Átlagárakról, átlagos lakáspiaci növekedésről beszélünk a legtöbbet, miközben sem a budapesti sem pedig az országos lakáspiac nem homogén. Ezt az OTP Lakóingatlan Étéktérkép legutolsó elemzése mutatja be leginkább. Jelenleg a legalaposabb, szinte a teljes lakáspiac részfolyamatait is bemutató statisztikai munka, ami a NAV által már regisztrált adásvételi árakon alapul. Ezt azért nagyon fontos hangsúlyozni, mert az ingatlanhirdetési oldalak hirdetési árai megtévesztők, miközben ezekkel az adatokkal a legkönnyebb találkozni. Ha rosszul, hibásan vagy tévesen gondolkodunk a lakásárakról az nem jó eladóként, mert lassabban tudunk értékesítni. Vevőként sem túl biztonságos, ha az „olcsónak” tűnő lakásról utólag kiderül, hogy még is csak túl lett fizetve:
1. Mindenkinek a saját érdekében ezért azt javasoljuk, hogy az adásvételi árakat vegye figyelembe, ne egy hirdetési oldal árait.
2. Azok sincsenek könnyebb helyzetben, akik ingatlanközvetítők „saját értékesítési áraira” akarnak alapozni. Az ingatlanközvetítők árai nem igazán vannak még köszönőviszonyban sem a valósággal.
Ez önmagában megkérdőjelez minden olyan állítást, amit a lakásárakról vagy azok változásairól tesznek. Ha ugyanis túlértékelt árakról beszélnek, azzal számolnak, akkor a valódi lakásárfolyamoktól eltérően, nekik nagyon könnyű lakásárcsökkenést érezni vagy érzékelni. Nem a valóságból indulnak ki, hanem egy jóval magasabb árból, ahonnan van hová csökkenni adott esetben.
Ha a kínálati/hirdetési árak csökkennek, azt az ingatlanközvetítők általában már lakásárcsökkenésnek élik meg. Pedig csak arról van szó, hogy a tulajdonosok egyre inkább úgy áraznak, ami végül adásvételi szerződések megkötéséhez vezet.
Lépésről lépésre nézzük meg, hogy mik azok a biztos pontok ma Magyarországon, amik alapján be tudunk árazni egy ingatlant megközelítőleg. Az egyik legfontosabb, hogy Magyarországon folyik a 21. századi urbanizáció, a nagyvárosokon kívüli településeknek ez nem jelent örömet.
Tovább súlyosbítja ezt a körülményt, hogy a társasházi lakások a valódi nyertesei a mostani lakáspiaci folyamatoknak. A használt családi- és kertes házak szembeszéllel vitorláznak és továbbra is az értékcsökkenéssel néznek farkasszemet.
Az országos lakáspiaci folyamatok még jobban mutatják a különbségeket. Az átlagok itt már értelmüket vesztik, mert mindenki a lakhelyén, a saját utcájában találkozik a lakáspiaccal, ha egyáltalán találkozik. Ugyanis vannak szürke foltok, ahol a lakáspiac csak egy nemlétező fogalom, még Budapesten is.
Közelebbről megnézve, Magyarország lakáspiaca további érdekes részletket mutat.
Nézzük csak meg mit mond az egyik ingatlanközvetítő a budapesti és az országos lakásárakról:
Az átlagárak mögött vannak átlagár változások is, amik szintén különböző szinteken érintik az ország megyéit.
Amikor már városok szintjére szűkítjük a lakáspiacot újabb kép razolódik ki elénk.
De mit olvashatunk a másik ingatlanközvetítő budapesti és országos lakásárairól? Csakhogy mindenki emlékezetét felfrissítsük. Főleg a megyeszékhelyek magasabb ára az igazán nagy kérdés, mert az már Budapest harmadának átlagárát lefedi (300 ezer alatt van Budapesten harmadán a lakások átlagára – részletek néhány sorral lejjebb):
Itt az ideje megnézni Budapestet közelebbről, amit hajlamos a média és természetesen az ingatlanközvetítők is túlértékelni.
Győri árak vannak Budapest X., XV., XVII., XVIII., XIX.,XX.,XXI. és XXIII. kerületeiben. De a grafikonon ábrázoltuk, hogy debreceni, kecskeméti, székesfehérvári, veszprémi és szombathelyi árakon is tudunk vásárolni budapesti lakást.
De Budapest kerületeiben sem egységesek az árak, nagy különbségeket találhatunk.
Azt is meghallgathattuk már néhányszor a harmadik ingatlanközvetítőtől, hogy a budapesti belvárosban miért nem vásárolnak már és az áraknak is vége. Ehhez képest az AirBnB hatása a VII. kerület belső részének 1075-ös irányítószámú körzete 2016-ban 50%-os árnövekedést könyvelhet el. a 1051-es V. kerületi körzet átlagára a legmagasabb Budapesten, ami 681 ezer forint/nm átlagárú adásvételi szerződéseket jelent. Ezért ez az alábbi kijelentés csak egy provokatív vélemény, aminek semmi köze sincs a valósághoz:
Hozzá is tehetjük, hogy az elmúlt félévben annyit azért nem változott a világ. Az elmúlt egy év AirBnB bizonytalanságai nem látszódnak a 1051-es és 1075-ös belvárosi körzetben, ami ennek a szolgáltatásnak a Mekkája Budapesten. Gyakorlatilag erre a két irányítószámra korlátozódik ez az üzlet. Egész Budapestet tekintve is erős évnek tűnik 2016. A 23 kerületből 21-ben volt kétszámjegyű növekedés. Ismét emlékeztetünk mindenkit, hogy ne csak a kerületi átlagárakat nézze, hanem a feljebb lévő Budapest térképet is, ami már árnyalja a kerületeken belüli árváltozások szintjét.
Forrás: OTP Lakóingatlan Értéktérkép 2016/2
Kép: Wil van der Velde, Instagram
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Köszönjük.
Ingatlanműhely
