfordult a gyomra az ilyen szállodaházaktól. Nekik a lakópark egyenlő a lakóteleppel. A környéken töredék áron lehet vásárolni kisebb társasházakban lakást, ha valaki arra a kilátásra vágyik, amit ez a ház nyújtani fog. Tehát a kilátása nem egyedi, azért felárat fizetni nem éri meg.
Annyi új ház épült a környéken az elmúlt 15-20 évben, hogy van kínálat bőven, aki újszerű lakásban gondolkodik és számít neki az ésszerű piaci ár.
Mert legyünk őszinték. Egy ingatlan ára bármennyi lehet. Mint láthatjuk 2 milliós négyzetméteráron is lehet fejleszteni társasházat (+ haszon), a kérdés mindig az ilyenkor, hogy van-e ennek értelme.
Budán az igazán prémium vevők úgyis önálló házban gondolkodnak
Nincs az a társasház, ami fel tudja venni a versenyt egy vadonatúj családi házzal ebben az árkategóriában. Ott is röpködhetnek a százmilliók, de a végén az embernek van egy saját telke és rajta egy értékes háza.
Nem is tudjuk igazán, hogy sírjunk vagy nevessünk, amikor a magabiztos szavakat olvassuk, hogy
„Úgy tervezzük, hogy körülbelül két év múlva, 2019 júniusában adjuk át a lakásokat.”
Már ha lesz kinek átadni. Nehogy úgy járjon, mint az Anjou-ház, aminek a fejlesztésére volt pénz, de a lakásokra kereslet már nem igazán.
Bár ott tudható, hogy nagyon szerencsétlen lakásokat terveztek, kicsi és használhatatlan erkéllyel vagy éppen erkély nélkül és még igazán kilátás sincs a házból. A Várnegyed északi sarkára építeni olyan lakásokat, ahová soha sem süt be a nap, igen meggondolatlan döntés volt.
Azt hihette a fejlesztő, hogy a hely mindent kompenzál és mindent el is ad. Azt mondhatnánk, hogy ez ebben az esetben is így lehet. Túlértékelik az épület elhelyezkedését egy amúgy is zsúfoltan lakott és zsúfoltan beépített környéken.
Az Anjou-házban terveztek kétszobás, kisméretű lakásokat is, mint tömegtermék, addig ebben a házban csak nagylakások lesznek. Azt mindenki tudja a budapesti lakáspiacon, hogy a nagylakások értékesítése lassú, sokkal lassabb, mint a kicsiké, mert azok vásárlói már az önálló kertes házakat tekintik alternatívának.
Beszéltünk már más aspektusban, hogy szükség lenne nagyméretű tömeglakásokra is. Ez a ház viszont nem a tömegeknek épül. Biztosan vannak akiknek az jut eszébe, hogy jöhetnek a külföldi vásárlók, akiknek itt minden olcsó, csak őket általában hidegen hagyja Buda. Annyira meg ostobának ne nézzük őket, hogy ne látnák azt mennyibe kerül a környék és mennyibe majd itt egy lakás.
A külföldiek inkább vásárolnak valami különlegeset az 5. kerületben, mint itt és még spóroltak is.
Ha nem vagyunk naivák és nem esünk hasra a ház elhelyezkedésétől, akkor még inkább elgondolkodtató számunkra a fejlesztő következő szavai, miszerint
„Amikor elkezdjük majd árulni a lakásokat, az ebből származó pénz is befolyatható az építkezésbe.”
Az értékesítés sikeressége a ház befejezését is befolyásolja. Ez kockázati tényező egy ilyen eleve kockázatos lakásprojektnél. Ez késedelmet, elhúzódó építkezést és átadást jelenthet.
Azt pedig szintén tudja mindenki, hogy aki nem adja át 2019 végéig a lakásait, az már 5%-os Áfa helyett 27%-os Áfa-val kalkulálhat. A lakások értékesítési árairól még nincs hír. De talán most először látszik az, hogy igen komoly megtérüléssel számolhat a fejlesztő már előzetesen is. Az már egy másik kérdés, hogy a lakáspiac és azon belül is a kerület vásárlóközönségének kockázataival vajon számol-e? A fejlesztő az mondja
„Azt gondoljuk, hogy az ingatlanprojektekbe korlátlanul lehet önteni a pénzt.”
,ami kísértetesen emlékeztet egy olyan mentalitásra, amiben kódolva van a fiaskó.
Sokan nyergelnek át az ingatlanpiacra más területről, mert azt hiszik, ha sikeresek ott, sikeresek lehetnek itt is. Az ingatlanpiac viszont más világ. Kezdőknek nem ajánlott, mert itt mindenki amatőrként kezdi és csak saját kárán tanulhat.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
