” Már jó ideje követem az írásaikat, amik mindig gondolkodásra késztetnek. Még lakásvásárlás előtt állok és a mai újra kiposztolt „Ingatlan reality” kapcsán megfogalmazódott bennem, hogy akármennyi ingatlant nézek meg, magához az ingatlanhoz mint befektetési formához nem fogok jobban érteni. Ha nem csak úgy tekintek a lakásra mint otthon, hanem mint befektetés is, akkor jó lenne konyítani hozzá.
A kérdésem, hogy megfelelő tudás megszerzéséhez milyen könyveket vagy tanfolyamokat tudna ajánlani? (gondolok itt akár egy értékbecslő tanfolyamra). Hogyan lehet erről megfelelő ismeretket szerezni? Szeretnék nem vakon belevágni ebbe.” – írta nekünk egy olvasónk.
Akkor gyorsan és röviden válaszoltunk is rá: „Ez is egy szakma, ami részben tanulható. Viszont hasznos tud lenni egy analitikus és összefüggésekben gondolkodni tudó személyiség is. Az ingatlan esetében rengeteg dologra kell odafigyelni, értelmezni és megérteni. Ebben próbálunk segíteni a műhelymunkákkal.”
Majd inspirált minket ez az őszinte és nyílt segítségkérés. Mások is hasonló cipőben járhatnak mint az olvasónk, csak nem merik még bevallani maguknak sem, nem hogy másnak. Izgalmas időket élünk. Jobbkor nem is érkezhetett volna ez a kérés, mert éppen az elmúlt hetekben járt körbe a Duna House jóvoltából a magyar lakáspiac és az európai lakáspiac közötti összefüggéskeresés. Engedjék meg, hogy összefüggéskeresésnek nevezzük.
Az nem összefüggés ugyanis, hogy ha a magyar ingatlanárak más országok áraihoz képest olcsóbbnak látszanak, akkor az minden esetben alulértékeltséget jelent. Meghallgattuk mi már 10+ éve is, hogy azért éri meg Magyarországon lakást vásárolni, mert itt olcsóbb a lakás, mint a jobb módú szomszédoknál. Főleg a cseh, lengyel és a szlovák lakásárak merültek fel már akkor is. Halkan, tényleg csak nagyon halkan szeretnénk megjegyezni, hogy sosem jelent semmi jót, ha a magyar lakásárakat úgy akarják önigazolni, hogy csak egyszerűen más országok áraival vetik össze. A fővárosok árainak összehasonlítása pláne nagyon kockázatos, mert teljesen téves következtetésre adhatnak okot. A Duna House után néhány héttel, most az ingatlan.com jóvoltából olvashattunk valami nagyon hasonló összehasonlítást. Ha összefüggést keresünk, akkor először fontos törvényszerűségeket is ismernünk.
Egy ország fővárosának lakáspiacát az adott ország lakáspiaci folyamatai határozzák meg. Önmagában különböző országok különböző városai nehezen összehasonlíthatóak, hogy melyik értékesebb, túlértékelt vagy alulértékelt éppen. Összefüggéseket nem fogunk úgy találni, ha hűbelebalázsként számokat teszünk egymás mellé és azzal jövünk, hogy Budapest például milyen olcsó a többi fővároshoz képest.
A budapesti lakásárak változásával és a bérek kapcsolatával februárban foglalkoztunk . Újra elővettük az ábrát, leporoltuk és frissítettük a számokat.
A KSH 2017. első negyedévét is vizsgáló lakáspiaci jelentésében olvasható, hogy Budapesten már az első három hónap feldolgozott adatai alapján 400 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A béreknél, a legfrissebb, első féléves budapesti nettó béreket vettük alapul. Látható, hogy Budapest egyre drágább a budapestieknek (is). Annyira drága, hogy 2016-ról tudja már mindenki, hogy kevesebb lakást is adtak el Budapesten, mint 2015-ben. Ez a trend nagyon valószínű, hogy 2017-ben is folytatódik.
A budapesti lakásárakat az országos lakáspiaci folyamatok teljes mértékben meghatározzák. Az ábrából jól kiolvasható ez. Ezért fordulhat elő az, hogy a budapesti lakásárak annak ellenére nőnek, hogy a kereslet a budapesti lakások iránt viszont már nem nő.
Akkor most Budapest drága vagy olcsó? Ha azt nézzük, hogy egyre drágább és a kereslet meg korlátos, akkor olcsónak semmiképpen sem nevezhető. De mivel már többször beszéltünk arról, mennyire fontosak egy adott ország lakáspiaci folyamatai, ezzel is foglalkoztunk már idén többször is. Az FHB ábráiról beszélgettünk májusban. A félig üres és a félig teli pohár esetére világítottunk rá a magyar lakáspiaccal kapcsolatban, miközben ráhelyeztük az országot Európa térképére.
A magyar lakáspiacot is sújtotta az infláció. Pontosabban nem csak a magyart. Erről emlékeztünk meg júliusban (Lásd később: reálérték). Augusztusban a Deloitte európai lakáspiaci összefoglalójában kerestünk összefüggéseket. Magyar városok dobogós helyen voltak benne például a hozamtáblázatban. Miközben Magyarországon az egyik legkisebb a piaci alapú albérletpiac. A kettő között azonban van összefüggés.
Ugyanis minél kisebb egy albérletpiac egy országban, annál nagyobbak a bérbeadók kockázatai. Ez megint azt jelenti, hogy a számok egyszerű összehasonlítása még nagyon kevés. Ha a lakás befektetés, akkor minden esetben beszélni kell a kockázatokról is. Bérbeadni kockázatos, így az elérhető hozamok nagyon relatívak Magyarországon. A kockázatokat a magyar lakáspiacon pont a csábító hozamok fejezik ki.
Minél biztonságosabb és kiszámíthatóbb egy ország/város albérletpiaca annál alacsonyabbak ott a hozamok általában. Így az is egy elég veszélyes gondolat, ha valaki azt állítja, hogy pont a magas hozamok mutatják azt, hogy a lakásáraknak mindenképpen tovább kell robognia. A lakásárnövekedést pont a lakáshasznosítás kockázatai fékezhetik és lassíthatják. Aki kiadásra vásáról annak egyáltalán nem mindegy, hogy mennyire könnyű vagy sem kiadni az adott ingatlant. A könnyű alatt, most mindent értünk: költségeket, bürokráciát, adót, problémákat a bevételek tükrében.
Az albérletpiac mérete és persze a fejlettsége (minősége) minden esetben kockázatot jelent, ha befektetőként gondolkodunk.
De nem feledkezhetünk el a lakásárakról sem. A lakásárak kockázatait befektetőként mindig a reálárak változásában kereshetjük. Csehország az egyetlen ország, ahol az elmúlt évtized nem tépázta meg a lakásárakat. Nem véletlenül Prága a legdrágább főváros a környéken (Bécset leszámítva). A cseh albérletpiac is figyelemreméltó, ami növeli a befektetések biztonságát. Egy ország lakáspiaca hatással van a fővárosának áraira emlékeztetünk mindenkit újra. A magyar lakáspiac reálárai még mindig negatívban vannak.
2016-ban reálértékben még mindig 15%-kal értek kevesebbet Magyarországon az ingatlanok, mint 2007-ben. Egy befektetőnek, legyen az hazai vagy külföldi, ez jelenti a kockázatot. Ez nem azt jelenti, hogy nálunk olcsók a lakások – lásd például budapesti lakásárak elszakadása a nettó bérektől – és mindenképpen csak nőhetnek az árak. Ez azt jelenti, hogy Magyarországon a lakásárak korlátosak. A korlátok pedig kockázatokat jelentenek. Az elmúlt évtized reálérték változása és az albérletpiac mérete és fejletlensége együtt mind a ketten mutatják, hogy Budapest és Magyarország lakáspiacai kockázatosak befektetői szemmel.
Lehetünk örök optimisták, mint a legnagyobb hirdetési oldal vagy érdekemberek, mint a legnagyobb ingatlanos franchise hálózat. Mind a két ingatlanpiaci szereplő azt az üzenetet hordozza, hogy ne féljünk a magyar lakáspiactól és főleg ne a budapestitől. A realista szempontok alapján keresett lakáspiaci összefüggések viszont fokozott óvatosságra intenek. Azt mondhatják erre, hogy milyen rossz lenne már a világ, hogy ha mindenki egyetértene mindenben és nem léteznének véleménykülönbségek. A kérdés ebben az esetben is inkább az, hogy különbséget tudunk-e tenni a (szubjektív) vélemény és egy (objektív) tény között. A magyar lakáspiacot a szubjektivitás mozgatja, nem vitás, nincsenek könnyű helyzetben az objektíven gondolkodók. Aki így érzi magát, fontos, hogy tudja nincs egyedül.
Kép: Candy
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
