2008-cal nemcsak egy lakáspiaci ciklus ért véget a magyar lakáspiacon, hanem egy korszak is lezárult. Egy olyan korszak, amiben elég volt a lakáspiacról egyszerű klisék és sztereotípiák alapján gondolkodni. Egy kicsi szerencsével megtalálhatta bárki a szerencséjét a lakáspiacon. Vállalatok épültek fel és szocializálódtak ilyen környezetben, ahol semmilyen szükség nem volt lakáspiaci ismeretekre. A magyar ingatlanközvetítők, lakásfejlesztők, a lakáspiacra specializálódott építőipar, a bankok és hitelközvetítők, ingatlanhirdetési oldalak, a KSH, az MNB, az egész állam semmilyen releváns információval nem rendelkeztek a lakáspiacról, csak tévképzeteik voltak.
Ezek a szereplők megszokták, hogy megélhetnek, tőkét kovácsolhatnak a lakáspiacból anélkül, hogy ismernék azt
2009-2013 között elvileg mindenki szembenézhetett volna ennek az árával és piaci következményeivel. A szembenézés viszont elmaradt. A piaci szereplők azt gondolták mindent onnan folytathatnak, ahol 2008-ban abbahagytak. Az állam még naivabb volt. Azt gondolta úgy tehet, mintha 2001-2002 lenne. Hiba csúszott ebbe a számításba. Kihagyták, hogy a lakáspiac folyton változik. Ami elég volt 2002-2008 között, vagy amivel túl lehetett élni 2009-2013 között, az már édeskevésnek bizonyult 2014-től. A magyar lakáspiac 2008-ban lett 18 éves, nagykorú. Addig lehetett rajta uralkodni, azóta már a lakáspiac nem olyan szófogadó, nem azt csinálja, amit mondanak neki. A 2014-2018 közötti lakáspiaci ciklusban úgy tűnt a szereplők továbbra is egy csónakban eveznek, egymást erősítve, egymás szavát ismételve kommunikálhatnak a lakáspiacról. Látszólag minden a legnagyobb rendben volt, nagy volt az egyetértés.
A kritika nélküli időszak a lakáspiaci szereplők – a nagyvárosi ingatlanpropaganda – egységét fejezte ki, de a lakáspiac nem volt egységes
Ennek köszönhető az, hogy a lakáspiaci folyamatokat úgy értékelte minden szereplő, hogy azzal az államot, az állami lakáspiaci ösztönzőket dicsérte. Már-már kartelleztek a szereplők, hogy fenntarthassák ezt a látszatot. Minden szereplő, beleértve az MNB-t, a KSH-t is, amiktől nem is várható el igazi állami kritika, de ha már dicsérnek, akkor elvileg a kritika sem kizárható. Közben kiderült, hogy az államvezérelt lakáspiac ketté osztotta Magyarország lakáspiacát. Az egyik felében pozitív folyamatokat indított el minden állami intézkedés, addig a másik felében negatív láncreakciót. Ez jól látszott 2015 második felétől, de a szereplők továbbra sem merték kritizálni az állami intézkedéseket. Ezzel azt érték el, hogy az ő működési területükön a lakáspiac mérete egyre csak kisebb lett.
Irracionális, hogy az üzleti élet szereplői miért nem emelték fel a hangjukat akkor, amikor azt látták, hogy a nagyvárosi, tehát a budapesti és a megyeszékhelyek lakáspiaca 2016-tól kezdve évről évre kisebb lett
Az ingatlanközvetítők kezdtek el legelőször panaszkodni, hogy csökken a részesedésük az adásvételekből, magyarul egyre kevesebben tartanak igényt a szolgáltatásaikra. De még ők sem azzal magyarázták, hogy azért, mert egyébként is megy össze a nagyvárosi lakáspiac, az ingatlanközvetítők első számú terepe. Sőt, inkább ők is beálltak a sorba és csak azt ismételték, hogy a nagyvárosokban óriási a kereslet és mindent el lehet adni nagyon gyorsan. A KSH 2016-tól kezdve ezt már nem támasztotta alá, de nyilvánosan egyszer sem kommunikálta le, hogy ketté szakadt a magyar lakáspiac és ellentétes irányú folyamatok zajlanak. Ezzel egészen 2018-ig várt, amikor már nem lehetett tovább tagadni, hogy a nagyvárosi lakáspiac mérete látványosan csökken. De ennek nyilvános elemzése, a valódi okai egész évben szőnyeg alá voltak söpörve. Az MNB is csak 2018 végén kezdett el óvatosan arról beszélni, hogy vannak nemkívánatos folyamatok, de továbbra sem volt hangsúly ebben a kritikában.
Pedig 2018 végére gyakorlatilag a magyar nagyvárosi lakáspiac sorsát megpecsételte a teljes dezinformáltság, a sok tévképzet
A nagyvárosi lakásárak tévképzeten alapulnak. A nagyvárosokban sem a használt, sem az új lakások ára mögött nem volt elég erőt adó kereslet. De 2018 még úgy ért véget, mint minden másik év előtte. Tele volt optimizmussal, de megjelent új elemként a bizonytalanság. Ilyen fokú tájékozatlanság, olyan picire zsugorodott nagyvárosi lakáspiaccal, már komoly próbatétel elé állította a lakáspiaci szereplőket is. 2019 nyaráig úgy tűnt az állami intézkedések pozitív megítélését semmi sem fenyegeti, pedig már minden jel arra mutatott, hogy 2019-ben kritikus szintet érhet el a nagyvárosi lakáspiac mérete, ami olyan lakáspiaci szereplőkre lehet hatással, mint az ingatlanközvetítők, a lakásfejlesztők, a lakáspiacra specializálódott építőipar, a bankok és hitelközvetítők, a lakáshirdetési oldalak.
Várható volt, hogy ezek a szereplők szembekerülhetnek az állammal
Azzal az állammal, akit eddig csak dicsértek és minden intézkedését a lakáspiac egészére nézve kívánatosnak, sőt, szükségszerűnek ítéltek meg. Nem szabad elfelejteni, hogy elég nagy az összefonódás a magyar lakáspiacon. A piaci szereplők és az állam kapcsolata mondható figyelemreméltóan szorosnak, vagy félelmetesen kockázatosnak. Az utóbbi azt jelenti, hogy a piaci szereplők meg akarnak felelni valamilyen állami elvárásnak, akár még olyan áron is, amivel a lakáspiacról téves képet mutatnak.
Nem sok lakáspiaci szereplő véleménye jelenhet meg a médiában, azok a szereplők viszont 2019-ben egyszer csak azt vették észre, hogy már nem az állammal eveznek egy csónakban
2019 ilyen értelemben is új lakáspiaci ciklust jelent. Azt a lakáspiaci ciklust, ahol a lakáspiac nemcsak egyszerűen elkezdett megtisztulni, hanem azt is, amikor az állam és a lakáspiaci szereplők érdekellentéte növeli a lakáspiaci bizonytalanságot, felgyorsítja az átalakulást.
- A lakáspiaci szereplők hamarabb fogják hibáztatni az állami intézkedéseket visszamenőleg, mint mondjuk saját magukat.
- 2016 után helytelen üzletpolitikát folytattak, mert az már inkább volt csak politika, mint üzlet.
- Szándékosan, tudatosan, minden észérvet felülírva, hamis képet mutattak a nagyvárosi lakáspiacról a vevőknek, az eladóknak, a médiának, a KSH-nak, az MNB-nek, a bankoknak és persze az államnak is.
- 2019-től a lakáspiac megtisztulása ilyen formában egy természetes folyamatnak tekinthető, bár nem túl szép látvány.
- Ilyen helyzetben a szereplők már nem egyszerűen visszaélnek a helyzetükkel, a piaci befolyásukkal, hanem meggondolatlanok lesznek, keltik a hangulatot, pánikolnak, feleslegesen akarják magukra felhívni a figyelmet, továbbra is hamis illúziókat keltenek.
- A közvélemény szemében lehet, hogy szimpatikusabbak most, mint korábban, de ezzel viszont egyértelműen szembe kerülnek az állammal.
- Ami még ennél is rosszabb, rossz képet festenek az államról. Egyenesen az állítják, hogy az állam a hibás minden negatív lakáspiaci helyzetért. Bűnbaknak egyedül az államot állítják be. A közvélemény szemében az állam megítélését ássák alá, ami már egyértelműen a pártpolitika térfelére helyezi át a lakáspiacot, a szakpolitika biztonságosabb oldaláról.
2020 elején az MNB már szokatlanul nyíltan támadt az állami lakáspiaci ösztönzőkre, pedig már támadhatta volna évekkel korábban is. A KSH minden adatot biztosított ehhez, de a KSH is csendben volt, csak dicsért, de egyszer sem kritizált.
A lakáspiaci szereplők elsősorban az MNB mögé bújva keresik az értelmes párbeszédet az állammal
A mai napon egyértelmű lépést tettek ennek irányába. Az egy másik kérdés, hogy mennyire semmitmondó gondolkodásra vall mindaz, amit papírra is vetettek. Vagy megközelíthetjük úgyis a kérdést, hogy a nagyvárosi lakáspiac – ahol eddigi információk szerint, 2019 III. negyedévére Budapesten egyharmaddal, a megyeszékhelyeken 15%-kal kevesebb eladott használt lakást jelentett a KSH 2018 azonos időszakához képest – nagymenő urai azt kérik az államtól – az államot direkt és indirekt módon kritizálva – hogy mentse meg őket.
- Nem, ők nem a nagyvárosi lakáspiacot akarják megmenteni.
- Nem, ők nem azt akarják, hogy nekünk eladóknak vagy vevőknek jobb legyen.
- Eddig sem érdekelte őket a lakáspiac.
- Évtizedek óta nem érdekli őket semmi más, csak az, hogy pénzt csináljanak a lakáspiacból.
- Ezek pont azok a szavahihetetlen emberek, akik miatt 2014-2018 között a magyar nagyvárosi lakáspiac még soha nem látott instabil helyzetbe került a gátlástalanságuknak köszönhetően. Mondjuk ki, a szakadék szélére lökték a nagyvárosi lakáspiacot.
- 2019-ben pedig egyenesen le is lökték a szakadékba és vele együtt zuhannak most a mélybe. A zuhanás közben hangosan kritizálják az államot, de közben állami segítséget is kérnek, mosva kezeiket.
Az az érdekes, hogy az állam minél többet segít, annál nagyobb bajba kerül a nagyvárosi lakáspiac és maga az állam is
Ez történt eddig. Nem az állam miatt elsősorban, hanem a szereplők alantas üzletpolitikája miatt. Az állam helyében többször is átgondolnánk, hogy a lakáspiaci szereplők milyen kockázatot jelentenek számára és a lakáspiac számára. A nagyvárosi nagyurak hamarabb fejezik ki bújtatva rosszindulatukat mondjuk a kistelepülések lakáspiacával kapcsolatban, azon belül is például a falusi csok-kal, mint lepleznék teljes elfogultságukat az általuk csak fejőstehénnek nézett nagyvárosi lakáspiaccal kapcsolatban.
Alig telt el az első hónap ebből az évből, de már az Országházban is a lakáspiaci „nagyhatalmak” érdekellentétei = tévképzetei miatt bokszolnak az állammal
Az államnak is csak addig jók a lakáspiaci tévképzetek, amíg azok az érdekeit szolgálják. Ma már az államnak egyáltalán nem fűződik érdeke ahhoz, hogy lakáspiaci tévképzetek határozzák meg a közbeszédet. A lakáspiaci szereplők eddig csak és kizárólag tévképzetekre alapozták az üzletpolitikájukat. Ez egyelőre egy feloldhatatlan ellentétnek tűnik, amivel a gondoskodó állam képét fenyegetik.
Mi lesz most? Mi lesz a nagyvárosi lakáspiaccal, ami továbbra is zuhan a mélybe és egyelőre nem látni, hogy mi állíthatja meg? A magas kockázatú lakáspiaci szereplők? A politikai tőkéjét féltő és kamatoztatni akaró állam? Majd valahogy újra, együtt közösen? Vagy egyik sem? Esetleg lezuhan és teljesen új alapokon születik újjá, maga alá temetve az ellenérdekelt feleket, akik egymásnak fitogtatják a piacot befolyásoló erejüket? Hol van ilyenkor a Gazdasági Versenyhivatal? 2020-ban ez már igen aktuális kérdés, hogy ilyen tisztességtelen magatartástól, gazdasági erőfölénytől nem kellene megvédeni a vevőket és az eladókat ( = fogyasztókat )?
Inspiráció:
– magyarnemzet.hu, Tévképzetek hálójában a falusi csok, Megjelent: 2020. január 30.
– parlament.hu, „Falusi csok vagy balatoni csók?”, Benyújtva: 2020. január 10.
– parlament.hu, Válasz a „Falusi csok vagy balatoni csók?” kérdésre, Benyújtva: 2020.január 27.
– mnb.hu, Szükséges a vállalkozói bérlakásprogram elindítása – A LITT bemutatta az ingatlanpiaccal kapcsolatos javaslatcsomagját, Megjelent: 2020. január 30.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
