” A kapuból még egyszer visszanézett Imre.
– Ennek a háznak olyan szaga van, hogy itt mindenki el akarja adni, amije van. Az erejét, a bútorát, a testét. Pedig ahol minden eladó, ott nincs vevő.”
/Móricz Zsigmond – Az asszony beleszól – 1934/
Kár, hogy a Statisztikai Hivatal nem változott annyit, mint a Nemzeti Bank, ahol ma már nincs egy riport és jelentés sem idézetek nélkül. A KSH is változik, a 2018 III. negyedévet bevezető lakáspiaci jelentésük – mert még nem végleges – 103 ezer adásvétel alapján már jóval óvatosabban és sejtelmesebben fogalmaz, mint korábban:
„2018 I–III. negyedévében folytatódott a kisebb települések részesedésének emelkedése a használt lakások piacán, miközben Budapest súlya hosszabb ideje csökken. A fővárosban 2016 óta több mint 30 ezer lakás építésére adtak ki engedélyt, miközben eddig ennek csak mintegy negyedét vették használatba. A forgalom csökkenésében tehát szerepet játszhatott az épülő új lakások felé forduló kereslet is, bár az eladási statisztikákban ezek az új lakások egyelőre még alig jelentek meg.”
Azokat a papíron eladott új lakásokat 2016 óta nem látja a KSH
Kezdenek gyanakodni, mert ott sem ejtettek mindenkit a fejére. 2016 óta megy a mézesmázas értékesítési trükközés, hogy Budapesten a kereslet az új lakások felé fordult, de annyira, hogy közben a használt lakásoktól meg egyre inkább elfordul. Az új lakások vásárlása nem kimutatható, addig a használt lakások nemvásárlása annál inkább megjelenik a statisztikákban. Ez az utóbbi talán 2019-ben fog tudatosulni a médiában, mert egyelőre még csak ízlelgetik ezt a „hányásízű” cukorkát, és mondogatják, hogy „milyen finom, jaj de nagyon finom”.
A Nemzeti Bank-ban már hónapokkal ezelőtt megfogalmazták az aggodalmaikat a budapesti lakáspiacról. A KSH fáziskésésben van, de legalább már ők is érzik, a lakásárak emelkedése mögé nem érdemes keresletet látni. Ez is elég fontos momentum manapság, amikor hall ezt azt az ember. Végig haknizta a médiát az elmúlt hetekben, hogy aki nem vásárol gyorsan lakást, annak a pénztárcája bánhatja. Nem az haknizta körbe a médiát, hogy aki Budapesten tényleg el akar adni, annak is bánhatja a pénztárcája, ha elhisz mindent, amit a lakáspiacról mondanak a (reklám)szakemberek.
Szerencsére a KSH még nem tart ott, hogy mondjuk a lakáshirdetési oldalak látogatottságát tekinti keresletnek. Hányszor leírtuk már, hogy valahol alig több, mint 5+% körül mozoghat a valódi vásárlók száma a látogatottsági statisztikákban. De hol érdekel ez egy hirdetési oldalt! Ha pozitív és szenzációhajhász hírt kell gyártani rendelésre – mert a főnök megint megfogalmazta a frankót az év első meetingjén – akkor 95% körüli lakásturistát is potenciális vásárlónak kell tekinteni. El kell hitetni a hirdetőkkel, hogy a látogatottság mögött van kereslet is. A hirdetők és a hirdetések is fogynak, ezért maradhatnak középpontban a látogatók. Fű és fa hirdetéseket nézeget, mert alig van normális tartalom a neten. Valamivel el kell ütni az időt. Eladó vagy kiadó lakás, mindegy is, a lényeg, hogy képbe kerüljünk a hirdetési árakkal, amiről szintén tudjuk már, hogy reklámfogások csupán. Jó szórakozás, kikapacsolódás lehet a lakáshirdetések nézegetése, ha nem vesszük komolyan.
A KSH szembe megy a lakáspiac bulvárújságíróival és bulvárhőseivel is
A KSH sincs könnyű helyzetben, amikor újat szeretne mondani, hogy mégis milyen irányba halad Magyarországon a lakáspiac. Az már nem éri el az ingerküszöböt, ha a lakásárak nőnek, annak nem sok pozitív üzenete van. Unalmas hír lett. Oldani kell a feszültséget, az egyhangúságot és a tegnapi jelentésével sikerül is. Az újlakáspiac körüli csodavárás koporsójába üt egy szeget azzal, hogy stagnáló árakról beszél. A hirdetési oldalakon, az ingatlan- és hitelközvetítőktől sem azt halljuk, hogy az újlakáspiacon az árak állnának egyhelyben. A hirdetési árak tényleg szépen menetelnek, határ a csillagos ég. De eladni csak azok a fejlesztők tudnak, akik a vevőknek hirdetnek. Az adásvételi árak az újlakáspiacon 2018-ban olyat mutattak, amit igen régen. Ez még csak 2018. Mi lesz 2019-ben?
A KSH alig mer beszélni az újlakáspiacról, mert szinte mérhetetlen a használt ingatlanok adásvételi számához képest. De most már nem csak az adásvételi számokkal van gond, hanem az árak stagnálása miatt is kezd fekete bárány lenni az újlakáspiac. Csak a baj van a bulvár lakáspiaci hírek sztárjával. A végén még rágalmazásért és hitelrontásért feljelentik a KSH-t.
A magyar lakáspiacon 2014-2018 között nem tudott lábra állni az újlakáspiac, akkor mikor fog? – mi ezt a kérdést tennénk fel
Burkoltan egyébként választ is ad a KSH, mert egy újabb szeget ver bele az újlakáspiac csodaváró koporsójába, amikor az adásvételek megoszlásáról beszél. 2018 első három negyedévében már 56% volt a falvak és kisvárosok aránya. Ez meg nem a klasszikus újlakáspiac terepe. Pláne nem az ingatlanhirdetési oldalak, ill. ingatlan- és hitelközvetítők piaca. Az irány trendszerű.
2019-ben még inkább a falvak és a kisvárások eladói örülhetnek majd Magyarországon, mert a vevők ott vásárolnak inkább, nem a megyeszékhelyeken és nem is a fővárosban.
Budapest gyakorlatilag nagy vesztese lett a 2014 utáni lakáspiaci fellendülésnek. Az árnövekedés szívmelengető minden tulajdonosnak most, de csak addig, amíg nem akar eladni. Ha már eladni is akar, akkor az árak mellé vevőkre is szüksége lenne. Azok meg elfordultak és elfordulnak Budapesttől. Erre minden okuk megvan. Értelmetlennek tűnő árkülönbség van Budapest és a közvetlen környezete között, amit korábban sohasem tapasztaltak meg a vevők. A lakásáraktól megrészegülve jöhet a kellemetlen másnaposság, hiszen a lakásáraknál sokkal fontosabb az aláírt adásvételi szerződés. Aláírt adásvételi szerződés nélkül egyre kockázatosabb megmondani egy budapesti lakás árát. Találgatni meg nem érdemes.
Tényleg ennyivel értékesebb Budapest? A vevők szerint nem, mert inkább Pest megyét választják
Ez az egész országra jellemző úgynevezett magyar urbanizáció azt jelenti a valóságban, hogy a városi ingatlanok ára erőteljesen nő, addig az emberek inkább a nagyvárosok vonzáskörzetébe költöznek. Minél nagyobb árolló lesz a nagyvárosok javára, annál inkább felerősödhet ez a folyamat.
Ez egyáltalán nem urbanizáció, hanem a vásárlók racionális, árérzékeny viselkedése. A pénzük, de még a bank és az állam pénze is sokkal többet ér a magyar nagyvárosokon kívül. A jelek szerint a megyeszékhelyek is csak tartani tudják a tempót a lakáspiaci forgalom növekedésével, de az arányuk nem nő. Ezt jól alátámasztják a régiós vételár változásokat összehasonlító grafikonok is. Tégla vagy panel, a társasházi ingatlanok ténylegesen kifizetett vételára olyan irányt vett 2014 után a magyar nagyvárosokban, amiért nincs min csodálkozni a vevők reakcióján.
A sokat emlegetett bérnövekedés és a munkaerőpiaci folyamatok nem a nagyvárosi ingatlanok keresletét növelik, hanem éppen a nagyvárosok körüli ingatlanpiacnak adnak újra esélyt.
A városokon kívül a családi házak jelentik a megfizethető alternatívát a vevőknek, mert minden régióban azok vételára növekedett a legkevesebbet. Ez nem csak Budapest és Pest megye kapcsolatára igaz. Minden régióban antiurbanizációs folyamatokat figyelhetünk meg. Ha úgy vesszük, Magyarország nem túl nagy, az egészet tekinthetjük egy közepes méretű, de nem olyan sűrűn lakott metropolisznak, aminek a belvárosa és nem a fővárosa mára Budapest.
Kép: Ingatlanműhely
Forrás: KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. III. negyedév /2019. január 25./
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
