A lakáspiac legnagyobb ellensége az infláció. Alattomos, úgy kúszik be a küszöb alatt, mint egy gumiember, de a félelmet hamar elfelejtjük és hozzá szokunk. Nyáron jelent meg az ELTINGA és a Magyar Tudományos Akadémia Közgazdasági- és Regionális Tudományos Kutatóközpont Közgazdaság-tudományi Intézetének egy rövid, de annál izgalmasabb elemzése a budapesti lakásárakról a portfolio.hu oldalán. Nem vert nagy port és talán nem is véletlenül. Egyszerűen nem illet bele a mai miliőbe, nem volt média barát. Az elmúlt 25 év adatait mutatták be négy grafikonon, ami leplezetlenül szemléltette a meztelen igazságot, hogy a budapesti lakások 25 év távlatában nem hogy drágábbak, elérhetetlenebbek ma, hanem pont ellenkezőleg. Az infláció úgy megtépázta a budapesti lakásárakat, mint semmi mást.
Nem árnövekedés, csak korrekció!
A budapesti lakáspiacot 2015-ben az a legfontosabb hír lengte körbe, hogy megőrült, az árak felrobbantak és égbe akarnak emelkedni. A vevők egymásra licitálnak, az eladók el vannak kényeztetve és minden a kényük-kedvük szerint történik. Ezek persze költői túlzások, mert bár vannak érdekes jelenetek, általánosításra nem alkalmas. Ahány lakás annyi történet és nem, koránt sem igaz az az egyik lakásra, ami a másikra. A lakások nominális, egyszerűen fogalmazva készpénzben kifejezett ára, tény és való elindult egy bizonyos irányba.
Ezt mutatja be ez a grafikon. Nem kell hozzá tudományos végzettség, hogy belássuk, készpénzben a budapesti lakásárak nagy ívet jártak be az elmúlt 25 évben, de 2008 és 2013 között még is meredek árcsökkenés indult be. 2014-2015 leginkább arról szólt, hogy a lakások készpénzben kifejezett árai legalább elérjék azt a bizonyos 2008-as árszintet. Ha csak egy kicsit is elgondolkodunk ezen, akkor érthetővé válik az elmúlt 2 év, amikor a lakáspiac lehetőséget látott meg az árak visszakapaszkodására. Nem árnövekedés van a lakáspiacon csak korrekció.
Devalvált érték
A második grafikon az inflációs és a lakáspiac kapcsolatát mutatja be.
Meg kell végre érteni és el is kell tudni fogadni, hogy a lakásnak van egy ára és van egy értéke. A kettő akkor sem ugyan az, ha egymás szinonimájaként használja a köznyelv.
Ez a grafikon tökéletesen bemutatja, hogy mennyit is ér egy budapesti lakás. Magyarul az a pénz, amit kapunk érte, annak milyen a vásárlóereje.
Mert a pénz értékét is az infláció tünteti el – képletesen. Egyre kevesebb terméket és szolgáltatást kapunk a pénzünkért. Így ha a lakásunk értékét vizsgáljuk, akkor nem elégséges azt pénzben kifejezni, meg kell határozni a reálértékét. Tehát ma egy budapesti lakás annyit ér mint 15 éve. Ez egy általános kijelentés, nem szabad elfelejteni, hogy lehetnek ellenpéldák, mert minden lakás más és más. De a budapesti lakáspiac jelenéhez hozzá tartozik ez is. Aki szerint tehát a budapesti lakásárak elszálltak az egekbe, az még mindig nem érti azt, hogy a ingatlanvagyon olyan mértékben elértéktelenedett, ami még mindig csak kapaszkodik felfelé a sötét verem mélyéből. Keresi azt az utat, hogy újra értékes vagyona legyen mindenkinek, aki birtokolja. Persze 15 év devalvációs folyamatát nem lehet egyik pillanatról a másikra megfordítani/elfeledtetni, de 2 éve Budapest erről szól, semmi másról.
Újlakáspiac múltja a lakáspiac sötét oldala
Ezt a grafikont talán azért szúrták be, mert szépen ábrázolja a lakáspiac lejtmenetét, ami a 2000-es évek elején tapasztalt tiszavirág életű boom után, lassú de biztos lecsengés követett. Annyira lassú volt, hogy sokan észre sem vették még az intő jeleket sem.
Egy boom után, a recesszió annyira nehezen elfogadható/felismerhető, mint ennek az inverze.
2015-ben is többen lufiról beszéltek, hogy az árak olyan mértékeket öltenek, amik elfogadhatatlanok. Miközben az eddig megismert két grafikon pont az ellenkezőjét támasztja alá.
Fundamentális alapjai vannak a jelenlegi piaci hangulatnak és az árainak.
De nálunk hagyományai van annak, hogy mindenről intuícióból beszélünk, csak belső késztetést érzünk rá. Nem vagyunk tisztában egy iparág történetével, helyzetével, mégis ösztönösen fogalmazunk meg állításokat. Ez akár ugyan úgy igaz lehet egy gazdasági újságra, mint egy hétköznapi ember hangos gondolkodására. A budapesti lakáspiacról általában úgy szeretünk beszélni, hogy közben fogalmunk sincs mi történt itt az elmúlt 25 évben. De szerencsére 2015 arról is szólt, hogy ettől a rossz szokástól végre valahára megszabaduljunk. Na nem lesz olyan könnyű, mert az nem kattintás barát. Nem lehet olyan szalagcímet ráaggatni, média hecckampányt indítani, drámázni és kelteni vele a hangulatot. A lakáspiac tényleg egyik pillanatról a másikra őrült meg, de nem a szó szoros értelmében.
Olcsó a budapesti a lakás
Mondjuk ki végre, hogy soha ennyire olcsó nem volt még a budapesti lakás, mint most. Bár ezzel a kijelentéssel inkább bizalmat rombolhatunk, mint bizalmat építenénk. Ez a grafikon a bérekhez viszonyítja az átlagos négyzetméter árat. Természetesen ez is egy átlag, ami nem igaz minden lakásra. De összességében bemutatja azt a tényt, hogy az elmúlt 25 évben nemhogy nehezebb volt budapesti lakáshoz jutni, hanem egyre könnyebb lett. Szeretjük sajnáltatni magunkat, a politikusainkat hibáztatni mindenért, még a kákán is csomót keresünk. Olyan szentimentálisak és teátrálisak tudunk lenni, hogy észre sem vesszük a valóságot.
Pedig 2015 már újra az erősödő inflációs várakozások éve is volt. Ismét fenyegeti az ingatlanjainkat, de ha tiszteljük és megbecsüljük az ingatlanvagyont, legyen az a megtakarításunk fontos része vagy az a hely, ahol békét és nyugalmat találunk, akkor a felértékelődés helyessége és jogossága egyértelmű. Senki sem akarhatja azt, beszélhet őszintén arról, hogy a lakóingatlanvagyonunk elértéktelenedjen, mint valami karácsonyi giccs.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
