Az ingatlant nem annyiért adják el, amennyiért a vevő megveszi. Ez nem nézőpont kérdése. Egy ingatlan mindig annyiért cserél gazdát, amennyiért az eladó eladja. Az ingatlanpiac ingatlanközpontú. Mint ilyen, az ingatlan gazdája, tulajdonosa nem közös nevezőre törekszik, hanem önző módon a saját érdekét érvényesíti. Ahogy egy vevő sem tud vagy akar többet költeni ingatlanra, úgy egy ingatlan tulajdonosa sem akarja vagy tudja azt eladni egyre alacsonyabb áron. Amikor a vevő nem vesz, az eladó nem ad el, az az ingatlanpiac unalmas mindennapjainak a része.
Az ingatlanpiacon minden az ingatlan körül forog. Ez egy nagyon konzervatív piac. Ez sem nézőpont kérdése. A vevőközpontú lakáspiaci nézetek tévesen rendelik alá az ingatlanok tulajdonosait a vevőknek és főleg a vevők pénztárcájának. A konzervatív ingatlanpiacon az eladók és a vevők nem rugalmasak, ettől lesz az ingatlanpiac szélsőségesen rugalmatlan, vagy egyszerűen csak szélsőséges. Sem a vevők, sem az eladók nem arra törekednek, hogy minden esetben együtt tudjanak működni. A vevőközpontú szemlélet azt állítja, hogy minden eladó el tud adni és minden vevő tud vásárolni, akik egy adott évben piacra lépnek. A valóság ezzel szemben az, hogy egy évben lesznek, akiknek sikerül ez a tervük, másoknak viszont nem. Ezen a tényen még az sem változtat, ha személyeskedünk azzal a vevővel, aki nálunk magasabb áron is tud és akar vásárolni, kételkedünk abban az eladóban, aki az elvárásainak megfelelően sikeresen zárja az adásvételt, még mi nem.
Semmire sem megyünk azzal, ha fúrjuk az ingatlanközvetítőt, aki különbséget tud tenni vevő és vevő, eladó és eladó között, hogy szerinte ki képes adott évben tényező lenni az ingatlanpiacon. Az ingatlanközvetítő sem él meg a hirdető eladóból és a bámészkodó vevőből. Elvileg attól ingatlanközvetítő valaki, hogy megvan ez a különleges képessége.
Ilyen értelemben az ingatlanközvetítő is konzervatívan gondolkodik, nem hisz a piacban, a piac mindenhatóságában, a vevők és eladók rugalmasságában. Teljesen tisztában van azzal, hogy micsoda időpazarlás, veszteség olyan eladóval és vevővel foglalkoznia, akiben a kudarc előre kódolva van.
A vevőközpontú gondolkodás és kommunikáció jó üzlet a hirdetéspiacnak
A hirdetéspiac az ingatlanpiacon sem csupán a klasszikus hirdetési oldalakat jelenti. Ez a nagy és óriási pénzcsináló azt akarja elhitetni velünk, hogy hirdetni és hirdetéseket nézegetni mindig megéri. A konzervatív ingatlanpiac – elsősorban a hirdetéseken keresztül – állandó stresszteszt alatt van. Folyamatosan stresszelik a vevőket és az eladókat, megkérdőjelezik, kritizálják őket, legyen szó a hirdetésekről, az adásvételekről, árakról. A vevőközpontú nézet szerint csak fent és lent van. Nagyon leegyszerűsítve, ha fent van az ingatlanpiac, akkor több a vevő, mint az eladó. Amikor szerinte meg lent van a piac, akkor meg kevesebb a vevő, mint az eladó. Ez a nézet azt állítja, az ingatlanok ára csak akkor és csak azért tud nőni, mert több a vevő, mint az eladó. Másrészt azt a hitet, reményt táplálja bennünk, hogy amikor kevesebb a vevő, mint az eladó, akkor a lakásárcsökkenés elkerülhetetlen.
A konzervatív, rugalmatlan ingatlanpiacon mindig több az eladó, mint a vevő. Mindig. Állandóan. A kereslethiány állandó jelenség a lakáspiacon. Ezért az ingatlanok ára is az eladói oldaltól függ. Mindig. Állandóan. Az ingatlanok ára azért változik, mert az eladók változtatják. A vevők szerepét ebben kár túlértékelni, mivel kisebbségben vannak és az érdekérvényesítő képességük elhanyagolható. A vevőközpontú nézet ezt folyamatosan megkérdőjelezi, de cáfolni nem tudja.
A konzervatív ingatlanpiacon a biztos pont maga az ingatlan és annak rugalmatlan eladója
A vevők helyzetüknél fogva kiszolgáltatott(abb)ak. Leginkább az idő a legnagyobb ellenségük. Pénzük van, ami nagyon ritkán ér egyre több ingatlant. A jó magyar forint valós, saját bőrükön, a hétköznapokban is érezhető inflációja az ingatlannak, az ingatlan tulajdonosának kedvez. A vevők ebben a helyzetben csak azt tapasztalják, hogy a pénzük elértéktelenedik.
Aki a magyar forintban nem bízik, az még a magyar ingatlanban bízhat – tartja magát ez a változatlan gondolat már 30 éve, amióta valódi értelemben is ingatlanpiacról beszélhetünk Magyarországon.
A konzervatív ingatlanpiac a magyar forint értékvesztése ellen vívja a maga csatáját. A két nagy ellenfél az infláció és a forint devizaárfolyama. Aki szerint őt nem érinti a 30 éve gyengülő forint, mert a fizetését forintban kapja, és forintban, belföldön is költ, az biztosan nem akar az ingatlanpiacon vevő sem lenni. A vevők ugyanis érzik mit jelent az ingatlanpiacon az a magyar forint, ami inkább hasonlít a török lírára és az orosz rubelre, mint az euróra, amerikai dollárra, vagy éppen a svájci frankra. A konzervatív ingatlanpiac devizaalapú és inflációkövető, még ha nem is azonnal és olyan ütemben tart lépést, mint ahogy azt elméletben elvárják tőle. De bizony tartja a lépést, a vevők legnagyobb bánatára.
Az üzleti ingatlanok világában mindent devizában számolnak, a kiadásokat, a bevételeket és még a hitelt is. Iroda, kereskedelem, logisztika, ipar, az ingatlanpiac hivatalosan is devizában ad-vesz, bérel-kiad és persze hitelez. A lakásszektor nem hivatalosan devizaalapú. A devizahiteleket ki lehetett vezetni egy tollvonással a lakáspiacról. Viszont a forintban nyilvántartott devizaalapú lakásárak a konzervatív magyar lakáspiac érthető is világos üzenete. A magyar forintban a konzervatív ingatlanpiac 30 éve nem bízik. Ha tényleg tényezők akarunk lenni az ingatlanpiacon, akkor ezt azonnal megértjük és kérdés nélkül el is fogadjuk.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
