20 éve adták el a legtöbb budapesti ingatlant egy év alatt. 20 éve Budapest lassan hozzászokott, hogy a budapesti lakásárak mögé elég a kevés, a kevesebb vevő is. A budapesti lakáspiac ezért ultra rugalmatlan. Az árak hol lassan, hol gyorsan, de nőnek függetlenül a vevők számától. De az elmúlt 20 évben a lakásárak mellett az eladhatatlan lakások száma is megnőtt Budapesten.
Az eladhatatlan budapesti ingatlanok támasztják a budapesti lakásárakat, nem a vevők
Hogyan? Nagyon egyszerű a képlet. Egy budapesti lakástulajdonos nem tudja, hogy a lakása eladható vagy sem. Így természetesen sokra értékeli. Pont annyira sokra, mint az a tulajdonos, akinek a lakása viszont még eladható. Ő is legalább annyiért szeretné eladni a saját lakását, mint mindenki más a lakáspiacon. Csak az eladhatatlan lakást nem veszik meg. A tulajdonosának nyilván jó magasak az elvárásai – egyébként teljesen jogosan – viszont árat soha nem tud olyan mértékben csökkenteni, hogy az érdemben befolyásolja a budapesti lakáspiacot. Budapesten, ha valaki el tud adni, akkor azt magas áron teszi. Ezért a budapesti lakásárak nem tudnak „alacsonyak” lenni.
Egy budapesti lakástulajdonos jóval hamarabb felhagy az értékesítéssel, mert az ingatlan árát egyáltalán nem képes olyan szintre csökkenteni, ahol végre vevőre találna. Különleges helyzetet teremt az ilyen lakástulajdonos, mert gyakran dönt a kivárás mellett. Még inkább elősegítve a hosszútávú áremelkedést. Látja is idővel Budapesten 5-10-15 év alatt mennyit nőttek az árak. Nem egy-két évben gondolkodik. Időnként újra és újra piacra lép, de már aktualizálva a piaccal szembeni elvárásait. Nem tudta eladni korábban, de 5-15 év távlatában még többért és egyre magasabb áron lenne csak hajlandó erre. Nem sikerül neki, rendszeresen kudarcot vall, mert ő is csak a lakásárakat nézi, de nem látja a lakáspiacot.
Nem csak az eladott, de még az eladhatatlan budapesti lakások árai is nőnek
Képzeletbeli árról beszélünk, természetesen. Ez a képzeletbeli ár az egyik, ha nem a legfontosabb alapja a budapesti lakásáraknak. Ha ugyanis az eladók 99%-a nem így viselkedne Budapesten, mint ahogyan azt most összefoglaltuk, hanem mindenkor és minden áron eladna, akkor a budapesti lakásárak jóval alacsonyabbak/rugalmasabbak lennének. 20 éve már csak a jól eladható ingatlanok árait látjuk visszaköszönni még a statisztikai átlagok mögött is. Nem olyan régen még az új lakások árai lépték át az egymilliós „álomhatárt”. Lehet kötni a fogadásokat, hogy a budapesti használt lakások átlagos négyzetméterára mikor teszi meg ugyanezt.
A nagyon nehezen eladható ingatlanok árai, meg biztos támaszt adnak a budapesti lakásáraknak. Budapest ezért különleges lakáspiaci övezet. Nagyon biztonságos tud lenni egy jól eladható lakás tulajdonosának. A vevők száma Budapesten már „évtizedek óta” egyértelműen azért is csökken, mert nincs mit megvenni. Csak azért nem veszik meg, mert eladó. Sőt egy potenciális budapesti vevő hamarabb köszön el Budapesttől, ha itt nem találja meg a számítását, mint azt gondolnánk. A budapesti lakáskínálat rossz, nagyítóval kell keresni az értelemes lehetőségeket. Ha pedig 20 éves távlatban nézzük a kínálatot, az eladó ingatlanok nem jobbak, hanem elavultabbak lettek.
Ez összepréseli a vevőket, de közben felfújja a lakásárakat
20 év pedig igen hosszú idő már ahhoz, hogy ezt tényleg komolyan is vegyük. Sajnos nem vesszük. Budapest annyira jól alkalmazkodott az egyre kevesebb vevőhöz és éves adásvételhez, hogy teljesen mindegy milyen gazdasági időszak van, vagy éppen milyen mesét talál ki róla a média. A budapesti lakáspiac igen kicsi és hangsúlyoznánk, hogy elsősorban az elavult kínálat és az eladók ultra rugalmatlansága miatt. Nem tudjuk mi lesz 20 év múlva. Azt tudjuk csak, hogy a budapesti lakáspiac alacsony adásvétel szám mellett is elketyeg, mint egy drága svájci óra. Hogy vannak, akik ezzel vitatkoznak? Egy dolgot mi már megtanultunk 20 év alatt: a budapesti lakáspiaccal ne vitatkozz!
Forrás: ksh. hu – Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2023. I. negyedév, Megjelent: 2023. augusztus 1.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
