”Nem tehetünk róla, sajnos a lakáspiaci ciklus 5. évében már egyre diszkomfortosabb a lakáspiacról igazat mondani.” – gondolattal kezdtük 2018-at. Mindenki érzi a változást a levegőben. Minden valahogy más. Nem tudja úgy igazából megfogalmazni pontosan micsoda, csak úgy beszél róla. A szavak unalmasak, üresek, nincs mögöttes tartalom. Kellenek a számok, a táblázatok, a grafikonok, hogy összeálljon a kép.
– A lakásárak nőnek, minek aggódni?
– Nem vagyunk eladósodva, minek aggódni?
– Nőnek a bérek, minek aggódni?
– Egyre több új családi ház és társasház épül, minek aggódni?
Akkor gyerünk, vágjunk bele és nézzük meg közelebbről Magyarország legnagyobb lakáspiacával rendelkező városát, Budapestet.
Itt egy táblázat. Minden benne van egyben 2012-től napjainkig, amit a budapesti átlagárakról tudni érdemes. Minden ezzel kezdődött:
„2013-ban a negyedik negyedév visszaesésétől eltekintve megállt a használt lakások árának csökkenése, majd 2014-ben folyamatossá vált az áremelkedés: az első negyedévben 2,0, a másodikban 1,6 a harmadik negyedévben pedig 1,3%-kal drágultak a lakások a megelőző negyedévhez képest.” – írta a KSH a 2014 III. negyedéves lakáspiaci jelentésében.
A lakáspiaci ciklus kezdete minden kétséget kizáróan 2014 volt. Az egész év arról szólt, hogy a végére annyi legyen az átlagár Budapesten, mint 2012-ben volt. Igen. A lakáspiaci ciklus első éve masszívan a felkapaszkodásról szólt. 2015-ben már semmi kétség nem fért hozzá, hogy a budapesti lakásárak nőnek. Volt honnan. Meghaladta a 40 ezret az adásvételek száma Budapesten 2015-ben, az átlagár meg 290 ezer Ft/m2-ig nőtt.
Mindenki azt gondolta, azt várta, hogy 2016-ban minden eddiginél erősebb évet zár Budapest. Duzzadó önbizalom, hiszen 2015 végén és 2016 elején robban a CSOK-bomba. Kiderült, hogy Budapesten a bomba pusztító hatású volt, amíg a lakáspiac teljesen halottnak hitt részén pedig csodaszer.
Mi történt 2016-ban?
Az árak elképesztőt nőttek, de az adásvételek száma 37 ezerre csökkent. Az országos lakáspiaci forgalmat a piac 150-160 ezer közé várta egész évben, de 146 ezer ingatlant adtak csak el. Ebben szerepe volt annak is, hogy Budapesten az adásvételek száma 2016-ban csökkent.
Az országos lakáspiaci forgalomban Budapest szerepe 2015-től kezdve 2016-ban látványosan csökkent. Ezt senki nem akarata elhinni.
„2016 első két negyedévében Budapesten tovább gyorsult a használt lakások árának emelkedése: a 2015. évi 17,4 millióról 19,5 millió forintra nőtt a lakások ára, és így 25%-kal lépi túl a 2008-ban mért nominális szintet. Ezzel Budapesten már a lakások reálértéke is a válság előtti szint fölé emelkedett és azt mintegy 2,6%-kal meghaladja.” – írta a KSH 2016. II. negyedéves lakáspiaci jelentésében.
– Az árak nőnek és az adásvételek száma csökken!
– Ez normális?
– Nem ellentmondás ez?
– Egyre kevesebb vevő egyre drágábban vesz lakást?
– Ez nonszensz!
Pedig így van, mert a budapesti lakásárakat nem a budapesti adásvételek száma befolyásolja, hanem az országos adásvételek száma. Úgy is lehet mondani, hogy Budapest ára Magyarország lakáspiaci hangulatától függ és nem pedig fordítva.
– De ha egyre kevesebb lakást adnak el, és közben meg egyre többet hirdetnek meg, akkor abból előbb utóbb baj lesz, nem?
– Igen, baj lesz.
– De akkor még 2016 volt, senkit nem érdekelt az, hogy a vevők elbizonytalanodtak.
-2014-ben és 2015-ben megrohamozták a vevők Budapestet, 2016-ban meg már megijedtek tőle, pedig reálértékben éppen csak akkor lépte át a 2008-as reálár-szintet.
2017. I. negyedéves lakáspiaci jelentésében a KSH először mondta ki azt, amit Budapesten senki sem akart hallani:
„2016-ban gyorsuló ütemben tovább nőtt a kistelepülések lakáspiaci forgalma, és ez módosította a lakáspiac területi arányait. 78 ezer lakás cserélt gazdát a kisebb városokban és a községekben, 20%-kal több, mint egy évvel korábban. Mivel eközben a nagyvárosok forgalma alig változott, 2016-ban többségbe kerültek a kistelepülésen eladott lakások: lakáspiaci részesedésük 48-ről 54%-ra emelkedett.
A települések közötti átrendeződéssel együtt a kistelepülésekre jellemző családi házak aránya is növekedett a forgalomban (42-ről 46%-ra). A lakótelepi panellakások továbbra is a használtlakás-eladások 19%-át adják, míg az egyéb többlakásos épületek piaci részesedése visszaesett (39-ről 36%-ra).”
Budapest elbukott a lakáspiaci forgalomban. A kistelepülések átvették az irányítást. 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedésének a motorja a kistelepülések lakáspiaca volt és nem Budapest, illetve nem is megyeszékhelyek.
– Hihetetlen és elképesztő fordulat, de kinek nem jó ez?
– Egyrészt a hirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek, akik általában Budapestből és megyeszékhelyekből élnek meg.
– A kistelepülések nem igazán az ingatlanközvetítők terepe.
– Na meg a lakásfejlesztőké sem.
– Mi lesz a sok új építésű lakással, amit Budapesten és a megyeszékhelyeken építenek?
– Ki veszi meg őket?
– Jó kérdés.
– Komoly kérdés, amivel senki sem foglalkozott 2017-ben.
– 2018-ban már muszáj lesz szembenézni a lakáspiaci folyamatokkal.
A KSH 2017. III. negyedéves lakáspiaci jelentése pár napja jelent meg. Mit olvashatunk benne az újlakáspiacról?
„A 2016-ban tömegesen megkezdett építkezések közül egyelőre kevés jutott el az értékesítésig.”
– God f*ucking damp it!-mondaná az angol.
– Már csak ez hiányzott.
– Na meg ez:
„A kistelepülések növekvő lakáspiaci forgalma módosította a lakáspiac területi arányait. 2017 I–III. negyedévének eddig ismert adatai szerint a használt lakások kevesebb mint fele (45%) kelt el Budapesten és a megyeszékhelyeken. Az elmúlt években általában az adásvételek többsége a nagyvárosokban jött létre (2014-ben 52, 2015-ben 51%-uk), és csak 2016-ban fordult meg ez az arány a kisebb települések javára, amikor a főváros és a megyeszékhelyek együtt már csak 46%-ban részesedtek a használtlakás-tranzakciókból.” – amit szintén pár napja írt a KSH.
– Olyan lakáspiaci hangulatban új építésű társasházi lakásokat építeni és értékesíteni, amikor a lakáspiacon a családi ház a menő és az sem Budapesten és a megyeszékhelyeken, hanem „vidéken”!
– Eszelős, ez rendesen eszelős!
– Ezek után jöhet a kérdés, hogy akkor miért nőnek a budapesti lakásárak?
– Azért, mert megjelentek a budapesti lakáspiacon a „happy” hitelből vásárlók.
Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.
Budapesten 2017-ben nem adtak el több lakást, mint 2016-ban. Ez több mint valószínű. Egyre több eladó marad hoppon. 2018-ban még több eladó fogja várni a csodát. Hiszen csoda kellene ahhoz, hogy a budapesti lakáspiacon az árak után, a forgalom is nőni kezdjen és minden pont úgy legyen, ahogy arról 2016-ban álmodoztak a lakáspiac érdekemberei. Már csak azért is, mert 2017 I. negyedéve óta a budapesti lakásárak 400-410 ezer forint között „stagnálnak”. Úgy néz ki, a budapesti lakásárak is megállnak pihenni egy kicsit, kifújják magukat.
Addig viszont marad a valóság. Jobban megéri Budapestről elköltözni, mint Budapestre beköltözni. Láthatóak az agglomerációs árak is. Jobban nőttek Budapesten a lakásárak, mint az agglomerációban. Magyarul, aki el tudja adni a lakását Budapesten, az jobban jár egy Budapest környéki családi házzal, akár legyen az teljesen új, amit ő épít magának, vagy valami nem olyan régen épült, fiatalos, modern családi házzal.
Kép: Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
