Kösse fel a gatyáját előtte! Hányszor, de hányszor kellett már meghallgatni, hogy az új építésű lakások miatt, majd csökkeni fog a használt lakások ára. Első hallásra logikusnak is tűnik, másodiknak meg egy akkora marhaságnak, hogy nehéz eldönteni, sírjunk vagy nevessünk rajta. Olvasóink könyökén jön már ki, hogy az új és használt lakások ára együtt mozog. Ha egyre több újlakást építenek, akkor bizony a használt lakások ára is az ég felé indul el. Most mutatunk egy újabb ábrát, amivel még meg is érthetjük, hogy miért. A válasz nagyon egyszerű. Ahogy a használt lakások kínálata sem foglalkozik a kereslettel, csak piacra lép, úgy az új lakások építői is ott építenek, ahol tudnak. Kereslet meg majd lesz rá valahogy.
A lakáspiac kínálata általánosságban véve teljesen torz. Túlkínálatos, mert többségében nem azt és nem ott árulják, amit és ahol keresnek.
Attól, hogy egy lakás eladó, még nem fogja megvenni senki. Olyan hely a lakáspiac, ahol pont úgy járhat egy lakás, mint egy termék a boltok polcain: lejár a szavatossága. A különbség annyi, hogy amíg a boltok polcairól leveszik a „romlott” árut, a lakáspiacon ott marad. Ahogy az áruknál is történik, a lakásokat is néha szeretik „átcsomagolni”, hát ha úgy kelendőbbek lesznek. Az újépítésű lakások piacán sincs ez másképp.
A budapesti használt lakások piacát mennyire fenyegeti az újépítésű lakások piaca?
Budapesten minden második új lakást 13. vagy a 11. kerületben építik. A 13. kerület dominanciája olyan súlyos, hogy az új lakások harmadát abban a kerületben építik.
Az ilyen koncentrált kínálat miatt Budapest nagyobb részén az új lakások elaprózódott kínálata egyáltalán nem tudja befolyásolni a használt lakások piacát.
Budapest 21. és 22. kerületeiben például nem is tervezik új lakások építését. De sok kerületben alig épül új lakás, ami annyira kevés, hogy észrevétlen marad ennyi új ingatlan a kerületek lakáspiacán. Ez a torz újlakáspiaci kínálat a használt lakások kínálatára nem tud hatással lenni. Csak annyi történik, hogy egymás árait növelik. Bár érdekes kérdés, hogy mi fog történni a 11. és 13. kerületekben. Biztosan van-e igény ennyi új lakásra ebben a két kerületben. A jelenlegi újépítésű lakások „érdekes” kínálata mellette az átadás időpontja is nagyon érdekes.
Most vagy soha?
Már most látszik, hogy a piaci bizonytalanságok miatt – például ott építenek újlakást, ahol arra nincs szükség és ott nem, ahol lenne – több lakásprojekt sem fog megépülni. De ami megépül, az készen lesz a következő másfél évben.
Ez az instant kínálat gyors fellendülést és egy gyors összeomlást vetít előre. Ha az újlakáspiac bezuhan, akkor a használt lakások piaca is be fog zuhanni.
A jelenlegi újlakáspiac nem a kínálatával fenyegeti a használt lakások piacát, hanem az ad hoc jellegével. Egyik nap van újlakáspiac, a másik nap meg nem lesz. Beteg az új lakáspiac és az beteggé teszi a használt lakások piacát is. A káröröm a legszebb öröm, de 2017-ben a kárörvendőknek is van egy rossz hírünk. Ők fogják megszívni a legjobban, amikor a lakáspiac tiszavirágzása után, nem csak a lakások ára fog elsősorban változni, hanem a kínálata. Amikor a lakáspiacon baj van, azt a szűkülő kínálat jelzi először. Budapesten már 2016-ban kevesebb lakást adtak el, mint 2015-ben. Előfordulhat, hogy 2017 és 2018 között a trend tovább folytatódik, miközben az árak nőni fognak.
Több jel mutat arra, hogy 2018 után egész más lakáspiacra kell készülnünk, mint amiben jelenleg élünk.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
