Hallhattunk olyan (ál)híreket, hogy egymásra licitáltak a lakásvásárlók 2014-ben. Senki sem látott még ilyet, de találkozott olyannal, aki már igen. A lakáspiacon elképesztő szinteket ölt a mellébeszélés köszönhető ez annak, hogy következmények nélkül lehet állítani bármit. Ezt a piaci szereplők gátlástalanul ki is használják, hogy a lakásárakat befolyásolják, a lakáspiaci forgalmat stimulálják.
A nagy lakásvásárlás láz egyik magyarázata az volt, hogy az alacsony bankbetéti kamatok miatt tömegek veszik ki a pénzüket a bankból.
Így kapva kaptunk az alkalmon, hogy egy friss grafikont egy picit átrajzoljunk. A fekete terület azt mutatja, hogy mennyi bankbetét hagyta el a bankokat 2013 január és 2017 január között. Az U-alakú görbe jól mutatja azt, hogy a bankbetétek 2013-2014 közötti csökkenő trendjét 2015-től kezdve a bankbetétek ismét gyarapodó trendje váltotta. 2016 második felétől kezdve újra látványosan megindult a pénzeszközök felhalmozása a bankokban. Hiába az alacsony kamat, a pénz bankbetétekben „alszik” és szebb időkről „álmodozik”.
Ha közben megnézzük a 2013-2015 közötti lakáspiac forgalmat, akkor azt látjuk, hogy az majdnem megduplázódott. A csökkenő bankbetétek hatása mégis erősen kétséges. Bár jól hangzik a forgalom megduplázódása, de ez bankbetétekben mérve már egész mást jelent. A lakáspiacunk a bankbetétekhez képest is kicsi. Ez azt is jelenti egyben, hogy ha valóban tömegek választották volna a lakáspiacot a bankbetétek helyett, az sokkal nagyobb forgalmat kellett volna, hogy generáljon.
– 2013-as lakáspiaci forgalom kb. 1 hónapnyi bankbetétkivonással volt egyenlő.
– Ez 2014-ben is csak kicsivel több mint egy hónap alatt kivont bankbetét összege körül mozgott.
– 2015-ben sem volt több az éves lakáspiaci forgalom, mint 2 hónap alatt kivont pénz a bankbetétekből.
2015 második felétől meg inkább nőtt a bankbetétállomány, ami tovább árnyalja azt a képet, hogy bankbetétek helyett pl. a lakáspiac felé fordultak a megtakarításokkal rendelkezők.
2016-ban pedig úgy nőhetett a forgalom, hogy közben a bankbetétek is hónapról hónapra nőttek. A lakáspiaci forgalmat a bankbetétek változásával biztosan nem lehet magyarázni. Ha pedig befektetőnek tekintjük azokat a vásárlókat, akik a bankbetétben tartott megtakarításaikat helyezték át lakásokba, nagyon úgy néz ki, hogy a lakáspiaci hírekkel ellentétben az ő számuk sem lehet olyan jelentős, mint amilyennek azt beállította több lakáspiaci szereplő. Elsősorban az ingatlanközvetítők „szeretik” a befektetőket emlegetni.
Nem tudja senki sem, hogy pontosan hányan vásároltak azért lakást, mert egy másik befektetési formából lakásba tették a pénzüket. A valóságban a töredéke lehetett azoknak a vásárlóknak a szerepe 2013-tól a lakáspiacon, akik megtakarításaikat csoportosították át a lakáspiacra.
De mégis miért beszélhetnek olyan sok befektetőről, ha egyébként nincsenek is annyian?
A válasz nagyon egyszerű. Hívó szó, hogy minél többen vásároljanak, mert „jó befektetés” a lakás. De a lakáspiac nem így működik, a kereslet pedig főleg. A lakáspiaci kereslet nagyon racionális, egyáltalán nem beszélhetünk tömeges lakásvásárlásról, amikor a lakáspiaci forgalom, a lakások darabszámát nézve 2013-2015 között úgy néz ki, hogy csak 50%-kal tudott nőni.
Az 50%-kal több eladott lakás egy évben lehet, hogy jól hangzik, de kár lenne a befektetőkre fogni.
Biztosan van szerepük a lakásforgalom növekedésben, de csak a bankbetétek nagyságából kiindulva nem lenne meglepő, ha 10 vásárlóból csak 1 lett volna befektető, szemben a 3-4-gyel, amit hangsúlyoz a média és természetesen az ingatlanközvetítők. A 2016-os év a bankbetétek növekedése mellett az adásvételek számának növekedését is elhozhatta.
Ebben egyedül csak a Duna House kételkedik. Fábián Gergely, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója szerint tavaly 150 ezer körül alakult a lakáspiaci forgalom. Az Otthon Centrum már 2 éve várja, hogy 150 ezer legyen az adásvételek száma. Lehet, hogy most sikerül neki eltalálni. Még nem tudjuk. Az ingatlan.com a legoptimistább mindenkinél, mert ők 150 ezernél több adásvételt várnak. Ők egyedül mondták ki a 160 ezres számot, mint egy elméleti maximum. Közben pedig 2017 januárjában azt is megtudhattuk, hogy 140 ezer db energetikai tanúsítványt adtak ki. Ez a szám azért lehet érdekes, mert elméletileg enélkül nem lehet eladni egy lakást sem. Röpködnek a számok, találgat mindenki, de pontos és végleges adatunk csak 2017 július végén lesz. Addig még számtalanszor meghallgathatjuk, hogy a lakáspiacon a befektetők aránya milyen magas és milyen sokan „menekülnek” a lakásvásárlásba, mert nem tudják hová tenni a pénzüket és egyébként is a lakás jó üzlet. A személyes meggyőződésen semmilyen tény nem tud változtatni. Ha valaki erősen hisz ebben, az továbbra is így fog gondolkodni. Aki eddig is kételkedett a lakáspiac tőkevonzó képességében, az talán mától meg is tudja magának magyarázni, hogy miért. A lakáspiacunkat még mindig az otthont vásárlók irányítják, rajtuk múlik a lakáspiac jövője, nem a túlmisztifikált befektetőkön.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
