Ha egy picit visszatekintünk az időben és felelevenítjük a korábbi lakáspiaci emlékeinket, akkor kinek mi jut eszébe arról, amikor családon belül felmerült, hogy kellene egy pesti lakás munka vagy továbbtanulás miatt? Egy kicsi, de belváros közeli garzon vagy egy távolabbi/külvárosi nagyobb panel – tipikus első lakások voltak, mert árban szinte semmi különbség nem volt, mind a kettő meg volt jóval 10 millió alatt. Akinek igazán szűkösek voltak a keretei, ahol minden forint számított, de inkább vásárolni akartak és semmi eshetőségre sem bérelni, nekik volt szinte az egyetlen kompromisszum a 8. kerület. Ott lehetett garzont is venni és panelt is, általában a pesti átlagárak alatt. A budapesti lakásárakhoz képest, a 8. kerület alacsonyabb árai vonzották az olyan vásárlókat is, akiknek összejött egy kis megtakarításuk és ők is pesti lakásba akarták tenni.
Ez a „pesti lakás” mánia, a pénz jó helyen van benne, ki is tudom adni, nekem is jól jön, ha van, a családban úgy is kelleni fog valakinek idővel, a 8. kerületbe mindig csábított vásárlókat.
Persze ellentmondásos terep volt ez korábban is, így az árak miatt döntöttek mellette, hogy ilyet, ekkorát, ilyen közlekedési viszonyok mellett máshol drágábban vásárolhatnának. Ha már volt keret máshol lakást venni (akár rosszabb adottságút is) és nem számítottak a rosszabb tömegközlekedési lehetőségek, akkor inkább máshol is vettek.
A 8. kerület gyorsan szűrte a vásárlóit, valakinek vagy benne volt a kalapjában és ki is húzta, vagy már eleve bele sem tette.
Aki ebben a városban él és az is aki nem, még mindig előítéletes a 8. kerülettel szemben
A kerület számán vagy neve hallatán mondhatni keveseknek jut eszébe valami jó. Itt minden ingatlan hátránya, hibája, a ház külső és belső állapota, az utcakép más szempontok szerint van értékelve, mint sok másik kerületben.
Erről beszéltünk tavaly júniusban, amikor górcső alá vettük a kerületet és egész részletesen megnéztük lakáspiaci szempontokból. Már akkor felhívtuk a figyelmet, hogy nem csak Budapesten, de a 8. kerületben is fogynak a vevők. 2016 után, az előzetes adatok szerint, 2017-ben is a fővárosban vásárlók száma tovább csökkenhetett. A 8. kerület biztosan nem kivétel ez alól.
Azt ugyanis tudni kell, hogy a város kockázatosabb területeiről mindig hamarabb és gyorsabban is fogynak el a vevők.
A kockázat és a hozamok kapcsolatát sokan ismerik. A magas kockázat magasabb hozamokkal kecsegtet.
A 8. kerületben a lakások árához képest jól lehet kiadni/hasznosítani, akár túlságosan/aránytalanul is jól, mint sok lakáspiaci szempontok alapján biztonságosabb kerületben, városrészben.
A 8. kerületben persze nem csak az átlagon felüli hozamok érdekesek, hanem itt még mindig lehet vásárolni 15 millió alatt lakást, amit ki is lehet adni. Ez nagy szó és igen komoly indok azoknak, akiknek nincs több pénzük hitellel vagy anélkül sem. Nem csak 15 millió alatt, de még 400 ezer forint alatti négyzetméter áron is vannak garzonok. Tudjuk, hogy a kislakások négyzetméterára magasabb a nagyobb lakások áránál. Ezek egyáltalán nem elhanyagolható részletkérdések egy vásárlói rétegnek, akiknek a 8. kerület ma is az egyetlen alternatíva tud lenni Budapesten. A budapesti átlagár alatt – ami már 410 ezer forint körül stagnált a KSH legutolsó jelentése alapján – tehát bizonyos értelemben akár áron aluli „érzéssel” vásárolhatnak, juthatnak lakáshoz még ma is vevők a kerület kockázatosabb részein.
A kockázat is egy érdekes kérdés
Sokszor lehet az az érzésünk, mint ha az eladó lakások többségét 10-20 év alatt újra és újra eladnák. Igen, mint ha mindig ugyan azokat a lakásokat adnák-vennék. Van egy lakásréteg, ami forgalomképes, ami gazdát cserél néhány évente, akár még sűrűbben is. Majd vannak azok a lakások, amik messziről elkerülik a lakáspiacot.
A 8. kerületben is érdekes kérdés, hogy ki örülhet jobban, ki érezheti nagyobb biztonságban magát:
Az, aki olyan lakást vesz, amit kb. 10 évente eladnak, esetleg csak pár évig tartja meg a tulajdonosa, vagy olyat, amit most adnak el először 20+ év után.
A 8. kerületben nem a lakások kiadhatósága a kérdés, hanem a forgalomképességük. Bérlőt könnyebb rá találni, mint vevőt. Bérlőt, akkor is találunk rá, amikor lakáspiaci válság van, de vevőt lehet, hogy még akkor sem, amikor lakáspiaci boomtól hangos a város. Ha van kerület, aminek tényleg nem homogén a lakáspiaca, akkor az a 8. kerület. Kritikus lehet a kiválasztott lakás jövőbiztos adottsága (forgalomképessége) , de a 8. kerület mindig a kockázatvállalásról szólt és szól még ma is. Átépítik, megújul, szépül, változik. Közben a kockázatok lehet kevésbé szembetűnőek, miközben nem áron alul vásárol senki sem, aki úgy érzi, hogy jobban járt, amikor egy 8. kerületi lakás mellett döntött. A 8. kerület áraiban mindig benne van a kockázat, az is újjáépül, mint maga az egész kerület.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
