Az Airbnb lakáspiaca Kis-Budapest klasszikus belvárosa. A 2014 utáni budapesti lakásárdrágulás drogja. Nem túl nagy piac, de annál nagyobb hatást kiváltó. Az Airbnb mellett érvelők/támogatói/haszonélvezői általában gazdasági előnyeit hozzák fel. Miközben felesleges lakásárdrágító hatása inkább gazdaságilag káros. A felesleges helyett, beszédesebb kifejezés a kockázatos = veszélyes. Mire gondolunk?
Az alig több mint 12 ezer budapesti Airbnb lakás hogyan tud hatást gyakorolni a közel 920 ezer budapesti lakás árára?
A budapesti lakásárak, mint a hagyma, úgy épül fel – ha ábrázolni szeretnénk:
– A hagyma belseje a belváros és kifelé haladva elérjük a külvárost.
– A szűk belváros lakásárai határozzák meg a külsőbb városrészek, Nagy-Budapest lakásárait.
– Az Airbnb lakáspiac az 5., 6. 7. kerületekre fókuszál.
– A belvárosban 12 ezer lakás mást jelent, mint egész Budapesten.
– A három kerületben, sorrendben, kb. 20, 28 és 37 ezer lakóingatlan található. Ez a 85 ezer lakóingatlan a budapesti „lakásárhagyma” közepe.
Lehet szeretni, nem szeretni a pesti belvárost, de ármeghatározó = referencia Budapesten
– Az árát 2014 után egyáltalán nem az élhetősége adta, hanem a pénztermelő képessége.
– Magyarán csak az, hogy mennyi pénzt lehetett csinálni egy 5., 6. és egy 7. kerületi lakással.
– De, ha nagyon precízek szeretnénk lenni, akkor a 85 ezer lakóingatlant meg kellene feleznünk, mert az Airbnb lakáspiac nagyon jól körülhatárolható területen belül koncentrálódik.
– Így az alig több mint 42 ezer belvárosi lakásból kb. 12 ezer Airbnb-s. Az Airbnb-hatás így már jóval érthetőbb.
A nagyon-nagyon szűk belvárosban minden negyedik lakás Airbnb-s
A többi látensen az. A lakáspiacon mindig a legnagyobb árbefolyásoló tényezőnek van a legfontosabb hatása. Ez pedig 2014 óta a pénzcsinálás.
Ha valaki el szeretné nevezni a 2014-2018 közötti budapesti lakásciklust, akkor az a pénzcsináló korszak lenne. Soha előtte nem volt olyan lakáspiaci ciklus Budapesten, ami ennyire csak és kizárólag a pénzcsinálásra alapozta volna a lakásárakat.
Az albérlet 2014 után már nem volt akkora üzlet. Ezt tudják azok, akik albérleteztek a 90-es évektől kezdve. Devizában kifejezve pláne nem volt nagy üzlet. Az Airbnb az nagy üzlet. És mint ilyen, a „nagyobb üzlet” lett a lakásárakban kifejezve.
Az albérletpiac és az Airbnb-piac nem tud és nem is akar egymás mellett élni. Olyan érdekellentét ez, ami az elmúlt években teljesen átalakította Kis-Budapest szűk belvárosát. Az albérletek száma szépen lassan minimalizálódott. Helyüket az Airbnb vette át. Így a bérlők is szépen lassan az 5., 6. és 7. kerület feléből szinte teljesen kiszorultak. Ez nem azt jelenti – még nehogy félreértse valaki, hogy teljesen kiszorultak. De tudomásul vették, hogy hol kezdődik az Airbnb határa és hol ér véget az albérletpiac ezekben a kerületekben, ahol 2014 előtt azért inkább albérletpiacról beszélhettünk. A pénzcsinálás időszaka minden korábbi status quo-t felülírt. Elképzelhetetlen lakásárak, ezek elképesztő gyors változása 2014 és 2018 között az Airbnb látványos belvárosi térnyerésének idejével esik egybe.
12 ezer lakóingatlanból 4-5 év alatt üzleti ingatlan lett
Az Airbnb jelenség ezt jelenti valójában, a lakóingatlanpiac elüzletiesedését. Az albérletpiac sosem tudna úgy és annyira üzleti lenne, mint az Airbnb. Egyszerűen nincs rá olyan szintű fizetőképes kereslet. A budapesti Airbnb a külföldi turizmusra épül, mint a belvárosi vendéglátás általában. Az albérletpiac a belföldi lehetőségekre épít, még akkor is, amikor külföldi munkaerő vagy diákok kiszolgálása a célja.
A budapesti albérletpiac kb. 10x nagyobb, mint az Airbnb-piac. Tehát kb. 120 ezer budapesti albérlettel kell és érdemes is számolni jelenleg. Ehhez képest a tized akkora Airbnb-piac hatása érvényesül egész Budapest lakásáraiban.
Ha az Airbnb-nek van lakásárnövelő hatása, akkor adódik a kérdés, hogy lehet-e lakásárcsökkentő hatása is? A lakóingatlanból üzleti ingatlan = lakásárnövekedés? Üzleti ingatlanból újra lakóingatlan = lakásárcsökkenés?
Egy albérlet nem érhet annyit, mint egy Airbnb lakás
Ez tiszta sor, mert egyszerűen nem lehet vele annyi pénzt csinálni. Ha 2014-2018 között a pénzcsinálás határozta meg a budapesti lakások árát, akkor joggal feltételezhetjük, hogy ez befolyásolja 2019-től kezdve napjainkig és a jövőben is:
– Ha a budapesti lakóingatlanok pénzcsinálási képessége romlik, a jövedelmezőségük csökken, akkor ez az árakban meg kell, hogy jelenjen.
– Ez pedig a belvárosi lakóingatlanok árazását érinti legelőször.
– A lakásárhagyma belülről kifelé fejti ki átárazó képességét.
A lakáspiac bezártsága egyelőre sokat segít abban, hogy ez ne azonnal történhessen meg
Jó, közben az albérletpiacon a kényszerbérbeadók olyan agresszívek, mint amikor az Airbnb-piacon versenyeznek a vendégeik kegyeiért. Az biztos, hogy most a belvárosi pénzcsináló-gépezet nem támasztja, hanem inkább megingatja a belvárosi lakásárakba vetett hitet. Ha az inog, akkor inog egész Budapest is. Ismét megmutatva az Airbnb rendkívüli hatását ( = kockázatát).
Újra 12 ezer Airbnb lakás sorsa fogja eldönteni a 920 ezer budapesti lakóingatlan árát? Még azokét is, ami most épül vagy épülni fog? Ha a 2014 utáni budapesti lakáspiacból indulunk ki, akkor a válasz egyértelműen igen.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
