Talán 2019 lesz az első év, amikor komolyan vesszük, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacától egyre jobban elfordulnak a vevők. 2016 óta tart a folyamat, gyakorlatilag úgy, hogy eddig a kutyát sem érdekelte. Csak azért, mert a lakásárak növekedését akár Budapesten, akár a megyeszékhelyeken azzal magyarázták a „szakértők”, hogy a kereslet hajtja őket. Magyarországon a lakásárakat a kínálat határozza meg általában. A rugalmatlan magyar lakáspiacról már beszéltünk, ahol egyetlen egy kivételt találtunk, a községek és falvak lakáspiacát. Nem meglepő, hogy a kereslet ebbe az irányba indult el 2016-tól kezdve. A városi vagányok meg nagy mellénnyel nyomták a sódert, hogy lakáspiaci boom így, lakáspiaci boom úgy, dübörög a lakáspiac, minden a legnagyobb rendben.
Időközben viszont olyan lakáspiaci helyzet alakult ki, amiről tudni lehet, hogy nyomás alá helyezi nagyvárosokból élő ingatlanpiaci szereplőket
Nyomás alatt egyesek jobban, mások rosszabbul teljesítenek. A laikus azt gondolná, hogy ahol nincs elég vevő, ott ezt a lakásárak fejezik ki leghamarabb. Az elmélet és a gyakorlat itt sem találkozik. Az sem segíti a helyzet jobb megértését, hogy az elmúlt években letagadták ezt a jelenséget, erős keresletről beszéltek, ami bármit és bármi áron képes megvásárolni. Új építésű lakások hiányáról álmodoztak, amikor antiurbanizációs folyamatok zajlanak Magyarországon. Meg befektetői rohamról terjesztettek pletykákat, amikor Magyarország és a magyar társadalom nem az a befektető fajta. Van egy szűk réteg, de nem ők mozgatják a lakáspiacot és sosem ők mozgatták. Kb. olyanok a lakásbefektetők, mint a diákbérlők: jóval kevesebben vannak a valóságban, mint elméletben, de ettől még hihető, hogy minden tőlük függ.
„Lehetünk sikeres értékesítők, befektetők, fejlesztők a lakáspiacon igazmondás nélkül. Ezért a legnehezebb megtanulni igazat mondani a szereplőknek = nincsenek rákényszerítve…egyelőre.”
– írtuk még egy 2016. december 30-i Facebook jegyzetünk alá. 2019-ben már ez a mondat értelmet nyer. A piaci szereplők egyre jobban rá vannak kényszerülve, hogy igazat mondjanak, már ha képesek rá. Az elmúlt éveket végig hazudták. Változtatott volna valamit, ha igazat mondanak? Sosem tudjuk meg.
A lakásárakat nem a vevők fűtötték vagy fűtik, hanem a piaci szereplők nagyon optimista szavaitól megrészegült kínálat, ami pont úgy igaz a nagyvárosi használt lakások tulajdonosaira, mint az új társasházak fejlesztőire.
Az alacsonyabb árú lakások erős hatása a KSH lakásárakat vizsgáló indexeiben nemcsak azt jelenti, hogy a városokban a garzonok és a panellakások iránt van olyan kereslet ( Megjegyzés: Ez a két legolcsóbb nagyvárosi lakóingatlan típus), hogy nem kell az értékesítésükhöz ingatlanközvetítő segítségét igénybe venni. Ez sokkal inkább jelenti azt, hogy az alacsonyabban árazott területekre helyeződik át az adásvételi piac 2016-tól kezdve évről évre egyre jobban. 2019-ben pedig jóval látványosabban, mint előtte bármikor. A teljes árváltozás – használt és új lakások esetében is – 2014 óta most először mutat alacsonyabb szintet 2019 első negyedévében, mint 2018 hasonló időszakában. Nem történt még ilyen, a számok nem is véglegesek. Kíváncsiak is vagyunk, hogy mennyire fog ez változni később.
Történjen bármi is, nagyon nagy csoda kellene ahhoz, hogy ne azt a jelenséget támassza alá, amikor a vevők a kisvárosok és falvak, illetve községek lakáspiacain aktivizálódnak, mindeközben viszont a nagyvárosok piacán egyre passzívabbak.
2019 sem a nagyvárosi lakáspiac éve lesz, amiről már évek óta folyamatosan beszélünk, csak azt hiszik, hogy valami tudatmódosító pszichoaktív szert szedünk. A valóságnál nincs keményebb drog! Ha valaki a valóság függőségében él, az legalább olyan abszurd azoknak, akik álmokat kergetnek. Az újlakáspiacon 2018-ban érezhetően és láthatóan megjelentek a nagyvárosi, köztük a budapesti társasházi lakások árai. 2017-hez képest nagyon szembetűnő a grafikon kilengése. 2019-ben a nagyvárosi új építés társasházi lakások árait tovább fűtheti a hazudozás és az ezzel együtt járó spekuláció vagy hűtheti az igazmondás. Az utóbbira nagyon kevés esély van, mert a lakásfejlesztők a legnagyobb hirdetők a lakáspiacon, így a pénzük többet ér másoknak, mint az őszinteségük.
A lakásárak változásában is látjuk, hogy 2016-tól kezdve a használt lakások árváltozása egy U-alakot vesz fel. A 2019 I. negyedéves adat ne tévesszen meg minket. Még csodálkozunk is, hogy nem tálalta senki sem szenzációként.
Egy ével ezelőtt a KSH már közölt egy hasonlóan megtévesztő adatot, vagyis statisztikai paradoxont, amivel részletesen foglalkoztunk. Biztosan nem ennyivel nőttek az árak, ezt szögezzük le gyorsan. A tavalyi 12,3%-os I. negyedéves adat „már csak” 7,7%-on áll, mert az egész 2018-as év lezárásig az adat nem fix/végleges.
Idén, az eddig mért „13,4%-os használt lakások árváltozása” igen erős adat, jól mutatja, hogy mennyire igaz az a feltételezés, hogy „ahol lakásokat adnak el, ott biztosan nőnek a lakásárak”
Akár több, akár kevesebb lakást adnak el az adott településen, a lakásárak mindentől függetlenül egyelőre csak nőnek Magyarországon. Ez azért még véletlenül se tévesszen meg senkit. Továbbra sem mindegy hol és mit akarunk eladni. A vevők nem a KSH információi alapján döntenek, de a KSH viszont utólag a vevők döntéseit méri. A KSH szerint a vevőknek egyre többe kerül a lakásügyeik intézése. De ott vásárolnak elsősorban, ahol az árak emelkedése ellenére a pénzük a legtöbbet éri és nem ott, ahol a lakásárak a leggyorsabban nőnek. Ezt a lakáspiaci jelenséget nyugodtan hívhatjuk a racionális vevők alkalmazdóképességének is.
Kép: Ingatlanműhely
Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. június 28.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
