„Az újlakás fogalmát a mai napig nem tisztázza semmi. Tudják a vásárlók egyáltalán mit vásárolnak meg? Dehogy tudják! Megnézik a látványképeket, amik rendszerint csak a lakásban rejlő lehetőséget mutatják be, de nem a kész lakást. Az újlakások vásárlásánál minden vevő kap egy műszaki listát, aminek lehet a felét sem fogja érteni. Olyan látványtervet egy fejlesztő sem készít, ami valójában bemutatja a kész lakásokat. Emiatt általában sokkal magasabb elvárásai vannak a vevőknek az építkezés alatt. Ha pedig szembesülnek a valósággal, abból nagyon komoly csalódás lehet. Elhelyezkedés, tömegközlekedés, épített környezet, presztízs, stb, sorolhatnánk, hogy mi minden beárazza az újlakásokat. De a belső kialakításuk, a valódi életszínvonaluk szinte lényegtelen ma még.” – örökzöld gondolatok ezek, amit 5 éve írtunk.
A magyar újlakáspiac-modell erre épült fel. Mivel kevés embernek adatik meg élete során, hogy egyáltalán új építésű lakást vásároljon, ezért az újlakásokról bármit elhiszünk. Még azt is, hogy a vételárán felül szinte semmit sem kell rá költeni.
Az évek és évtizedek múlásával ez a hozzáállás mit sem változott. Ma is abban a hitben vásárolunk új építésű lakást, hogy egy kész lakást veszünk. Csak éppen az évek és évtizedek múlásával ma már egész más elvárásaink vannak egy újlakással szemben.
Minden túlzás nélkül egy újlakás vételárához hozzáadhatunk +10%-ot még mielőtt beköltöznénk
És most nem arra gondolunk, hogy a beruházó árkorrekciót hajt végre a kivitelezés közben. Az egy másik történet.
Hamár tényleg vannak igényeink és nemcsak funkcionálisan tekintünk a lakótérre, hanem még esztétikussá is szeretnénk tenni, akkor a vételáron felül + 20%-30%-ot is elkölthetünk egy újlakásra milőtt kulcsrakész lesz.
Itt most ne gondoljunk semmi rongyrázásra, pazarlásra, fényűzésre, csak jobb fürdőre, értelmesebb konyhára, értelmezhető térkihasználásra, szép és praktikus belsőépítészeti munkákra, plusz műszaki tartalomra (például klíma, redőny/árnyékoló, szúnyogháló. stb.) = magasabb életszínvonalra. Az újlakások vételára olyan alaplakást jelent, amire sajnos költenünk kell(ene).
Az elmúlt 20-25 évben szinte semmit nem változtak belülről az újlakások
A társasházak változtak, de a lakásbelsők semmit. Olyan egyszerű belsőépítészeti megoldásokról beszélhetünk egy alap újlakás esetében – négyzetméterártól függetlenül – hogy ilyen színvonalon már lakásokat sem illik felújítani.
Amíg egy használt lakásnál evidensnek tekintjük, hogy még a zsebünkbe kell nyúlni a beköltözés előtt, addig egy újlakás megvásárlásnál miért csinálunk úgy, mintha nem kellene? Ez az a sztereotípia, amivel egy újlakás árát végső árnak gondoljuk, a használt lakásoknál meg nem.
Ezt használja ki a magyar újlakáspiac-modell mögött dolgozó marketing gépezet is. A tervezőasztalon még mindenki nagyon kreatív. Aztán a megépítésnél megy a spórolás és az igénytelenség. Néha nem is pénzkérdés az, hogy egy új építésű lakás lakhatóbb és élhetőbb minőségű legyen. Több odafigyeléssel, gondolkodással és szakmai alázattal hatékonyabban lehetne építkezni. De ez a magyar újlakáspiacra egyáltalán nem jellemző. Azt sem szabad elfelejteni, hogy az elmúlt 5-6 évben milyen hátszéllel van jelen az újlakáspiac a magyar lakáspiacon belül.
A csapból is az újlakás folyik
Ránk erőltetik, hogy vegyünk újlakást. Szinte már hülyének érezzük magunkat, ha nem élünk az újlakások megvásárlásának valamilyen kivételes lehetőségével. A kommunikációból nem hiányzik mostanában az sem, hogy egy használt lakás felújítását ki meri ma bevállalni! ( „zárójelben” nesze neked felújítási támogatás…) Bezzeg az újlakás megvásárlása milyen kényelmes megoldás. A „kulcsrakész” kifejezés egyszerű becsapás és önámítás. Milyen mellébeszélés ez már, de sajnos mindennapos. Még úgyis gyakori, hogy közben a használt ingatlanok felújítása egyébként egy sokkal fontosabb lakhatási kérdés, mint az újlakások építése. Potenciális lakásvásárlóként is szembesülhetünk az árokásással, a szembenállással, ami jellemzi a használt és az új lakások piacát.
Az újlakások építése létkérdésként, komoly társadalmi igényként van kezelve, annak ellenére, hogy a tömegek lakhatása nem az újlakáspiactól függ.
Az újlakáspiac pártiak és a használt lakások piacát előnyben részesítők már nemcsak farkasszemet néznek egymással. Ha eddig nem tűnt volna fel a lakáspiaci hírekből, akkor most erre külön szeretnénk felhívni mindenki figyelmét. Az újlakáspiac nem kivételes, hanem egy kivételezett szereplője a magyar lakáspiacnak. Vásárlóként nagyon legyünk óvatosak.
Lex újlakáspiac
Az újlakáspiac tiszta politika. Az újlakáspiac szereplői pedig tiszta politikusok, akik bármikor saját magukra szabott törvényeket íratnak és fogadtatnak el. Mi meg megfizetjük mindennek az árát, akár úgy is, hogy a befizetett adónkból is az újlakáspiacot támogatjuk, ha akarjuk, ha nem. Közpénzszivattyúról beszélhetünk. Az újlakáspiac tisztességtelen értékesítési módszerei és árazása ma már nem véletlenszerű túlkapás, hanem legalizált piaci gyakorlat. Ezt tapasztalhatjuk meg az új társasházak üzemeltetésénél is.
Túl nagy figyelmet kapnak a nagy dolgok – mint például a lakásár – és alig figyelünk oda az apróságokra. Ilyen az üzemeltetési költség. Amíg egy használt lakásnál tól-ig tudjuk az üzemeltetési költségeit, addig egy teljesen új lakásnál fogalmunk sincs róla.
Ami még ennél is szomorúbb, az az, hogy nem is érdekel minket és nem is kényszerítjük ki mindezt a piaci szereplőkből. Komoly kockázat ez. Egy új társasház sok problémát rejthet magában, ami a közös költségben is előbb-utóbb megjelenik. Olyan közös költségeket láthatunk, ami után értelmetlenné válik az energiahatékonyság. A kezdeti közös költségről kiderülhet, hogy még a rendszeres karbantartások költsége sincs benne, vagy alulértékelt a társasház biztosítása és többszörös értékben és áron újat kell kötni. Az külön érdekesség tud lenni, ha szándékosan alul becsült a társasház költségvetése az elején ( = marketingfogás), majd rövid időn belül a felhalmozott veszteségeken kívül, a magasabb költségvetés is jóval magasabb havi közös költséget jelent lakásonként. Lehetnek még a közös költségen kívüli extra társasház üzemeltetési díjak is, mindenféle alapdíj néven.
Egy új társasháznál korábban is a fix és nem a fogyasztás alapú rezsi volt a magasabb. Arányaiban ez az újabb társasházaknál csak rosszabb lett. Az energiahatékonysággal vevőként, majd tulajdonosként sem nyerünk semmit anyagilag, hanem egyelőre rosszabbul járunk. Az újlakások ára mellett az üzemeltetésük is többe kerül nekünk vásárlóknak és tulajdonosoknak, mint egy hasonló használt lakás esetében.
Na ez az, ami minden új társasház reklámanyagából kimarad. A társasházi lakások rezsije ( = üzemeltetési költsége) és energiahatékonysága között nincs ok-okozati összefüggés. Vásárlóként, majd tulajdonosként egy lakóingatlan adásvételi + „egyéb” ára mellett, hosszútávon az üzemeltetési költségeket is figyelembe kellene venni. A lakáspiacon se dőljünk be a reklámoknak, akkor sem, ha törvényeknek álcázzák őket. Inkább matekozzunk.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
