„Kedves Lakótársak!
Miért kell nekem hallgatni nap mint nap – reggelente órákig- az állatkínzást? Egy kutya ‘”sírás” nehezíti az életemet a 6. emeleti lakásomban, ami valahol az alattam lévő 4. vagy 5.- szinten lévő, udvar felé néző lakásból jön. Nem értem, hogy miért tart állatot az, aki nem tudja ellátni. Az állat sír rendszeresen. Nagyon kellemetlen és szívfájdító erre ébredni nap mint nap. Pedig mostanában van baj kutyasírás nélkül is. Kérem T. Lakótársat, kutya tulajdonost, legyen szíves oldja ezt a méltatlan helyzetet!”
– olvasható egy társasház belső levelezésén.
Szépen kiolvasható, hogy a gazdit hibáztatja az egyik szomszéd, nem a kutyust. Már miért tenné? Például azért, mert ha egy társasházban nem kedveltek a kisállatok, akkor tiltják a tartását. Ha egy lakáskiadó nem akar kisállatot a lakásába, akkor kizáró oknak nevezi. A két szemlélet között van különbség. Beszélgettünk már erről.
Könnyebb az állatokat hibáztatni, mint az embert. Az embert mondjuk nehezebb szabályozni. A jó gazdik pont ezért szívnak a rossz gazdik miatt. A téma abból a szempontból aktuális újra, hogy a lakáskiadás nehézségei miatt a bérbeadók egyre gyakrabban engedik meg ott kisállat tartását, ahol előtte tiltották. Ez is egy módja a bérlőkeresésnek. Nyíltan és egyértelműen kevés hirdetésben olvashatjuk, hogy kisállatbarát. A kisállat engedése célravezető eszköz lehet, ha már bérbeadóként a bérleti díj csökkentését értelmetlennek találjuk.
A jó és a rossz bérlőt nem az különbözteti meg egymástól, hogy van házikedvence vagy nincs. A rossz bérlő lehet rossz kisállattal és anélkül is. A kisállatos bérlők az elmúlt években gyakran kizárásos alapon tudtak csak albérletet találni. Oda költöztek, ahol először engedték nekik a kisállat tartását. Ma sem fürödhetnek az ilyen hirdetések tengerében. Csak javul a helyzetük, tapasztalhatják meg, ha ma aktív keresők és költözésben gondolkodnak.
Bérbeadóként nem biztos, hogy jó ötlet ma csak úgy kizárni az ilyen bérlőt. Mondjuk úgy, vagy azért, mert az albérletpiac valódi problémájára nincs gyógyszer. A bérlők száma olyan kritikusan alacsony Magyarországon, amiért a bérbeadóknak újra kell gondolniuk korábbi bérlőválasztási stratégiájukat. Az albérletpiacon úgy felgyorsultak az események, ahol a bérlők hiányát nem lehet helyettesíteni konzervatív hozzáállással. Aki ma nem tud vagy nem is akar progresszíven gondolkodni, annak a nyakán maradhat az üres, nem kiadott lakása.
Olyan látványosan és gyorsan változik az albérletpiac, amit nincs idő feldolgozni
Ilyen az elavult és korszerűtlen lakások drámaian csökkenő bérlői kereslete. A magyar lakások állapota kínos. A kiadó lakások állapota is az. 2020-ban gyorsabban árazodnak ki kiadó lakások, mint előtte. Ez a kiárazódás azt jelenti, hogy a tulajdonos nem tudja olyan alacsonyra csökkenteni az árát – ésszerű határokon belül – amennyiért fizetőképes és megbízható bérlőt találhat.
A jó és a még annál is jobb kiadó lakások árban és minőségben ma olyan ár/érték-et képviselnek, amivel a rossz, a rosszabb, az átlagosnak is alig nevezhető lakások nem tudnak versenyezni. Aki még 2020-ban is azt hiszi, hogy a bérlőnek bármilyen lakás jó, az bérlő nélkül maradhat. 2020-ban sok bérbeadó maradt bérlő nélkül vagy nem talált bérlőt. 2021 ebből a szempontból egy sokkal intenzívebb év lesz.
A most még nyugodt bérbeadó jövőre lehet ideges
A „kisember” tragédiája tud lenne egy üresen álló lakás. Élete vagyona, a büszkesége, nem kell a kutyának sem – hogy újra szóba hozzuk a kisállatot. Már nem az lesz a kérdés, hogy a kisállat kizáró ok vagy sem, hanem az, hogy egyáltalán piacképes lakásról beszélünk vagy sem. Egy korszak lassan véget ér, ahol a bérbeadásról azt hitték, hogy az a tulajdonos választása/döntése. A kiadom a lakásom egy konzervatív állítás volt, nem pedig kérdés, a lakáspiacon. Évek óta egyre inkább kérdőjel volt ennek a mondatnak a végén.
A progresszív kérdés ma az, hogy van-e bérlő, aki ki akarja bérelni a lakásom? Olyan lakásom van-e, amit a bérlők keresnek? Ezeket a kérdéseket nem igazán feszegették a bérbeadók az elmúlt pár évtizedben. A bérlőt kész tényként kezelték és csak az volt a kérdés, hogy mennyiért kiadható? Ha egy lakást nem keresnek a bérlők, akkor annak a bérleti díjáról nincs értelme találgatni. Ma ugyanis inkább találgatnak a bérbeadók. Vaktába lövöldöznek. Fogalmuk sincs arról, hogy a lakásukra egyáltalán milyen kereslet van. Ha van rá egyáltalán. Ha igen, akkor beszélgethetünk az árról. Találgatni nem lesz sikeres stratégia 2021-ben sem.
De ne gondoljuk azt, hogy csak a használt lakások piaca van bajban az albérletpiacon. Az új építésű lakások versenyképessége is erősen kérdéses
Amikor egy 2020-ban átadott projektben arra kérik a tulajdonosokat, hogy egyelőre inkább még ne adják ki a lakásukat, majd a beruházó sokkal többé fogja kiadni 2021-ben – az csak időhúzás. Egy új társasházi lakás bérleti díjának meghatározása sem úgy történik, hogy a vételárat x %-kal megszorozzuk és utána már tudjuk is, hogy mennyi az annyi. A lakáskiadás az nem egy matek példa. Ennek a korszaknak is vége. Hiába unalmas mondat, az az igazság, hogy egy lakás bérleti díj bevételeit utólag lehet összeszámolni. Aki előre kalkulál, az csak egy nemlétező medve bőrére iszik.
Az új tárasházban ma is sokasodnak a lakatlan lakások. A várható bérleti díjuk messze alulmaradhat a korábban elvártaktól
És itt most nem 10-20 %-okról beszélünk. Még nem is átmeneti, tehát valamilyen kedvezményes bérleti díjról. Az új lakások a bérlőket legalább annyira nem érdekelhetik, mint az elavult használt lakások. Unalmasak, nem férnek el benne/nem lehet normálisan berendezni, számukra érdektelen helyen vannak – csak hogy a legtipikusabb kifogásokat mondjuk.
Az új lakások nem voltak 2020-ban kiadhatóbbak, mint a régiek
Ez egy intő jel az újlakáspiacnak is, ahol mondjuk 20 éve azzal hirdetnek mindent, hogy milyen jól kiadható. A lakáskiadást azt sem menti meg, amikor a bérbeadók azt hiszik, hogy egy berendezett lakást könnyebb kiadni és még magasabb bérleti díjat is lehet érte kérni. Ez is egy óriási tévedés, de még ma is gyakori bérlőriasztó. Konkrétan bérlőt veszíthet az a bérbeadó, aki meggondolatlanul berendezi a lakását és úgy keres bérlőt.
2021-re a leghasznosabb tanács a bérbeadóknak az lehet, hogy ha először az életükben tényleg odafigyelnének a bérlőkre, akkor megtudhatják mit keresnek = A lakáskiadás egy szolgálatás, nem pótcselekvés
A bérlőkre nem lehet ráerőszakolni mindent, csak azért, mert a bérbeadónak úgy könnyebb. Az albérletpiacon csökkenőben van a szereplőknek fenntartott helyek száma. Nem lesz könnyű bennmaradni vagy újként beszállni 2021-től. Aki idén nem talált bérlőt egész évben – mert bőven vannak ilyen bérbeadók – azok csinálnak leginkább egészségügyi problémát a mai albérletpiaci eseményekből. Az albérletpiac nem beteg, az albérletpiac változik. Az albérletpiac egyszerűen sokkal gyorsabban változik, mint a bérbeadók és a lakásaik. Az albérletpiac a bérlők és nem a bérbeadók kiszolgálásról szól egyre inkább. Erre meg nem minden lakás és nem minden bérbeadó képes. Eljött az idő arról beszélni, hogy ki és miért fogja elhagyni az albérletpiacot 2021-től, mert ott már nincs számára hely.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
