Miért nőnének tovább a lakásárak? Megosztó kérdés, amire csak megosztó válaszokat lehet adni.
A népszerűséget ma azok hajszolják, akik az árak csökkenéséről beszélnek és meg is indokolják, hogy miért. Minket viszont teljesen hidegen hagy a népszerűség, ami egyfajta biztonságkeresésnek is felfogható. Jó érzés olyat mondani, amit egy tömeg hallani akar. Lehet őket kényeztetni szavakkal, hitet és reményt adni nekik, hogy bízzanak bennünk, mert minden úgy lesz, ahogy azt mondjuk. Az ingatlanközvetítők jelentős része keresi a kapcsolatot a külvilággal, már-már választási kampányhajrát folytat a lakásárak csökkenéséért, hogy hát ha ettől elfogadottabb lesz és ügyfélközpontúbb. Kétségbeesett kiáltások ezek. Kétségbeesett, mert az ingatlanközvetítők saját tapasztalatik lassan fabatkát sem érnek. Az ügyfeleket egyre kevésbé érdekli az ingatlanközvetítés, ami a mai lakáspiac egyik legérdekesebb jelensége. Nő a lakáspiac, a lakásárak, de az ingatlanközvetítés meg csökken. Ezért elkezdtek politizálni és populistán tolják a szekerüket, átkozzák a lakásárakat, terelgetik a nyájat ösztönösen, mint egy erre született juhászkutya. Blogok, újságcikkek, saját statisztikák, interjúk és ömlenek ránk a hírek, hogy a lakásárnövekedésnek itt a vége, most már elég volt belőle. A „saját tapasztalat” a bűvös szó, mert ők nem felejtettek el értékesíteni, látják, hogy mi történik, érzik a zsigereikben, már ki is érthetne és ki láthatná át jobban a lakáspiaci folyamatokat, köztük az árak trendjét, mint az ingatlanosok! A képet árnyalja az általános megítélésük, hozzáállásuk és úgy általában a hozzáértésük. Értékesítők ők, követik általában a trendeket és nem pedig trendcsinálók. Futnak a busz után és nem ők a buszvezetők – kaptuk el egyszer ezt a mondatot egy utcai beszélgetésben, ahol az ingatlanközvetítők szerepéről beszélgettek. Találó gondolat, amikor a lakáspiac busza robog és vannak akik lekéstek róla, mások nem mernek felszállni, de amúgy is nagy a tolakodás, izzasztó a levegő, heringjárat már az egész. A kölcsönös tisztelet és megértés a tömegközlekedésben is nagyon hasznos lehet, hát hogy ne lenne még hasznosabb a lakáspiac buszán nyomorgóknak vagy az új felszállóknak!
Megnéztük már, hogy a lakásárak növekedése összeségében sosem jelent semmit. Messzemenő következtetéseket levonni belőle nem lehet. Nőnek vagy nőttek az árak. Nagy ügy. Az a dolguk általában. És akkor mi van? Ezek a gondolatok forogtak a fejünkben, amikor először néztük meg az FHB Lakásárindex (Megjegyzés: a link már nem elérhető) legfrissebb európai lakáspiaci körképét.
A száraz tényekhez ragaszkodók, a szakbarbárok a gazdasági növekedést valami félistenként tisztelik. A lakásárak és a gazdasági növekedés közötti kapcsolat vizsgálata nagyon sokszor bizonytalan. Bele lehet magyarázni, de azért mindig az derül ki, hogy:
a lakásárak hosszú távú trendje Magyarországon teljes mértékben elszakad a gazdasági realitástól.
Ezt azért fontos most így leszögezni, mert az árcsökkenést vizionálok általában pont arra hivatkoznak, hogy a lakásárak további növekedéséhez nincs megfelelő gazdasági környezet. Csak éppen ez a lakáspiacot és a lakásárakat Magyarországon nem nagyon érdekli. Önálló életet él a lakáspiac, elsősorban pont azért, mert levegőnek tekintjük a saját tulajdonban élést. Ez pedig egy olyan erős érzelem, amit semmilyen racionalitás nem nagyon tud felülírni.
A lakáspiacot elsősorban az érzelmeink irányítják, nem a gazdasági környezet.
A lakásárak eddigi növekedést a jó sötét Magyarország mutatja. Habzó szájak, ideges tekintetek, hogy „hát mondom én, brutális és elfogadhatatlan árnövekedés” történt itt – kiabálja a populista politikus ingatlanos. Egyszerűen és érthetően, hogy még a legostobább is megértse egyből, hogy miről beszél a politikus. De nem állunk meg, ahogy a lakáspiac busza sem. A következő ábra, már mindjárt más aspektusba helyezi a lakásárak növekedését.
Beszéltünk már erről néhányszor.
A lakásárak növekedési trendje pont azért olyan megalapozott, mert a magyar lakáspiac értékvesztését sem tudta ledolgozni az elmúlt években.
A lakásárak csökkenéséről beszélők ezt szándékosan és tudatosan hallgatják el. Pedig itt van a kutya elásva.
Az árak nem öncélúan nőnek, hanem azért, hogy az ingatlanok megőrizzék az értéküket. Az ár és az érték nem szinonimák a lakáspiacon.
Ez a görbe nagyon szépen mutatja, hogy hol is tart Magyarország a lakásárak növekedésében.
Szárnyalnak az árak, de még nem érték el a csúcsot. Viszont a csúcs nincs már olyan messze.
Ezt a lakáspiaci ciklus 4. évében már a piacot szakmailag vizsgálók is jól tudják. A lakáspiaci ciklusok izgalmas dolgok. A populista politikus ingatlanosok erre is fittyet hánynak. Szerintük a lakásárak olyan mint a villanykapcsoló. Pillanatok alatt lehet fel- és lekapcsolni. Ez viszont nem így működik piaci alapon. A magyar lakáspiac érzékenységét bemutató ábra még látványosabban mutatja a jelenlegi magyar lakáspiac nagyon is eltökélt árnövekedési hozzáállását.
2003-2004 fordulópont volt a magyar lakáspiacon, ahogy 2013-2014 is. Hebegés és habogás, amikor egy ilyen ábrát olyanok elé teszünk, akik előtte hangosbemondón osztották az észt, hogy a lakásárak növekedéséből már untig elég volt.
A magyar valóság ezzel szemben az, hogy létszükséglet a lakóingatlanok értékének megőrzése. A magyar társadalom legértékesebb vagyonáról van szó. Mindenkinek a zsebében turkál az, aki a lakások leértékelődése mellett teszi le a voksát.
Már halljuk is, ahogy ezt demagógnak és hasonlóan népszerűséget hajhászó gondolatnak tekintik felebarátaink. Helyzetből beszél – mert érdekelt az ingatlanok árának további emelkedésében – suttogják a hátunk mögött. Mondjuk csak azért, mert szerintük így beszélni a lakáspiacról is politika, a lakáspiacon a politikai hovatartozás egyértelmű kifejezője. A lakásárnövekedés oldala csap össze a lakásárcsökkenést várók oldalával.
A csökkenésre nincs semmilyen érv, mert az nem az, hogy az árak már eleget nőttek.
Az látszik az ábrákon, hogy ez egyszerűen nem igaz. Még koránt sem nőttek eleget, mert a „magyar gazdasági csoda” pont az ingatlanok elértéktelenedésében játszik fontos szerepet, nem pedig a felértékelődésükben (Megjegyzés: ez egy kritika a magyar gazdaság múltjára, jelenére és jövőre nézve is). A lakáspiac és a lakásárak hiába szakadnak el a valóságtól, az erős leértékelődéssel szemben még így is tehetetlenek.
A demográfiai folyamatokkal mi is tisztában vagyunk, amiért jön az az utolsó ábra. A használt lakások piaca sem fogja elérni a 2003-2004-es csúcsot, amit az előző ábrán láthatunk. Az azt jelenti, hogy az előző görbe azt nem fogja elérni, előbb lesz trendforduló. Ez mutatja a lakáspiac erőtlenségét, hogy a veszteségeket idővel már nem tudja ledolgozni csak részben kompenzálni.
Tartós leértékelődést és lassú elértéktelenedést rejt magában a jövő, attól függetlenül, hogy az árak nőnek még egy ideig, majd utána nem fognak. Aztán egyszer csak megint nőni kezdenek. Ilyen a ciklikus lakáspiac, a lakásárpolitikától teljesen függetlenül.
Ezért nem az árnövekedés a legfontosabb, hanem az értéknövekedés. Az értéknövekedés még a jelenből is eléggé hiányzik nem hogy a jövőből.
Így megnyugtatunk minden lakásárcsökkenés-hívőt, hogy az értékcsökkenés minden magyart, ingatlantulajdonost fenyeget az árnövekedéstől függetlenül.
Ezek már a demográfiai és a társadalmi folyamataink következményei. Elacsarkodhatunk a lakásárakról, ha az értékük közben egyre bizonytalanabbá válik. Azért veszünk lakást, mert lakni kell valahol. A lakóingatlan is lassan az autó sorsára jut. Elfogadjuk, hogy egyre kevesebbet ér, de szükségünk van rá. A lakóingatlannál annyi a különbség, hogy ott legalább kiszúrja a szemünket az árnövekedés. Így könnyebben fogadjuk el az értékcsökkenést.
A píros csík, a kb. -35% mutatja, hogy mire nem vagyunk már képesek Magyarországon, ha lakásépítésekről van szó. Nincsenek meg hozzá az alapok, hogy olyan sok új lakást építsünk. Nincs kinek és nincs is miért. A zöld csík meg arra jó, hogy megint kiszúrjuk a szemünket, hogy „Úr isten, Európában nálunk nőtt legjobban az építési kedv”.
Lehet mutogatni, hogy milyen sikerre van ítélve az újlakáspiac, közben meg láthatjuk, hogy azok a régi szépidők már elérhetetlenek.
A használt lakások értékesítése mellett az új lakások építése sem tudja azt a szintet hozni. Ez mutatja a lakásárak korlátosságát is és az értékcsökkenés kockázatát. Fogyunk, öregszünk, elvándorlunk, de a lakásárak ettől még nőnek. Az értékük meg nem érdekel addig senkit, amíg képes egy lakás eladásából egy másikat vásárolni. A lakásárak növekedése egy fájdalomcsillapító – üzenjük a lakásárcsökkenést hirdetőknek. Ha nem nőnek a lakásárak, akkor az fájni fog, nagyon fájni és nincs más gyógyír rá, csak és kizárólag a lakásárnövekedés.
Forrás: FHB Index – Európai Lakáspiacok (Megjegyzés: a link már nem elérhető)
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
