”A lakáspiac igazságos. Van, ahol a lakásárak nőnek, máshol viszont a kereslet” – írtuk még tavaly májusban, amikor felhívtuk a figyelmet a családi házak árcsökkenésére. 100 magyarból 72 családi házban élt 2019-ben az Eurostat adatai szerint. Fontos kérdés külön-külön beszélni a társasházi lakások és a családi házak áráról. A családi házak nagy aránya nem meglepő, ha eladásról vagy vásárlásról van szó. De az új építésű lakóingatlanok fele is családi ház. Még értékesítésre is építenek családi házakat. A lakásépítéseket az új családi házak építése határozza meg. A családi házak piaca a magyar lakáspiac alapja.
Az egy másik kérdés, hogy nálunk valamiért a lakás szót használjuk általánosan a lakóingatlanra. A lakásárakban elrejtőző családi házak piaca igen nagy hatással van az árindexekre. Az árindexet már 2019-ben a családi házak árcsökkenése húzta le, a társasházi lakások árnövekedése inkább felfelé tolta. Lakásárcsökkenésről is hallani 2019 második felétől kezdve. Az általános árcsökkenés a családi házakra vonatkozik és nem a társasházi lakásokra.
2020-ban az árindex a családi házak árcsökkenése miatt zuhant. Senkinek ne legyenek kétségei 2021-ben is a családi házak csökkenő ára húzza majd le az indexet.
A társasházi lakások ára Magyarországon nem olyan rugalmas, mint a családi házaké. A rugalmas lakásár = nő vagy csökken a kereslet, az ár mind a két esetben tud csökkenni, igazodni a vásárlói igényekhez. Igen, a rugalmas ár az, amiről a legtöbb vevő álmodozik = pénztárcabarát. Minél nagyobb a kereslet a családi házak iránt, az áruk annál olcsóbb tud lenni, ha a helyzet úgy kívánja. A családi házak piacán elég gyakori az ilyen helyzet. Ez egy magyar lakáspiaci sajátosság. A magyar családi ház sajnos nem értékálló. Ez már a rugalmas ár árnyoldala.
A társasházi lakásoknak rugalmatlan az ára = az árára nincs különösebben hatással a kereslet. Ez a vevők rémálma. Az ára inkább nő, de nem igazán csökken, ha kevesebben is tudják vagy akarják megvenni. A társasházi lakások árcsökkenése nem is volt korábban sem jelentős lakáspiaci értelemben, még 2008 után sem. A társasházi lakások jelentős árcsökkenését vizionálni Magyarországon nem túl bölcs dolog. Összeesküvés-elméletnek elmegy.
Miért ennyire különböző a társasházi lakások és a családi házak ára Magyarországon?
A használt társasházi lakások árát nagyban befolyásolja az új építésű társasházi lakások ára. Minél drágábbak az új építésű társasházi lakások, annál drágább a használt lakás is (Megjegyzés: feltéve, ha el is tudják adni). A társasházi lakások piacán az eladott használt és új ingatlanok ára követi egymást.
A családi házak esetében ez egyáltalán nem igaz, sőt. Az új építésű családi házak inkább egyre lejjebb nyomják a használt családi házak árát. Minél inkább aktívabb az új építésű családi házak piaca, a használt ingatlanok ára annál nagyobb nyomás alatt van.
A társasházakat hamarabb vásárolják ki, bontják le, amiért azok nem jelennek meg a lakásárakban, árindexben. Igen gyakran nem is adják el. Állnak üresen, lakatlanul. A rugalmatlan lakásár és a makacs lakástulajdonos a társasházi lakások forgalomképességét rontja. Elméletben sokat érnek. A gyakorlatban viszont nehéz realizálni a piaci árat, ha a társasházi lakás nem olyan piacképes. A magyar társasházi lakás sajnos nem feltétlenül olyan piacképes, mint azt az ára mutatja. A társasházi lakások rugalmatlan ára és a lakások forgalomképessége elvált egymástól. Az árindexből ez nem derül ki, mert az el nem adott lakások nincsenek hatással a lakásárakra és az árindexre.
A családi házak ára viszont komoly veszélyben van Magyarországon. A tulajdonosai szinte mindenre képesek, hogy eladják. Azt gondolhatjuk ez biztosan így van egész Európában. De nincs így.
Az Európai Unióban a lakásárak, a lakásárindex folyamatosan tudott nőni 2020-ban is. Amíg nálunk visszaesésről, zuhanásról és összeomlásról beszélnek a lakáspiacon, addig Európában a lakáspiac köszöni szépen, de jól van. Tavaly sem okozott meglepetést, racionális tudott maradni az európai lakáspiac.
Azt gondolhatnánk biztosan azért, mert Európában inkább társasházi lakásokban élnek, nem családi házakban. De ez sem igaz. Európában inkább a családi házakat kedveljük, abban szeretünk élni. A magyar családi ház kilóg a sorból, ahogy a magyar lakáspiac sem teljesen illik bele az európai piac kiszámítható környezetébe. A lakásárak mellett talán még a lakbérindexre is ajánlatos egy pillantást vetni.
Európában 2020-ban a lakbérek is stabilak maradtak, stabilan nőttek 2020 novemberében is az Eurostat friss adatai szerint. Nálunk még a lakbérek is instabilak voltak tavaly.
Boldog, boldogtalan indokolja és magyarázza, hogy miért is racionális a csökkenő lakbér Magyarországon, viszont Európában erről szó sincs. Az Európai Unióban nem racionális a lakbérek csökkenése. A stabilitás és a kiszámíthatóság annál inkább jellemzi az európai lakáspiacot. Valahogy, valamiért a magyar lakáspiacról ezek teljesen hiányoznak. Nagyon hiányoznak. Hiába vagyunk az Európai Unió tagjai, a lakáspiacunk nem igazán csatlakozott hozzá. Éli saját, kicsapongó életét.
Kép: Instagram
Forrás: Eurostat, Housing in Europe
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
