A lakáspiacról felületesen, könnyedén és egyszerűen szeretünk beszélgetni, mint szinte ma már mindenről. A bulvár hatása a hírvilág minden szegmensét érinti. A lakáspiac viszont nem mindig jól dramatizálható, nincsenek benne celebek, látványos „villantások”, szerelmi viszonyok, szaftos sztorik. Itt szeretnénk megjegyezni, hogy egyébként lennének, csak egyelőre erre a lehetőségre a média még nem csapott le. Pedig biztosak vagyunk benne, hogy sokan szeretnék tudni, hogy mik is zajlanak a színfalak mögött. Végülis minden ingatlanos cég mögött is emberek vannak, a maguk bulváros életükkel és kapcsolatrendszerükkel. Kit ne érdekelne, hogy hol él egy vezető ingatlan franchise tulajdonosa a családjával? Hogyan szerezte ez első „száz millióját”? Vannak-e problémáik, ellenségeik, kik a barátaik? Mennyire elfogultak politikailag? Cégeik sikerében mennyire játszik szerepet világnézetük, hitük? Az ingatlanos cégek mennyire konkurenciái egymásnak és mennyire nehezítik meg egymás életét vagy sem? Kik a legszexibb ingatlanos csajok, vagy hol vannak az igazi szívtipró ingatlanos Casanovák? A külső mit számít az ingatlanos világban? Vonzó nőnek vagy sármos playboynak könnyebb lenni ebben a szakmában? A lakáspiacon a szereplők megszokták, hogy nem igazán kerülnek reflektorfénybe, csak saját üzleti érdekeiket kiszolgálva. Ha cégüket vagy az üzleti stratégiájukat kell népszerűsíteni, akkor szívesen nyilatkoznak, reklámozzák cégüket, amiért sokszor fizetni is hajlandóak.
De hogyan is kezdődött minden?
2008-ig a hangulatra koncentráltak a lakáspiaci hírek. Leginkább látványos fejlesztésekről, hogy ki és mit épít, ad át voltak a főcímek. A lakáspiaci folyamatok nem voltak hangsúlyosak, mert minden szépnek és jónak tűnt. Sokan azon a tények is meglepődnek, hogy maga a KSH is 2007-től rendelkezik valódi, statisztikailag is elemezhető, jól összehasonlítható adatokkal a lakáspiacról. Azt is mondhatnánk, hogy 2008-ig „hangulatkeltés” volt az ingatlanmédia célja, ami még nem is volt valóban tudatos média jelenlét, inkább csak érdekességnek tűnt. Volt forgalom, épültek az új házak, pezsgett az élet, még ha egyébként semmi sem volt már rendben, mert a piaci adásvételek száma folyamatosan csökkent, az építkezések is 2003 után évről évre mérséklődtek, az infláció minden árnövekedést „felzabált”. Gyakorlatilag elindult az elértéktelenedés, de ez nem hordozott hírértéket akkor, mert nem elemeztek adatokat akkoriban. Csak beszélgettek a lakáspiacon a szereplők és más ingatlanpiacokon (pláza, irodaházak) is jól látható építkezésekről.
2009-2013, a sötét közelmúlt 2009-től jött a feketeleves az addig jól leplezett problémákról. Előtte csak azt lehetett hallani, hogy éppen milyen új „városközpontot” terveznek, milyen csúcs új irodaházakat fognak építeni, milyen sok a külföldi befektető, és hogy ömlik a tőke az ingatlanpiacra. A rózsaszín ködnek pillanatok alatt lett vége, és sokan azt hitték, hogy itt egyik pillanatról a másikra változott meg. A valóságban pedig csak az történt, hogy a már évek óta tartó lakáspiaci problémák egyszerre kerültek a nyilvánosság elé. 2013-ig évente hallgathattuk, hogy most már nem csökkenhetnek tovább az árak, mert most már túl alacsonyak ahhoz, elértük a gödör alját. Közben pedig beivódott a köztudatba a „devizahiteles lakások” fogalma, aminek a tömeges megjelenését várták a piacon, további árcsökkenést eredményezve. Ez az egyetlen egy dolog nem változott, mert ezt még azóta is várják néha. Ez eddig sem így történt és nem is hatott a lakáspiacra, de médiabarát, mert elég drámai és szentimentális.
A Nemzeti Eszközkezelővel az állam ebből is kiveszi a részét, egy új „nemzeti lakáspiacot” létrehozva. Ezekben az időkben a jelzáloghiteles kérdésék uralták a híreket, miközben a borús piaci hangulatról szóló híreket, jól áthatotta a kilátástalanság. Az állami szerepvállalás ekkor született meg. A lakáspiaci lobbi gyakorlatilag azonnal az államtól várta a lakáspiac fellendítését, áfa csökkentéssel és vásárlásösztönzéssel. A lakáspiaci hírek nem voltak hozzászokva a negatív hangulathoz, a piaci szereplők nem is igazán tudtak felnőni a feladathoz. Ezért keveredtek sokszor ellentmondásba saját magukkal. Egy lakáspiacon mozgó cég jellemzője, hogy általában mindig nagyon optimista és minden rosszban látja a jót, a lehetőséget. A lakáspiac adatainak igazi elemzése ennek ellenére sem vált jellemzővé az ingatlanpiacon. Mint ha szégyellték volna a piaci szereplők, hogy a lakáspiaci folyamatokat utólagosan bemutassák. Ez valamelyest érthető, mert azokból jól látszódott, hogy 5-6 évig gyakorlatilag az optimista és önbizalomtól duzzadó ingatlanpiaci hírek becsapták a közvéleményt. A lakáspiac időzített bombává vált, amiben nagy szerepe volt mindenkinek, akinek érdeke fűződött ahhoz, hogy minél később derüljön ki, még sincs itt minden rendben. A mellébeszélés, a könnyen érthető kommunikáció, a vagy fekete vagy fehér történetek ekkor lettek csak igazán kedveltek. A lakáspiaci hírek egyre inkább ingatlanértékesítő vállalkozások üzlete lett, akik így próbáltak felszínen maradni. Mivel a látványos beruházások eltűntek, a lakáspiacon a képek helyett, „elemzők” vették át a szerepet, akik mindig megerősítették a „soha vissza nem térő alkalmat”. Most kell lakást venni, mert csak drágább lesz, örök klasszikus megunhatatlannak bizonyult 2013-ig. 2013 negyedik negyedévére különleges gazdasági helyzetbe csöppentünk, ami mindent megváloztatott.
Budapest karikatúrája
2014 piaci hangulata megváltásként jött a lakáspiacon. 2008 után az első év volt, amikor az optimizmus már nem tűnt cikinek. Bár külön érdekessége volt az akkori piaci helyzetnek, hogy a lakáspiacról egységesen tettek állításokat. A 2014-től kezdődő piaci élénkülés a nagyvárosainkat érintette igazán – mutatták a statisztikák – ezen belül is Budapest tért magához Csipkerózsika álmából. 2014-ben egyre több értékesítő vállalkozás egyre hangosabban beszélt a médiában. Az igazi áttörést 2015 hozta, amikor szinte január 1-től fogva naponta jelentek meg a cikkek, hogy „egymást tapossák” a vevők a lakáspiacon, az árak meredeken száguldanak. Túlzó volt, de bulvár módon lehetett a lakáspiacról úgy beszélni, mint előtte még igazából soha. Leginkább az élénkülő budapesti lakáspiac karikatúrája volt ez, nem a magyar lakáspiaci valóságé.
Ha megnézzük ezt a KSH grafikont, jól látjuk, hogy mit jelent az a lakáspiaci jelenség, amit egyszerűen urbanizációnak nevezünk. Ez a folyamat nem ma kezdődött, de a 21. században globálisan egy gyors és látványos folyamatról van szó. El kell fogadnunk, hogy nagy városokban akarunk élni, amit a magyar lakáspiac is egyértelműen üzen a számunkra. De ez unalmas, tudományos, így nem is jelent meg a lakáspiaci hírekben, hogy az urbanizáció a lakáspiacot a nagyvárosokra fogja redukálni. Úgy tekintettek a lakáspiacra, hogy itt újra zajlik az élet és egy országos lakáspiaci fellendülésnek lehetünk a szemtanúi. De 2015-ben már a fehér, optimista hír mellett, megjelentek, a csak fekete hírek, hogy most már nagy lufit fújtak a lakáspiacon és itt az idő az árak csökkenésének. Ez persze akkor igazán zavaró, ha egymás után olvassa az ember a lakáspiaci híreket és nem tudja, hogy akkor most ki és mit akar vele igazából közölni.
Pár napja a KSH legfrissebb lakáspiaci elemzése megalapozta a most megjelenő lakáspiaci híreket. Kiderült, hogy az urbanizáció azt jelenti, hogy társasházi lakások szerepe erősödik, a nagyvárosok piacán kívül, a többi lakáspiaci eszköz (beleértve a nagyra becsült családi házakat is) az elértéktelenedés fájdalmas útjára léptek – egy kis költői túlzással élve. Tagadhatatlanul az urbanizáció valódi nyertese Budapest, az egyetlen igazi versenyló a lakáspiac ügetőpályáján. A megyeszékhelyek is csak óvatosan követik, mindenki más pedig szépen lassan leszakad. Ezt persze azonnal úgy lehetett feketén kommunikálni, hogy vége a lakásárak növekedésének, csökkenés indult el. Ezért fontos az adatok vizualizációja, a folyamatok nem csak bulváros értelmezése, mert Budapestet és a megyeszékhelyeket ez a csökkenés nem érinti. Az urbanizáció pozitív hatásai ezekre a lokációkra koncentrálódik a következő időszakban. Emellett jól látszik, hogy a „törpe” újlakáspiacon az árak megállíthatatlanul nőnek országszerte.
Az 5% lakásáfa+CSOK gumicsont, mert az állam jól játszik a lakáspiaci szereplőkkel, elég rafinált ahhoz, hogy tudja mit kell a „szájukba adni”. A több éves lakáspiaci lobbi munkája győzött 2015 decemberében. Viszont a kérdés az most, hogy kik lesznek a lobbi áldozatai, a feláldozhatók. Holnap folytatjuk…
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
